MINUTE N°

N° RG 24/00249 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFA5

S.A. d’HLM VILOGIA

C/

Monsieur [O] [J]

Madame [S] [X]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM VILOGIA, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] Metropole sous le numéro 475 680 815 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substituée par Maître Alix DOMINICE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [J] – demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

Madame [S] [X], née le 04 mai 1989 à [Localité 7] (Val-d’Oise – 95) – demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [O] [J]

Madame [S] [X]

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 03 mars 2021, la S.A. d’HLM VILOGIA a donné en location à Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] un appartement n°105649 situé porte n°A018 au [Adresse 1]) dont le loyer initial et les charges s’élevaient à 1275,84 euros.

Par acte sous seing privé du 03 mars 2021, la S.A. d’HLM VILOGIA a donné en location à Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] un emplacement de stationnement n°PS34 situé [Adresse 2] dont le loyer initial et les charges s’élevaient à 40,22 euros.

Par acte sous seing privé du 21 mars 2021, la S.A. d’HLM VILOGIA a donné en location à Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] un emplacement de stationnement n°PS36 situé [Adresse 2] dont le loyer initial et les charges s’élevaient à 35,28 euros.

Faisant valoir que les loyers sont impayés, la S.A. d’HLM VILOGIA a fait délivrer assignation à Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] par exploit du 30 mai 2024 afin d’entendre le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Germain en Laye:

— constater acquises les clauses résolutoires des trois baux pour défaut de paiement du loyer et des charges,

— voir à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des trois baux,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] et de tous occupants de leur chef, à compter d’un délai de 2 mois à partir du commandement d’avoir à libérer les lieux, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police, de la force publique et d’un serrurier,

— l’autoriser à faire séquestrer dans tel garde meuble de son choix, les meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de Madame [S] [X] Monsieur [O] [J], sous réserve des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du CPCE,

— condamner solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] à compter de la date de l’acquisition des clauses résolutoires ou de la date de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire et jusqu’à leur départ effectif au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des trois loyers et des charges et, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant des loyers,

— condamner solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] au paiement d’une astreinte définitive de 8,00 euros par jour de retard à compter d’un délai de 2 mois à partir de la signification du jugement au cas où ils ne quitteraient pas les lieux,

— condamner solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] au paiement de la somme de 13.335,29 euros au titre de la dette locative,

— condamner solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] à lui verser la somme de 360,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision,

— condamner solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été entendue à l’audience du 27 mai 2025, après l’annulation de l’audience du 05 décembre 2024.

Madame [X] déclare être pacsée avec Monsieur [J] qui était au courant de l’audience.

Il est non comparant et non représenté.

Le conseil de la S.A. d’HLM VILOGIA actualise la dette locative à la somme de 19.511,95€ selon décompte arrêté au 19 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Il indique que le paiement du loyer ayant repris, il n’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire avec la mise en place de l’échéancier prévu par la Commission de surendettement, à savoir un paiement mensuel de 1.238,27€ en sus du loyer et des charges.

Madame [X] [S] explique les circonstances de la création de la dette locative et acquiesce au montant réclamé.

Elle indique avoir une demande de logement en cours.

Elle produit le projet de plan de surendettement du 30 novembre 2024 et un courrier de la Commission de surendettement mentionnant la recevabilité de la demande le 05 août 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée ;

— Sur la recevabilité de la demande:

La S.A. d’HLM VILOGIA justifie avoir notifié l’assignation au préfet des YVELINES le 10 juin 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La S.A. d’HLM VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable et il peut être statué sur le fond du litige.

— Sur l’impayé locatif:

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du contrat locatif et du décompte locatif versé aux débats que l’arriéré locatif de Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] au 19 mai 2025, terme d’avril inclus s’élève à la somme de 19.511,95€, ce qui n’est pas contesté par Madame [X].

Il est relevé que si un plan conventionnel de surendettement a été adopté, il apparaÏt que seul le projet nous a été produit avec une dette locative arrêtée au 30 novembre 2024.

Or, il est établi et non contesté qu’à compter de cette date, le loyer courant et les charges n’ont pas été à nouveau réglés pendant plusieurs mois, le dernier impayé datant de mars 2025, soit manifestement après l’entrée en vigueur du plan, raison de l’augmentation de la dette locative par rapport à celle mentionnée dans le projet de plan.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] au paiement de la somme de 19.511,95 euros au titre de leur arriéré locatif (loyers, charges, indemnités d’occupation) selon décompte arrêté au 19 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion:

Les trois baux signés par les parties les 03 mars 2021 et 21 mars 2021 contiennent chacun une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le commandement signifié le 27 octobre 2023 pour avoir le paiement de la somme de 9.426,72 euros en principal, reproduit les clauses résolutoires pour les contrats de bail signés ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis aux défendeurs de connaître le détail des loyers et charges qui leur était réclamé.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 09 décembre 2023 par acquisition des trois clauses résolutoires et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

La recevabilité du dossier de surendettement étant intervenue le 05 août 2024, elle est postérieure à la date d’acquisition des clauses résolutoires et n’a donc pas d’incidence sur son acquisition.

— Sur l’indemnité d’occupation:

A compter de l’acquisition des clauses résolutoire, il sera dû solidairement par les défendeurs une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant des trois loyers et des charges contractuellement dus et ce à compter du 09 décembre 2023 jusqu’à la libération des lieux, (déduction faite de l’indemnité d’occupation déjà comptabilisée dans la créance due jusqu’au 19 mai 2025),

— Sur les meubles :

Il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissé dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il convient donc de rejeter la demande visant à autoriser leur séquestration.

— Sur l’astreinte:

Le recours à la force publique est une mesure suffisante pour assurer l’exécution du présent, si bien que la demande d’astreinte est rejetée.

— Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement:

Aux termes des dispositions de l’article 24 V alinéa 3 lorsqu’une procédure de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

-1° lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de payement jusqu’à selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire et toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

-2° lorsqu’un plan conventionnel de redressement a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenu dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, bien que le courrier de validation et d’entrée en application du plan de redressement ne nous ait pas été produit, il ressort des débats que le projet de plan a été adopté et il ressort du décompte locatif qu’il n’a pas été pleinement respecté.

Cependant, au vu de la reprise récente du paiement du loyer (avril 2025), de l’accord du conseil du requérant et de Madame [X], il convient de faire droit à l’échéancier proposé pour apurer l’arriéré locatif à savoir un remboursement mensuel de 1.238,27€ (conformément à la mensualité du plan) en sus du loyer et des charges courantes, ce qui correspond à un échéancier sur 16 mois.

En conséquence, et ce par application de l’article 24 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours de l’échéancier, mais ils seront rétablis de plein droit en cas d’éventuelle défaillance de la part de Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] dans le respect des modalités de paiement.

— Sur l’exécution provisoire:

Il est rappelé qu’elle est de droit.

— Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 360,00 euros.

Partie succombant, ils sont également condamnés solidairement au paiement des dépens, par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] à payer à la S.A. d’HLM VILOGIA la somme de la somme de 19.511,95 euros au titre de leur arriéré locatif (loyers, charges, indemnités d’occupation) selon décompte arrêté au 19 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus,

CONSTATE la résiliation des trois baux conclus les 03 mars 2021 et 21 mai 2021 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire au 09 décembre 2023,

AUTORISE Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] à se libérer de leur dette en 15 versements mensuels de 1.238,27 euros outre un 16ème versement devant apurer la dette en principal (19.511,95 euros) et intérêts et qui s’ajouteront aux termes courants du loyer, le premier versement devant intervenir à la première date d’échéance du loyer suivant la signification du présent jugement, le montant de la dernière échéance devant être ajustée au regard du solde de la dette,

DIT que si les locataires se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités ci-dessus, les clauses résolutoires seront réputées ne pas avoir joué,

RAPPELLE que le délai et les modalités d’exécution ci-dessus n’affectent pas l’exécution des contrats de location et notamment ne suspendent pas le paiement des loyers courant et des charges,

DIT qu’à défaut d’un seul règlement à la date d’échéance, la totalité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires acquise au bailleur, et dans ce cas :

• Autorise la S.A. d’HLM VILOGIA à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est, pour le logement n°105649 situé porte n°A018 au [Adresse 2] ainsi que pour les emplacements de stationnement n°PS34 et n° PS36 situés [Adresse 2],

• Condamne solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des trois loyers et des charges à compter du 09 décembre 2023 et ce jusqu’à la libération des lieux, (déduction faite de l’indemnité d’occupation déjà comptabilisée dans la créance due jusqu’au 19 mai 2025),

• Rappelle que le sort des meubles et objets éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7, R441-1, R442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d’exécution, et rejette la demande d’autorisation de séquestration des meubles,

DÉBOUTE la S.A. d’HLM VILOGIA de sa demande de condamnation sous astreinte d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] au paiement de la somme de 360,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] Monsieur [O] [J] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 09 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE