TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

24 JUILLET 2025

N° RG 25/00517 – N° Portalis DB22-W-B7J-S45D

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. 34 R PASTEUR C/ S.A.S. GROUPE EPI

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 2], au capital de 500,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 484 151 436, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 6], prise en la personne de Monsieur [T] [I] domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Charles Mouttet, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R242, M^e Caroline Varela, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 282

DEFENDERESSE

S.A.S. GROUPE EPI, au capital de 63 980,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 750 219 255, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par M^e Frédérique Fargues, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 138, M^e Fabien Lefebvre, avocat au barreau de Lyon

Débats tenus à l’audience du 19 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2023, la société SCI du [Adresse 2] a consenti à la société Groupe Epi un bail dérogatoire portant sur un local situé [Adresse 4], à Sartrouville (Yvelines) pour une durée de 24 mois à compter du 1er juin 2023 moyennant un loyer annuel de 10 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Le 12 février 2025, la société SCI du [Adresse 2] a fait signifier à la société Groupe Epi un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 4 674,91 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la société SCI du [Adresse 2] a fait assigner en référé la société Groupe Epi devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SCI du [Adresse 2] demande au juge de :

— constater l’acquisition au 12 mars 2025 de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Groupe Epi ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société Groupe Epi à lui payer à titre de provision la somme de 4 833,99 €, avec intérêts au taux contractuel égal au taux légal majoré de cinq points à compter du 12 février 2025 ;

— condamner la société Groupe Epi à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle de 1 399,58 € TTC ;

— condamner la société Groupe Epi à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle met à jour sa créance locative à la somme de 7 904,74 € TTC et soutient que le bail dérogatoire est valable, sa signature ayant été imposée comme une condition suspensive de la cession de la société, les contestations qui lui sont opposées étant purement dilatoires.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Groupe Epi demande à la juridiction des référés de :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse portant sur la validité du bail dérogatoire du 31 mai 2023, sur l’applicabilité de la clause résolutoire y figurant et sur l’exigibilité des sommes réclamées au titre des charges et taxes ;

— en conséquence, se déclarer incompétent au profit de la juridiction du fond et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

— débouter la société SCI du [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société SCI du [Adresse 2] à lui payer la somme de 7 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance.

Elle expose que le bail dérogatoire a été conclu à l’occasion de l’acquisition intervenue le 31 mai 2023, par la société Akesa, dont elle est la société holding, de la totalité des parts de la société Société nouvelle d’entretien et de peinture, principalement auprès de Monsieur [T] [I], qui est également le représentant légal de la société SCI du [Adresse 2], qu’après la cession, elle a tenté de mettre en oeuvre la garantie d’actif et de passif auprès de Monsieur [T] [I] qui lui a opposé un refus de mauvaise foi et que le commandement de payer lui a été délivré dans ce contexte.

Elle soutient à titre principal que le bail dérogatoire, en ce qu’il poursuit un bail commercial antérieur conclu verbalement, est atteint d’une nullité d’ordre public, ce qui prive de tout effet juridique tant la clause résolutoire invoquée que les demandes en paiement de charges, notamment de la taxe foncière, qui en découlent.

Elle invoque, à titre subsidiaire, une exception d’inexécution, faisant valoir en substance que l’opération du 31 mai 2023 forme un tout économique et juridique indissociable, le protocole de cession des titres de la société Société nouvelle d’entretien et de peinture, la convention de garantie d’actif et de passif, la résiliation des baux verbaux préexistants et la signature des nouveaux baux n’étant que les pièces d’un seul et même puzzle, de sorte que le refus de Monsieur [T] [I] d’exécuter ses obligations au titre de la garantie d’actif et de passif auprès, à hauteur de plus de 365 000,00 €, légitime le non-paiement des loyers.

Elle invoque enfin la compensation entre dettes connexes de loyers et d’indemnités au titre de la garantie d’actif et de passif.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Groupe Epi :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1219 du même code prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Enfin, en application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

En l’espèce, le moyen tiré par la société Groupe Epi de la nullité du contrat de bail dérogatoire apparaît dépourvu de sérieux, d’une part, en ce que ce bail n’est pas conclu entre les mêmes parties que le bail commercial antérieur portant sur les mêmes locaux résilié le 31 mai 2023 qui était consenti au profit de la société Société nouvelle d’entretien et de peinture, personne morale distincte de la société Groupe Epi, et d’autre part, en ce qu’aucune action en requalification n’a été exercée dans le délai de prescription biennal prévu à l’article L. 145-60 du code de commerce.

Le bail conclu le 31 mai 2023 entre la société SCI du [Adresse 2] et la société Groupe Epi comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 12 février 2025 à la société Groupe Epi vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 4 674,91 €, terme du premier trimestre 2025 inclus.

Il est constant que la société Groupe Epi ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte.

C’est en vain que ladite société se prévaut d’une exception d’inexécution, alors qu’il n’est pas contesté qu’elle peut user des lieux conformément à leur destination, et que l’inexécution invoquée porte sur les obligations d’un tiers, Monsieur [T] [I], au titre d’une convention de garantie d’actif et de passif à laquelle la société SCI du [Adresse 2] n’est pas elle-même partie. En outre, aucune indivisibilité entre les deux contrats n’est établie au regard notamment des stipulations du « protocole réitératif de cession d’actions » versé aux débats, la seule circonstance que la conclusion du contrat de bail dérogatoire – intervenue le jour même de la signature de la convention de garantie – ait été stipulée comme une condition suspensive de la cession de titres étant insuffisante à cet égard.

Compte tenu de ces éléments, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mars 2025 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Groupe Epi selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société SCI du [Adresse 2] à compter du 13 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes ; elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 du même code précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et qu’à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, la société SCI du [Adresse 2] verse aux débats un extrait du compte de la société Groupe Epi arrêté à la somme de 7 904,74 € au 19 juin 2025, au titre des loyers et charges impayés, termes du deuxième trimestre 2025 inclus et charges de taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de taxe foncière incluses conformément aux stipulations contractuelles.

Aucune compensation ne peut être opposée par la société Groupe Epi au bailleur dès lors que le débiteur de l’obligation qu’elle invoque est Monsieur [T] [I] et non la société demanderesse.

L’obligation de la société Groupe Epi n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SCI du [Adresse 2].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 12 février 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 4 674,91 €, à compter du 1er avril 2025, date de délivrance de l’assignation, sur un montant de 159,08 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux stipulations du bail et aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande de majoration de 30 % de l’indemnité d’occupation formée par la société SCI du [Adresse 2] au visa de l’article 16.4 du bail s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder une telle somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessives et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

La société Groupe Epi, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner la société Groupe Epi à payer à la société SCI du [Adresse 2] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 31 mai 2023 entre la société SCI du [Adresse 2] et la société Groupe Epi portant sur le local situé [Adresse 4], à Sartrouville (Yvelines), avec effet au 12 mars 2025 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Groupe Epi pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Groupe Epi à payer à la société SCI du [Adresse 2] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 13 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Groupe Epi à payer à la société SCI du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 7 904,74 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 19 juin 2025, terme du deuxième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 12 février 2025 sur un montant de 4 674,91 €, à compter du 1er avril 2025 sur un montant de 159,08 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons la société Groupe Epi à payer à la société SCI du [Adresse 2] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Groupe Epi aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre