TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

6 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00870 – N° Portalis DB22-W-B7J-TECY

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. DES AMANDIERS C/ S.A.S. CERAMA

DEMANDERESSE

S.C.I. DES AMANDIERS, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 533 553 053, dont le siège social est [Adresse 2] à [Adresse 5] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Elodie DEMAY CAMUS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 187

DEFENDERESSE

S.A.S. CERAMA, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 811 892 058, dont le siège social est [Adresse 4]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante

Débats tenus à l’audience du 18 septembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BARCZUK, Greffière placée à l’audience, et de Wallis REBY, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 18 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2019, la société SCI des Châtaigniers, aux droits de laquelle vient la société SCI des Amandiers, a consenti à la société Cerama Groupe, aux droits de laquelle vient la société Cerama par avenant en date du 1er juin 2022, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] (Yvelines) pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2019 moyennant un loyer mensuel de 2 500,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 9 avril 2025, la société SCI des Amandiers a fait signifier à la société Cerama un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 24 529,21 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, la société SCI des Amandiers a fait assigner en référé la société Cerama devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société SCI des Amandiers demande au juge de :

∙ constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

∙ ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Cerama ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

∙ ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

∙ condamner la société Cerama à lui payer, à titre de provision, la somme de 31 609,21 € au titre des loyers impayés au 13 juin 2025 ;

∙ ordonner l’attribution, au bénéfice de la société SCI des Amandiers, des sommes appréhendées par saisies conservatoires des 16 mai 2025 et 6 juin 2025 ;

∙ condamner la société Cerama à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 5 000,00 € augmenté des charges dues ;

∙ condamner la société Cerama à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Assignée à personne morale, la société Cerama n’a pas constitué avocat.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le respect du contradictoire :

L’article 16 du code de procédure civile dispose notamment que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, la partie demanderesse a substitué dans son dossier de plaidoirie déposé à l’audience à sa pièce n° 6 jointe à l’assignation du 16 juin 2025, un décompte au 12 septembre 2025, sans justifier avoir préalablement fait signifier cette pièce à la défenderesse non constituée.

En conséquence, il convient, en application des dispositions précitées, d’écarter des débats ladite pièce.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Cerama :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre la société SCI des Amandiers et la société Cerama comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 9 avril 2025 à la société Cerama vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 24 529,21 €, terme de mars 2025 inclus.

Après déduction d’un montant imputé au titre de frais « EDF » sans aucun justificatif, il en ressort que la dette locative s’élevait à la date de délivrance du commandement à la somme de 16 800,00 €.

A défaut de justification par la partie défenderesse qu’elle s’est acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, malgré les dispositions de l’article 1353, alinéa 2, du code civil, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 mai 2025 à minuit et il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Cerama selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société SCI des Amandiers à compter du 10 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur les sommes dues sont capitalisés par périodes annuelles.

En l’espèce, la société SCI des Amandiers ne verse aux débats aucun décompte autre que celui qui est joint au commandement de payer, faisant état d’une dette locative d’un montant de 16 800,00 €, au 9 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

L’obligation de la société Cerama n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SCI des Amandiers.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par la société SCI des Amandiers au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation à hauteur de 5 000, 00 € mensuelle s’analyse en une d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 523-2 du code des procédures civiles d’exécution, si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Selon l’article L. 111-3 du même code, constitue un titre exécutoire notamment 1° les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.

Dans la mesure où la conversion d’une saisie conservatoire en une saisie attribution est régie par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sous le contrôle du juge de l’exécution, il n’appartient pas à la juridiction des référés de dire que les saisies conservatoires pratiquées sur les comptes bancaires de la société la société Cerama pourront faire l’objet d’une conversion en saisie attribution par le commissaire de justice, étant de surcroît relevé que la société SCI des Amandiers ne justifie pas à ce stade être munie d’un titre exécutoire.

Sur les demandes accessoires :

La société Cerama, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du le 9 avril 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner la société Cerama à payer à la société SCI des Amandiers la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ecartons des débats le décompte au 12 septembre 2025 placé dans son dossier de plaidoirie sous l’intitulé pièce n° 6 ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société SCI des Amandiers et la société Cerama portant sur le local situé [Adresse 2] à Carrières-sur-Seine (Yvelines), avec effet au 9 mai 2025 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Cerama pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Cerama à payer à la société SCI des Amandiers la somme provisionnelle de 16 800,00 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 9 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du le 9 avril 2025 ;

Condamnons la société Cerama à payer à la société SCI des Amandiers une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 10 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Cerama à payer à la société SCI des Amandiers la somme de 1 5000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Cerama aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du le 9 avril 2025 ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Wallis REBY Eric MADRE