Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00259 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BC2

[S] [J] [E]

C/

[G] [U]

— Expéditions délivrées à

M. [G] [U]

— FE délivrée à

M. [S] [E]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [J] [E]

né le 27 Avril 1974 à [Localité 8]

[Adresse 1] [Adresse 6]

[Localité 7]

Présent

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 décembre 2018 à effet au même jour, d’une durée de trois ans, Monsieur [S] [E] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [U] et Madame [T] [C], portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer de 1.575 euros (dont 25 euros de charges).

Par avenant du 24 août 2020 et suite au départ de Madame [T] [C], Monsieur [G] [U] est devenu seul titulaire dudit bail.

Par acte en date du 30 avril 2024, Monsieur [S] [E] a fait délivrer à Monsieur [G] [U] un congé pour le 07 décembre 2024, avec offre de vente au prix de 560.000 euros.

Une sommation d’organiser les visites du bien loué aux fins de vente, lui était signifiée le 17 septembre 2024.

Indiquant que Monsieur [G] [U] n’a pas accepté l’offre de vente, et qu’il se maintient dans les lieux malgré le terme du bail et nonobstant la convocation à l’état des lieux de sortie contradictoire avec remise des clés pour le 07 décembre 2024, signifiée par le commissaire de justice le 17 septembre 2024, Monsieur [S] [E] l’a fait assigner par acte en date du 28 janvier 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX pour obtenir :

— la validation du congé délivré le 30 avril 2024 pour le 07 décembre 2024,

— l’expulsion de Monsieur [G] [U], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe,

— la condamnation de Monsieur [G] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, égale au montant du dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.575 euros, outre revalorisation légale,

— la condamnation de Monsieur [G] [U] au paiement de la somme de 139,43 euros par mois, correspondant au montant de la prime d’assurance mensuelle du prêt bancaire, à compter du 07 décembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux

— de condamner Monsieur [G] [U] au paimenet des frais de serrurier et déménageur dont l’assistance se révèlerait nécessaire dans le cadre d’une procédure d’expulsion le cas échéant,

— de condamner Monsieur [G] [U] au paiement de la somme de 1.510,27 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, incluant notamment les frais de signification du congé, de convocation à l’état des lieux, la sommation d’organiser les visites, le procès-verbal de constat, les honoraires de rédaction et l’enrôlement de l’assignation, et aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 14 février 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [S] [E], comparaissant en personne, a maintenu ses demandes, en précisant que depuis la résiliation du bail, plus aucun versement au titre de l’indemnité d’occupation n’a été fait. Il indique que l’arrêt des versements lui cause d’importantes difficultés financières l’ayant conduit à solliciter auprès de sa banque la suspension du prêt immobilier sur ce logement. Si la banque l’a accepté, il reste devoir mensuellement les frais d’assurance attachés au prêt immobilier. Le propriétaire s’oppose aux délais pour quitter les lieux, sollicités en défense.

Monsieur [G] [U], comparaissant en personne, ne conteste pas le congé mais sollicite des délais pour quitter les lieux et précisément à la date du 31 mars 2025. Il s’engage à payer la somme de 1.550 euros au titre du loyer et 25 euros au titre des charges pour le mois en cours et indique qu’il remboursera la dette due depuis décembre 2024 s’élevant à environ 3.300 euros ainsi que les dépens engagés pour l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la validation du congé et l’expulsion

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 08 décembre 2018, a été tacitement reconduit et expirait le 07 décembre 2024 à minuit.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 560.000 euros, a été notifié à Monsieur [G] [U] par acte de commissaire de justice délivré le 30 avril 2024, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Cet acte est donc régulier.

Monsieur [G] [U] ne justifie pas avoir accepté l’offre dans le délai imparti et ne soulève d’ailleurs aucune contestation à ce titre. Par conséquent, celui-ci est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 07 décembre 2024.

Monsieur [G] [U] ne disposant plus de titre d’occupation, Monsieur [S] [E] est fondé à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef, le maintien dans les lieux constituant un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, il est fait droit à sa demande de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [U] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 07 décembre 2024 d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges (1.575 euros par mois à la date de l’audience).

Monsieur [G] [U] sera condamné à en payer le montant.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, si Monsieur [U] [G] sollicite de pouvoir rester dans les lieux jusqu’au 31 mars 2025, il y a lieu de constater que la date du délibéré est fixée au 11 avril 2025, et qu’elle est donc postérieure au délai sollicité.

La demande de Monsieur [G] [U] est donc sans objet.

Sur le sort des meubles

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur la demande de remboursement de l’assurance du prêt immobilier et du paiement des frais de serrurier et de déménageur :

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

L’article 834 du Code de Procédure Civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En l’espèce, les demandes présentées par Monsieur [E] [S] se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse dans la mesure où il n’entre pas dans la compétence du juge des référés de trancher une question de fond tendant à établir des responsabilités et prononcer une condamnation à des dommages et intérêts.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Monsieur [G] [U], partie perdante dans le cadre de la présente instance. Néanmoins, ces dépens ne peuvent comprendre le coût du congé dont la charge incombe au seul bailleur.

Tenu aux dépens, Monsieur [G] [U] sera condamné à payer à Monsieur [S] [E] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS valable le congé délivré le 30 avril 2024 à Monsieur [G] [U] ;

CONSTATONS que Monsieur [G] [U] est déchu de tout titre d’occupation sur le logement appartenant à Monsieur [S] [E] situés [Adresse 4] à [Localité 9] depuis le 07 décembre 2024, et qu’il est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [U] à quitter les lieux loués;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [U] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATONS que la demande de délais pour quitter les lieux formée par Monsieur [G] [U] est devenue sans objet ;

RAPPELLONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 07 décembre 2024 au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.575 euros par mois au 28 janvier 2025), outre revalorisation légale ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [U] à payer à Monsieur [S] [E] les indemnités d’occupation à compter du 07 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référer sur les demandes formées par Monsieur [S] [E] au titre du paiement de la prime d’assurance mensuelle du prêt bancaire à compter du 07 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et des frais de serrurier et de déménageur ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [U] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [U] à payer à Monsieur [S] [E] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION