Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 11 avril 2025, n° 20/05801

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la responsabilité du syndic
- Sur les agissements fautifs du syndic
- Sur la réparation des préjudices
- Sur les honoraires de l'adminisrateur provisoire
- Sur la demande de garantie de la société MMA IARD et de la société MMA IARD AS...
- Sur la demande au titre des condamnations prononcées dans les deux jugements r...
- Sur les autres demandes
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TJ Versailles 11 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Mandat du syndic
Le tribunal a jugé que le syndic ne pouvait prétendre à rémunération pour la période postérieure à la fin de son mandat, et que la demande de remboursement était donc fondée.
Accepté
Honoraires indûment perçus
Le tribunal a constaté que le syndic ne pouvait prétendre à rémunération pour la période où son mandat avait été annulé.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés, en raison de la responsabilité du syndic.
Rejeté
Exclusion des frais et honoraires
Le tribunal a jugé que cette clause d'exclusion s'opposait à la demande de garantie formulée par le syndicat.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 11 avr. 2025, n° 20/05801
Numéro(s) :	20/05801
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marc-Robert HOFFMANN NABOTBenjamin PORCHERCatherine CIZERON
Cabinet(s) :	PORCHER & ASSOCIES
Parties :	Le syndicat des copropriétaires du [ Adresse 8 ], Maître [ Y ] [ M c/ La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, La société HISYNDIC

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 AVRIL 2025

N° RG 20/05801 – N° Portalis DB22-W-B7E-PVMQ

Code NAC : 71H

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par Maître [Y] [M], SELARL [Y] [M], Administrateur Judiciaire demeurant [Adresse 6], pris en sa qualité d’Administrateur provisoire désigné à cette fonction par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES du 31 juillet 2019,

représenté par Maître Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ La société HISYNDIC, société à responsabilité limitée en redressement judciaire immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 518 453 287 dont le siège social est situé [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux assistés de Maître [T] [L], Administrateur Judiciaire – SELARL AJASSOCIES demeurant [Adresse 2] désigné par jugement du Tribunal de Commerce de VERSAILLES du 03 septembre 2019 et par Maître [Z] [S], Mandataire Judiciaire – JSA demeurant [Adresse 5] désignée par le même jugement.

représentée par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurance mutuelles immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du MANS sous le numéro 775 652 126 dont le siège social est situé [Adresse 4] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

3/ La société MMA IARD, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du MANS sous le numéro 440 048 882 dont le siège social est situé [Adresse 4] ET prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Hervé KEROUREDAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 05 Novembre 2020 reçu au greffe le 13 Novembre 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Octobre 2024 M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Décembre 2024 prorogé au 27 février 2025 et 11 avril 2025 pour surcharge magistrat..

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 14] (78), soumis au statut de la copropriété, était administré par la société HYSINDIC depuis sa désignation en qualité de syndic par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2017.

Par jugement du 25 juin 2020, le Tribunal judiciaire de Versailles a annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2018 au motif que le délai de convocation de vingt et un jours à l’Assemblée générale, tel que résultant de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, n’avait pas été respecté.

Par un second jugement également en date du 25 juin 2020, le Tribunal judiciaire de Versailles a annulé l’assemblée générale des copropriétaires du

11 avril 2019 au motif que cette assemblée générale a été convoquée par le syndic désigné lors de l’assemblée générale du 18 octobre 2018 déclarée nulle.

Par acte du 5 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Adresse 15] ([Adresse 13]) représenté par la Selarl [Y] [M], prise en la personne de Maître [Y] [M], en qualité d’administrateur

provisoire, désignée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles du 31 juillet 2019, a assigné devant ce tribunal son ancien syndic, la société Hisyndic, et son assureur, la société Galian

Assurances, en présence de la Selarl JSA, prise en la personne de Maître [Z] [S], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Hisyndic,et la Selarl AJAssociés, prise en la personne de Maître [T] [L], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Hisyndic, désignés à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 3 septembre 2019, en formulant les demandes

suivantes :

Vu les articles 28, alinéa 2, et 29 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

— Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12],

représenté par Maître [Y] [M] en ses prétention, l’y déclarer bien fondé,

— Fixer au passif de la société Hisyndic la somme de 15.114,40 € correspondant

à une fraction de la rémunération de l’administrateur provisoire,

A titre subsidiaire :

— Renvoyer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12]

représenté par Maître [Y] [M] devant le Président du Tribunal judiciaire

de [Localité 14] afin qu’il statue sur le montant de la rémunération de Maître [Y]

[M] à l’issue de la mission de ce dernier,

— Fixer au passif de la société Hisyndic la somme de 2.509,54 € au titre des honoraires indûment versés à cette dernière,

— Fixer au passif de la société Hisyndic la somme de 11.222,98 € au titre des condamnation à l’article 700 du code de procédure civile et dépens et des honoraires et frais de justice engagés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], représenté par Me [Y] [M], dans les procédures RG N° 19/00043 et RG n° 19/03495,

— Condamner la société Galian en qualité d’assureur à garantir la société

Hisyndic de toute condamnation et la condamner en conséquence au paiement

de la totalité des sommes qui viendraient à être fixée au passif par le Tribunal,

— Condamner solidairement la société Hisyndic et son assureur la compagnie Galian à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12],

représenté par Me [Y] [M] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Par acte du 12 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11]

[Localité 14] à [Localité 14], représenté par la Selarl [Y] [M] ès-qualités, a assigné en intervention forcée et en garantie les sociétés MMA Iard Assurances

Mutuelles et MMA Iard en qualité d’assureurs de responsabilité civile professionnelle de la société Hisyndic. Cette instance, enregistrée sous le

N° RG 21/00324, a été jointe à celle inscrite sous le n° 20/05801, par ordonnance du juge de la mise en état du 23 mars 2021.

Le 18 juin 2021, la société Hisyndic, la Selarl AJAssociés, ès-qualités, et la Selarl JSA, ès-qualités ont notifié des conclusions de désistement partiel à l’encontre de la société Galian Assurances.

Par ordonnance du 22 juin 2022, le juge de la mise en état a déclaré parfait ce

désistement partiel à l’encontre de la société Galian Assurances.

Par conclusions notifiées le 11 janvier 2022, la société Foncia Mansart est intervenue volontairement à l’instance, indiquant venir aux droits de la société Hisyndic.

Par ordonnance du 12 janvier 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société FONCIA MANSART.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

➢ RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] représenté par Maître [M] en ses prétentions, l’y déclarer bien-fondé,

➢ PRENDRE ACTE du désistement partiel d’instance et d’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] représenté par Maître [M] es qualité de ses demandes à l’égard de la SELARL AJASSOCIES pris en la personne de Maître [T] [L] et de la SELARL JSA prise en la personne de Maître [Z] [S] es qualité respectivement d’Administrateur et de Mandataire judiciaire de la société HISYNDIC.

A titre principal :

➢ METTRE HORS DE CAUSE la société GALLIAN Assurances,

➢ CONDAMNER la société HISYNDIC au paiement de la somme de

15 114,40 € correspondant à une fraction de la rémunération de l’administrateur provisoire,

➢ CONDAMNER la société HISYNDIC au paiement de la somme de

2.509,54 € au titre des honoraires indument versés à cette dernière,

➢ CONDAMNER la société HISYNDIC au paiement de la somme de

8 802,65 € au titre des condamnations subies par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] au titre de l’article 700 CPC, desdépens et des honoraires et frais de justice engagés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] représenté par Maître [M] dans les procédures RG n° 19/00043 et

RG n° 19/03495,

A titre subsidiaire sur la rémunération de l’administrateur provisoire,

RENVOYER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] représenté par Maître [M] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Versailles afin qu’il statue sur le montant de la rémunération de Maître [Y] [M] à l’issue de la mission de ce dernier,

En tout état de cause,

➢ CONDAMNER la compagnie d’assurance MMA en qualité d’assureur à garantir la société HISYNDIC de toute condamnation et la condamner en conséquence au paiement de la totalité des sommes auxquelles serait condamnée la société HISYNDIC,

➢ CONDAMNER solidairement la société HISYNDIC et son assureur la compagnie d’assurance MMA à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] représenté par Maître [M] es qualité la somme 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

➢ La CONDAMNER aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Catherine CIZERON du cabinet de l’Orangerie conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions du 25 mars 2021, la société HYSINDIC représentée par ses représentants légaux assistés de Maître [L], administrateur judiciaire et par Maître [S], administrateur judiciaire, demande au Tribunal de :

A titre principal :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire

Ramener à de plus justes proportions les sommes qui seraient fixées au passif de la société en redressement judiciaire HYSINDIC si par extraordinaire le Tribunal jugeait les demandes du syndicat fondéesdans leur principe,

En toute hypothèse :

Condamner la société GALIAN ASSURANCES à relever et garantir la société HYSINDIC à relever et garantir la société HYSINDIC de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

Condamner les parties succombant à l’instance à payer à la société HYSINDIC la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les parties succombant à l’instance aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 mars 2023, les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD demandent au Tribunal de :

— JUGER mal fondées les demandes du SDC pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [M]

En conséquence,

— DEBOUTER le SDC de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des MMA

— Si une condamnation devait être prononcée contre les MMA, ramener le montant du préjudice à de plus justes proportions

En tout état de cause,

— JUGER que la condamnation hypothétique pesant sur les MMA ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafonds et franchise) opposables à toutes les parties

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— CONDAMNER le SDC pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [M], à verser aux MMA une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER le SDC pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [M], au paiement des entiers dépens;

La clôture a été prononcée le 26 septembre 2023.

Par conclusions du 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité la réouverture des débats en raison d’un jugement rendu le 10 juin 2021 ayant prononcé la clôture de la procédure de redressement judiciaire pour paiement du passif.

Par ordonnance du 9 janvier 2024, le juge de la mise en état a révoqué la clôture rendue le 26 septembre 2023 et renvoyé l’affaire à l’audience du 26 mars 2024 pour désistement partiel du syndicat des copropriétaires, éventuelles conclusions en défense et clôture.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndic

Sur les agissements fautifs du syndic

Il est de principe que le syndic engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires pour tout manquement à son mandat dont il doit réparer les conséquences.

Le syndic doit indemniser le syndicat des copropriétaires chaque fois que l’exécution défectueuse de ses obligations conventionnelles l’a privé d’un droit ou a occasionné une perte. Ses erreurs, négligences et imprudences peuvent également être fautives et sa responsabilité délictuelle peut être engagée dans l’hypothèse où il agit sans mandat.

Il incombe au syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve de son préjudice causé par l’inexécution des obligations contractuelles ou par la faute du syndic.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2017, le mandat de la société HYSINDIC a été renouvelé jusqu’au 30 juin 2018 ;

— que le mandat a donc pris fin le 1er juillet 2018 ;

— que le 26 septembre 2018 et alors que son mandat avait pris fin, la société HYSINDIC a convoquée une assemblée générale pour le 18 octobre 2018 ;

— que le syndic a par ailleurs convoqué une nouvelle assemblée générale pour le 11 avril 2019 visant notamment le renouvellement de son mandat ;

— que la société HYSINDIC a démissionné de son mandat le 11 juillet 2019.

— qu’un administrateur provisoire a été désigné par ordonnance du

31 juillet 2019.

La société HYSINDIC a convoqué deux assemblées générales alors qu’elle était dépourvue de mandat. Sa faute est donc établie.

Sur la réparation des préjudices

S’agissant du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre des honoraires indument perçus

Il est de principe que le syndic dont le mandat a été annulé ne peut prétendre à rémunération pour la période correspondante, sauf décision particulière de l’assemblée générale.

Au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à faire valoir que le mandat de la société HYSINDIC ayant cessé le 30 juin 2018, les honoraires perçus au titre de périodes postérieures sont indûs.

Le moyen opposé par la société HYSINDIC selon lequel le syndicat des copropriétaires n’a pas saisi le Tribunal d’une telle demande lors de l’instance engagée pour voir annuler l’assemblée générales du 18 octobre 2018 ne repose sur aucun fondement juridique et doit être écarté.

Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de sa demande le contrat de syndic, les grands livres de 2018 et 2019 et des relevés bancaires. Au demeurant le quantum de la demande n’est pas contesté en défense et il y sera fait droit à hauteur de 2.509,54 euros.

Sur les honoraires de l’adminisrateur provisoire

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les carences de la société HYSINDIC l’ont contraint à solliciter la désignation d’un administrateur provisoire ce qui l’oblige à assumer le paiement de ses honoraires.

Toutefois, il admet que les honoraires de l’administrateur ne peuvent être fixés qu’à l’issue de la mission.

De fait, le Tribunal n’est pas compétent dans le cadre du présent jugement pour se prononcer sur le montant de la rémunération de l’administrateur provisoire.

Le syndicat des copropriétaires, auquel incombe d’apporter la preuve de son préjudice, ne produit aucun élément de nature à justifier la différence du coût de la rémunération de l’administrateur provisoire.

Au surplus, la demande de fixer la condamnation à une fraction de cette rémunération, à hauteur de 15.114,40 euros, se fonde uniquement sur la déclaration de créance.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de garantie de la société MMA IARD et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Ainsi que le font valoir les défenderesses, l’article 31 de leurs conditions générales exclut les contestations relatives aux frais et honoraires de l’assuré. Cette clause d’exclusion s’oppose à la demande de condamnation in solidum formée par le syndicat des copropriétaires.

De plus, la demande principale de condamnation au titre de la répétition de l’indû étant rejetée, il ne saurait être fait droit aux demandes afférentes aux dépens ou à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre des condamnations prononcées dans les deux jugements rendus le 25 juin 2020

L’annulation des assemblées générales est le résultat des carences ou des fautes du syndic. En revanche le préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires est causé par l’action d’un copropriétaire qui ne saurait être considérée comme fautive.

En tout état de cause, il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre en charge les frais et dépens induits pas les procédures tendant à l’annulation des assemblées générales ayant donné lieu aux deux jugements du

25 juin 2025.

Les demandes à ce titre devront donc être rejetées.

Sur la demande subsidiaire de renvoyer le syndicat des copropriétaires devant le Président du Tribunal judiciaire pour qu’il soit staué sur la rémunération de l’administrateur provisoire

Il appartient au demandeur d’effectuer les diligences à cet effet. La demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

La société HYSINDIC, partie perdante sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître CIZERON pour la partie concernant le syndicat des copropriétaires.

L’équité commande de rejeter les autres demandes au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Donne acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]) représenté par la Selarl [Y] [M], prise en la personne de Maître [Y] [M], en qualité d’Administrateur provisoire de son désistement partiel d’instance et d’action à l’égard de la SELARL AJASSOCIES pris en la personne de Maître [T] [L] et de la SELARL JSA prise en la personne de Maître [Z] [S] ès-qualités respectivement d’Administrateur et de Mandataire judiciaire de la société HISYNDIC ;

Condamne la société HYSINDIC à payer au au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ([Adresse 13]) représenté par la Selarl [Y] [M], prise en la personne de Maître [Y] [M], en qualité d’Administrateur provisoire la somme de 2.509,54 euros ;

Condamne la société HYSINDIC à payer au au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Adresse 15] [Localité 1] représenté par la Selarl [Y] [M], prise en la personne de Maître [Y] [M], en qualité d’Administrateur provisoire la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société HYSINDIC aux dépens de l’instance dont recouvrement direct au profit de Maître CIZERON pour la partie le concernant ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY