TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00996 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SVEW

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A. BATIGERE HABITAT

c/

[P] [V], [G] [K]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Stéphane PAUTONNIER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [P] [V]

à Mme [G] [K]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 15 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 06 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR:

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Stéphane PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Aurélia CIMETERRE-LE-GALL, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR:

M. [P] [V]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Mme [G] [K]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparante en personne

À l’audience du 06 Mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2013, à effet au 15 mars 2013, la société LOGEMENT FRANCILIEN devenue BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K], pour une durée de trois mois renouvelable, un appartement à usage d’habitation de type T4 sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel révisable de 503,67 euros, outre des provisions pour charges.

Par la suite, les loyers et les charges ont cessé d’être payés régulièrement, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte d’huissier délivré le 11 décembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait citer Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des deux baux, avec effet deux mois après la signification du commandement de payer, pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

Autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K],

Condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT, au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 8 122,46 euros, compte provisoirement arrêtés au 6 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus,

Préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt,

Condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et de tous occupants et meubles de leur chef, et remise des clés,

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garantie et nonobstant l’exercice des voies de recours,

Condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette à la somme de 9 872,54 euros, terme de février 2025 inclus. Elle s’oppose à tout délai de paiement, les locataires n’ayant pas repris le règlement intégral du loyer.

Elle explique que les suppléments de loyer qui avaient été appliqués ont été déduits à partir du mois de septembre 2024.

En défense, Madame [G] [K] comparait. Elle explique être au chômage et percevoir la somme de 500 euros. Elle explique que son époux Monsieur [P] [V] est à retraite et perçoit la somme de 800 euros par mois. Elle sollicite des délais de paiement et propose de solder la dette par un premier règlement de 5 000 euros en espèces, puis par des mensualités de 300 euros.

Bien que régulièrement cité à domicile, Monsieur [P] [V] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 17 décembre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que la dette s’élève à la somme de 9 872,54 euros au 25 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit du locataire des frais de contentieux (93,79 € le 14 octobre 2021, 155,72 € le 16 mai 2024 et 188,28 € le 17 janvier 2025) pour un montant total de 437,79 euros qui ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés mais des dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] au paiement de la somme de 9 434,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2024 pour la somme de 3 845,47 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 11 mars 2013 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] par acte d’huissier le 2 mai 2024 pour un montant de 3 845,47 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société BATIGERE HABITAT à la date du 2 juillet 2024.

4 – Sur l’expulsion sous astreinte

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, il ne résulte pas des éléments du dossier que les circonstances fassent apparaître la nécessité du prononcé d’une astreinte, notamment au regard de l’âge des défendeurs, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation et des intérêts au taux légal. Cette demande sera donc rejetée.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 2 juillet 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisé tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 3 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, les locataires sollicitent des délais de paiement et proposent de régler leur dette par un règlement de 5 000 euros puis par mensualités de 300 euros. Toutefois, il convient de constater qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant depuis l’assignation. En outre, ils ne produisent aucun justificatif de leur situation financière et personnelle, ni de la provenance des fonds dont ils disent disposer pour régler leur dette. Enfin, la bailleresse s’oppose aux délais.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

7- Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il ne résulte pas des éléments du dossier la nécessité d’ordonner la capitalisation des intérêts au vu des faibles ressources des défendeurs. La demande de capitalisation des intérêts sera donc rejetée.

9 – Sur les autres demandes

Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 2 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 9 434,75 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 pour la somme de 3 845,47 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 4], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 3 juillet 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [V] et Madame [G] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente