TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 25/00414 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NDTN

AFFAIRE :

[F]

C/

[R]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e Marie-Joëlle DESBISSONS, avocat

Copie : Mme [Z] [R]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [N] [F]

née le 24 Avril 1955 à OFFENBOURG

10 rue Vincent Auriol

Faubourg Blanchot

98800 NOUMÉA

représentée par M^e Marie-Joëlle DESBISSONS, avocat près la Cour d’Aix en Pce

à

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [R]

née le 05 Juillet 1969 à FOUGERES (35300)

de nationalité Francaise

253 rue J.B. Mattei

83500 LA SEYNE-SUR-MER

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 mai 2021, Monsieur [W] [F] a consenti à Madame [Z] [R] un bail à usage d’habitation portant sur un logement meublé situé Résidence Le Bali, 253 rue Jean-Baptiste Mattéi, 83500 LA-SEYNE-SUR-MER (lot°137), moyennant un loyer mensuel de 460,00 euros, outre des charges mensuelles d’un montant de 20,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 460,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024 signifié à étude, Madame [N] [C] épouse [F], venant aux droits de Monsieur [W] [F] en sa qualité d’héritière, a fait signifier à Madame [Z] [R] un congé motivé par sa décision de vendre le logement loué par cette dernière, pour la somme de 105 000,00 euros et à effet au 27 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 juillet 2024 signifié à étude, Madame [N] [F] a fait signifier à Madame [Z] [R] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, Madame [N] [F] a fait signifier à Madame [Z] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans un contrat de bail écrit en date du 26 mai 2021, pour un montant de 1 429,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, de justifier d’une assurance locative et sommation de justifier de l’occupation du logement.

Madame [N] [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par notification électronique du 07 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 14 octobre 2024, Madame [N] [F] a fait assigner Madame [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin de :

Valider le congé,Confirmer la résiliation du bail,Constater que Madame [Z] [R] est occupant sans droit ni titre,Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,A défaut, ordonner l’expulsion de Madame [Z] [R], ainsi que de tous occupants de son chef, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Supprimer le délai légal prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [Z] [R] au paiement de la somme de 1 429,67 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, de l’assignation ou du jugement à intervenir, sous réserve d’actualisation,Condamner Madame [Z] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux,Condamner Madame [Z] [R] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle Madame [N] [F] était représentée par son Conseil qui a maintenu ses demandes formulées dans l’assignation.

Elle actualise le montant de la dette locative à la somme de 2 474,53 euros.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu’elle a consenti à Madame [Z] [R], suivant acte sous seing privé portant contrat de location en date du 26 mai 2021, à effet au 28 mai 2021, un bail d’habitation portant sur un logement meublé, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction à défaut de congé, par périodes d’un an. Elle soutient, au visa de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, que le congé qu’elle a délivré pour vendre à la locataire le 23 février 2024 est conforme aux prescriptions légales et doit être validé, que la locataire se trouve par conséquent occupante sans droit ni titre du logement par l’effet dudit congé, et que n’ayant pas restitué les lieux elle doit être expulsée.

Elle ajoute que la locataire ne s’acquitte pas régulièrement des loyers et sollicite sa condamnation à l’arriéré locatif ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation au regard de la résiliation du contrat de bail.

Enfin, elle soutient que le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution doit être supprimé afin de permettre la vente du bien immobilier dans les meilleurs délais et compte tenu du maintien abusif de la locataire dans les lieux.

Madame [Z] [R], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vente et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 25-8 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « […] le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat (de location d’un logement meublé) doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […].

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article […].

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ».

Aux termes de l’article 25-8 III de la loi précitée, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, le congé pour vente délivré par la bailleresse le 23 février 2024 et signifié à étude, à effet au 27 mai 2024, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé à la locataire ainsi que le prix de vente.

Or, malgré une sommation de quitter les lieux délivrée le 08 juillet 2024, il est constant que la locataire s’est maintenue dans les lieux après le 27 mai 2024, date de résiliation du contrat par l’effet du congé.

Dans ces conditions, Madame [R] se trouve occupante sans droit ni titre du logement pris à bail sis Résidence Le Bali, 253 rue Jean-Baptiste Mattéi, 83500 LA-SEYNE-SUR-MER, et ce depuis le 27 mai 2024 à minuit.

Aussi, faute de départ volontaire de la part de Madame [R], il sera fait droit à la demande d’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des locaux loués situés Résidence Le Bali, 253 rue Jean-Baptiste Mattéi, 83500 LA-SEYNE-SUR-MER (lot n°137).

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes formées au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient à la défenderesse conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé versé à l’audience arrêté au 24 février 2025, que le retard pris par la défenderesse dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 2 474,53 euros, échéance de février 2025 incluse.

En conséquence, Madame [Z] [R] sera condamnée à verser cette somme de 2 474,53 euros à la bailleresse, jusqu’au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Par ailleurs selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2024 à minuit, Madame [Z] [R] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc, dans l’attente du départ effectif de la défenderesse, de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de cette date, à un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 524,94 euros, suffisante à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 24 février 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré locatif. Madame [Z] [R] sera donc condamnée au paiement cette indemnité à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite le cas échéant des paiements déjà intervenus.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [R], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Madame [Z] [R] sera également condamnée à payer à Madame [N] [F] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré à Madame [Z] [R] le 23 février 2024 ;

CONSTATE que Madame [Z] [R] se trouve occupante sans droit ni titre depuis la fin du bail fixée au 27 mai 2024 à minuit ;

ORDONNE à Madame [Z] [R] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés, l’expulsion de Madame [Z] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés Résidence Le Bali, 253 rue Jean-Baptiste Mattéi, 83500 LA-SEYNE-SUR-MER (lot n°137), et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à Madame [N] [F] la somme de 2474,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de février 2025 incluse, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à Madame [N] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 524,94 euros, non indexée, à compter du mois de mars 2025, et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, déduction faite le cas échéant des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à Madame [N] [F] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT