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TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 25 Juillet 2025

N° RG 25/00048 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXOK

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA

[Adresse 6] [Localité 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jeanine HALIMI

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

Madame [E] [U] épouse [X]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

La SA VILOGIA a donné à bail à M. [J] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 18 avril 2013, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 487,31€ charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2933,49€ a été délivré à M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] le 19 août 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 août 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société VILOGIA, par acte du 30 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 2 janvier 2025, a fait assigner M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— La condamnation solidaire de M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] à lui payer la somme de 4072,37€ à titre d’arriéré locatif ;

— Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, conformément aux articles 1729 et 1741 du Code civil ;

— L’expulsion de M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] et de tous occupants des lieux de leur chef ;

— La condamnation de M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50%, outre les charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;

— La condamnation solidaire de M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] à lui payer une astreinte de 8€ par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision;

— L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— La condamnation solidaire de M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] à lui payer la somme de 330€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2025.

La société VILOGIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 2 juin 2025 à la somme de 7059,42€, échéance de mai 2025 incluse. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

M. [J] [X] comparait en personne. Il reconnait le montant de la dette mais demande à se maintenir dans les lieux. Il expose que sa sœur doit lui rembourser dans le courant de l’été une somme de 4000€ qu’il affectera au paiement de l’arriéré locatif ; par ailleurs, il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois pour régler le reste. Il perçoit un salaire de 1600€. Son épouse ne travaille pas. Ils ont 4 enfants à charge et 3 crédits en cours.

Mme [E] [U] épouse [X], régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1728 2° du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, en vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA VILOGIA sollicite le prononcé de la résolution judiciaire du bail et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans celui-ci, arguant des manquements renouvelés des locataires à leur obligation de paiement des loyers.

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2933,49€ au titre des loyers et charges impayés. En outre, le décompte produit par le bailleur laisse apparaitre une dette locative évolutive, qui devient significative à compter de mai 2023 et perdure depuis lors, avec des irrégularités de paiement manifestes sur plusieurs mois d’affilée (aucun paiement jusqu’en octobre 2023, puis aucun paiement entre décembre 2023 et juillet 2024 et entre septembre 2024 et mai 2025). La dette n’a ainsi cessé d’augmenter, jusqu’à atteindre la somme de 7059,42€ en juin 2025 (frais inclus).

Ces impayés locatifs, de par leur répétition, leur durée dans le temps et le montant de l’arriéré locatif qu’ils ont généré, alors qu’il s’agit de l’obligation principale du locataire envers le bailleur, sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision et, partant, l’expulsion des occupants dans un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient également de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus par les locataires au bailleur en l’absence de résiliation du bail et qu’ils seront tenus de verser à celui-ci jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé qu’au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur.

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA VILOGIA ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir les locataires quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société VILOGIA produit un décompte démontrant que M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6872,66€ à la date du 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [J] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience. Mme [E] [X] n’a pas comparu pour faire valoir ses observations.

Ils seront donc condamnés solidairement, en application de l’article 220 du Code civil, à payer à la société VILOGIA la somme de 6872,66€ à titre d’arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte de l’article 1228 du Code civil que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, M. [J] [X] sollicite des délais de paiement suspendant la résiliation du bail, auxquels le bailleur ne s’oppose pas. Il propose de verser 100€ par mois en sus du loyer, précisant qu’il est en attente d’un versement de 4000€ de sa sœur à son profit, qu’il affectera au paiement de sa dette locative.

Il ressort de l’analyse du décompte produit par le bailleur que depuis mai 2025, M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] font des efforts de paiement envers le bailleur, puisqu’ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges (soit 312,63€), témoignant ainsi tant de leur bonne foi que de leur volonté de se maintenir dans les lieux.

Il ressort en outre des éléments du dossiers et des débats que M. [J] [X] a perdu son emploi fin 2023, ce qui explique les difficultés financières du couple à compter de cette date, Mme [X] quant à elle ne travaillant pas. En 2024, M. [J] [X] ne percevait que l’ARE à hauteur de 1200€. Il a contracté plusieurs crédits, ce qui a accentué les difficultés financières des locataires. M. [J] [X] est cependant salarié en CDI depuis février 2025 et perçoit à ce titre 1600€. Les locataires perçoivent par ailleurs une APL (69€) et des prestations sociales à hauteur de 724€, ce qui porte leurs ressources mensuelles à 2400€ environ. Ils ont quatre enfants à charge et remboursent des mensualités de 600€ environ pour leurs différents crédits.

Le bailleur sollicitant la résolution judiciaire du bail, le juge ne saurait suspendre les effets de la résiliation de celui-ci sur le fondement de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lequel s’applique uniquement en cas de demande de constat de l’acquisition d’une clause résolutoire.

Or, l’absence de résiliation du bail sur le fondement de cet article a pour effet de placer les locataires dans une situation moins avantageuse que celle du locataire pour lequel la résiliation du bail serait constatée par le jeu de la clause résolutoire, et ce alors qu’il ressort du dossier que M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] ont repris le paiement intégral des loyers avant l’audience et qu’ils sont désormais en situation de régler leur dette locative.

Dès lors, eu égard à la reprise du paiement des loyers et à la situation financière des locataires, il convient de suspendre le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au respect d’un échéancier tel que décrit dans le dispositif, et ce en application de l’article 1228 du Code civil, précité.

Il sera toutefois rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire reprendra son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande de la société VILOGIA au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail à compter du 25 juillet 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] à payer à la SA VILOGIA une somme de 6872,66€ (six mille huit cent soixante-douze euros et soixante-six centimes) à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 100€ (cent euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la résiliation judiciaire du bail retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

— que M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] soient condamnés à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 25 juillet 2025.

La Greffière La juge