TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/04355

N° Portalis 352J-W-B7G-CWSYA

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDEUR

La société FINANCE FACTORY, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Sarah EL HAMMOUTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0572

DÉFENDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FRANCOIS QUERREC IMMOBILIER, SARL

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1638

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/04355 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWSYA

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est, aux termes du règlement de copropriété établi le 10 novembre 1954, composé de deux bâtiments :

— un « bâtiment en façade sur le boulevard, double en profondeur, avec aile à droite sur cour derrière, élevé sur caves de rez-de-chaussée, cinq étages carrés et sixième étage lambrissée »,

— un « bâtiment sur cour derrière le bâtiment ci-dessus en équerre au fond et contigu à l’aile du bâtiment précédent élevé sur caves de rez-de-chaussée et d’un étage carré ».

Au sein de cet immeuble, la société FINANCE FACTORY est propriétaire, depuis le 15 février 2019, du lot n° 10 correspondant au bâtiment sur cour précité, ainsi décrit aux termes de l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété : « dans la cour de l’immeuble : un bâtiment élevé sur cave d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage comprenant :

— au sous-sol : une cave voûtée située sous la cour et éclairée par un dallage vitré, un grand sous-sol avec cheminée, formant buanderie et différentes autres caves (numérotées actuellement 3, 4 et 5) formant le complément du sous-sol du bâtiment,

— au rez-de-chaussée : une entrée, à droite un bureau, à gauche un grand local à usage de magasin. Départs d’escaliers menant d’une part au sous-sol et, d’autre part, au premier étage.

— au premier étage : antichambre, chambre, salle à manger, dégagement, salle de bains, cuisine et water-closets ».

Lors de l’assemblée générale du 7 février 2022, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 17.1 ainsi libellée : « Résolution n° 17.1 Aménagement de la cour : les vélos, nombre, fixations et fonctionnement

Art. 24. Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Cette question était originalement prévue au n° 17.3 de l’ordre du jour.

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/04355 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWSYA

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 Charges communes :

Résolution : il est demandé à l’assemblée générale de se prononcer sur : l’installation et le camouflage des vélos.

Il est proposé les sujets suivants :

1 – Nombre de vélos : 6 places de vélos ? 8 places de vélos ? 10 places de vélos ? 12 places de vélos ? Plus de 12 places de vélos ?

2 – Mode de fixation : la pose d’arceaux ? la pose de râteliers ? la pose de fixations qui lèvent les vélos à la verticale ?

3 – Abris pour vélo

L’assemblée générale décide.

L’assemblée générale s’en remet au conseil syndical pour choisir les solutions retenues et les financer dans le cadre de son enveloppe « conseil syndical » si la majorité accepte que la cour accueille des vélos avec des fixations.

La copropriété décide d’installer 5 arceaux, pour bénéficier de 10 places de vélos.

Ont participé au vote 7 copropriétaire(s) présent(s) ou représenté(s) sur 8, représentant 880/1.000 tantièmes.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

580/880 votes POUR 5/7

300/880 votes [Localité 8] 2/7

0/880 votes ABSTENTION 0/7

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 24.

Se sont exprimés 7 copropriétaires sur 7 copropriétaires présents ou représentés, totalisant 880 tantièmes sur 880.

Se sont opposées à la proposition : 2 copropriétaires sur 7, totalisant 300 tantièmes sur 880. Liste des opposants : [Localité 1] (120), [Localité 2] FINANCE FACTORY (180) ».

Le procès-verbal de cette même assemblée générale, mentionne, s’agissant de la résolution 17.1.1, « Résolution 17.1.1 Aménagement de la cour : les vélos, nombre, fixations et fonctionnement : en cas de refus de financement de la copropriété

Art. 24. Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés

Cette question était originalement prévue au n° 17.3.1 de l’ordre du jour.

Résolution : à la demande de M. [O], « en cas de refus d’installer en commun des places pour les vélos pris en charge par la copropriété, l’AG autorise-t-elle, en vertu de l’article 24 de la loi sur les copropriétés complétée par la loi du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités, les copropriétaires désireux d’effectuer à leurs frais l’installation des 5 arceaux à l’emplacement qui leur sera indiqué par le conseil syndical avant le 31 mars 2022 (à défaut d’emplacement indiqué, ils seront posés pour que les vélos soient face au mur immédiatement à droite quand on rentre dans la cour) ?

L’assemblée ayant refusé de financer l’installation de fixations de vélos dans la cour, autorise les copropriétaires désireux d’effectuer à leurs frais l’installation des 5 arceaux à l’emplacement qui leur sera indiqué par le conseil syndical avant le 31 mars 2022.

Note du syndic : Attention : voir à limiter le nombre d’accords, décider de la gestion de la cour, voire prévoir un règlement intérieur.

Ce point n’a pas fait l’objet d’un vote ».

Cette même assemblée a rejeté la résolution n° 18, dans ces termes : « 18. Accord de principe pour projet de surélévation du lot n° 10 (bâtiment cour)

Article 26-1, majorité en nombre et 2/3 des voix et second tour à l’article 25

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 Charges communes :

Résolution : les propriétaires du lot n° 10, bâtiment cour (Finance Factory) souhaitent surélever leur bâtiment conformément aux schémas joints.

Il est demandé à l’assemblée générale de se prononcer sur un accord de principe sur la réalisation de ce projet sous réserve :

— de production de tous les éléments,

— du chiffrage du dédommagement proposé à la copropriété (rachat du droit à construire),

— de la production du modificatif du règlement de copropriété nécessaire et indispensable pour formaliser l’accord en cas de vote favorable.

Ont participé au vote 7 copropriétaires présents ou représentés sur 8, représentant 880/1.000 tantièmes,

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

180/1.000 votes POUR 1/8,

700/1.000 votes [Localité 8] 6/8,

0/1.000 votes ABSTENTION 0/8.

Cette résolution est rejetée à la majorité art. 26-1

Se sont opposés à la proposition : 1 copropriétaire sur 8 totalisant 180 tantièmes sur 1.000

Liste des opposants : [Localité 2] FINANCE FACTORY (180) ».

Par acte d’huissier délivré le 4 avril 2022, la société FINANCE FACTORY a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 4ème devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2022 dans son entier, subsidiairement, l’annulation des résolutions n° 17.1, 17.1.1 et 18 de cette même assemblée et, en tout état de cause, de voir juger acquise la prescription prévue par les articles 2272 et suivants du code civil à son bénéfice s’agissant de la cour intérieure de l’immeuble.

L’ordonnance de clôture rendue le 30 mai 2023 a été révoquée par ordonnance du juge de la mise en état du 18 juillet 2024, à la demande de la société FINANCE FACTORY, pour acceptation de ses conclusions notifiées le 12 juin 2023 et réplique du syndicat des copropriétaires.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, la S.A.R.L. FINANCE FACTORY demande au tribunal de :

Vu les articles 42, 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1, 7, 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, l’article 2272 du code civil, l’article 700 du code de procédure civile, la jurisprudence, les pièces versées au débat,

Constater le trouble causé à la société FINANCE FACTORY dans la jouissance de la propriété du lot n° 10 par la résolution n° 17.1 et par suite la résolution 17.1.1,

Constater la violation du règlement de copropriété par la résolution n° 17.1 et par conséquent la résolution 17.1.1,

Constater la violation du droit acquis par la société FINANCE FACTORY en 2015 pour la réalisation de travaux de surélévation du lot n° 10 par la résolution n° 18,

En conséquence,

Annuler les résolutions n° 17.1, 17.1.1 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] datée du 7 février 2022,

En tout état de cause,

Dire et juger acquise la prescription acquisitive prévue par les articles 2272 et suivants du code civil au bénéfice de la société FINANCE FACTORY sur la cour intérieure de l’immeuble,

Condamner le défendeur au paiement de 3.000 euros à la société FINANCE FACTORY en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le défendeur aux entiers dépens,

L’exonérer en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 4ème demande au tribunal de :

Vu l’article 4 du code de procédure civile, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, les articles 2261 et 2265 du code civil,

Vu le règlement de copropriété,

Déclarer que le tribunal n’est pas régulièrement saisi des demandes d’annulation de l’assemblée générale du 7 février 2022 et d’acquisition sur la cour intérieure,

Déclarer la société FINANCE FACTORY irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 février 2022 en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Déclarer la société FINANCE FACTORY irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions 17.1.1 et 18 de l’assemblée générale du 7 février 2022 en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre subsidiaire,

Débouter la société FINANCE FACTORY de ses demandes d’annulation des résolutions 17.1, 17.1.1 et 18 de l’assemblée générale du 7 février 2022,

En toute hypothèse,

Débouter la société FINANCE FACTORY de sa demande en acquisition de la prescription acquisitive trentenaire sur la cour de l’immeuble, à défaut pour elle de rapporter la preuve d’une possession trentenaire, et de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société FINANCE FACTORY à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Condamner la société FINANCE FACTORY aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maitre Jacqueline AUSSANT, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 23 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal rappelle que, contrairement à ce qu’expose le syndicat des copropriétaires, la société FINANCE FACTORY ne sollicite pas, dans ses dernières conclusions, l’annulation de l’assemblée générale du 7 février 2022 dans son entier.

1 – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 17.1 et 17.1.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] du 7 février 2022

1-1 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17.1

La société FINANCE FACTORY soutient en premier lieu que la résolution n° 17.1 :

— aurait dû être prise à l’unanimité « compte tenu des troubles que la pose d’arceaux propres à accueillir des vélos peut représenter, notamment en termes de nuisances sonores à toute heure de la journée et de la nuit mais aussi de nature visuelles », son lot étant, photographie à l’appui, le seul donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, et la totalité des fenêtres de son lot, de pleins pieds, donnant sur la cour, étant précisé que le visuel de la plaquette transmise par M. [O] au syndic en décembre 2021 dans les annexes de son document intitulé « descriptif de la cour du [Adresse 3] » démontre le « trouble de jouissance potentiel » dénoncé (pièce n° 10),

— est constitutive d’un abus de majorité, dès lors que son lot est le seul impacté par la pose d’arceaux à vélos et devra seul subir les troubles en résultant,

— est constitutive d’une violation du règlement de copropriété dès lors que : i) le règlement de copropriété prévoit qu’incombent uniquement au lot n° 10 les frais d’entretien du sol des cours et passages d’entrée du bâtiment sur rue ; ii) la pose d’arceaux à vélo nécessitera des frais d’entretien supplémentaire ; iii) par voie de conséquence, en permettant aux copropriétaires, dans le cadre de la résolution 17.1.1 d’installer à leurs frais des arceaux à vélo sans ternir compte des dispositions du règlement de copropriété concernant les frais à la charge du lot n° 10 pour l’entretien de la cour, « le syndic a dépassé son pouvoir et pris une résolution allant à l’encontre du règlement de copropriété ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] soutient que :

— la société FINANCE FACTORY n’a pas un « usage personnel et exclusif » de la cour intérieure de l’immeuble, le règlement de copropriété qualifiant de parties communes la totalité du sol en ce compris les cours sans prévoir, au profit du lot n° 10, un droit de jouissance sur ladite cour, étant précisé que ledit droit de jouissance n’est pas davantage visé dans le titre de propriété de la société FINANCE FACTORY,

— il est constant que les poubelles de l’immeuble et des vélos sont d’ores et déjà entreposés dans la cour intérieure de l’immeuble, les copropriétaires s’étant au demeurant, lors de l’assemblée générale litigieuse, également prononcés sur l’emplacement et le camouflage des dites poubelles (résolution n° 17.2),

— la société FINANCE FACTORY ne démontre pas l’atteinte aux modalités de jouissance de son lot par la pose de cinq arceaux à vélos, invoquant au demeurant un trouble « potentiel » et non un préjudice né et actuel,

— la résolution n °17.1 met à la charge de la copropriété l’installation des arceaux à vélos, financés dans le cadre de l’enveloppe du conseil syndical, étant précisé que la résolution n° 10 de la même assemblée alloue audit conseil syndical une enveloppe budgétaire de 5.000 € ; la même assemblée a voté, aux termes de la résolution n ° 17-4, en charges communes générales, le nettoyage de la cour au karcher de sorte que les développements de la société FINANCE FACTORY sur son obligation d’entretien de la cour « sont sans objet ».

***

Les dispositions de l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur version en vigueur à la date de l’assemblée générale litigieuse, disposent que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Par ailleurs, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal relève que la société FINANCE FACTORY ne se prévaut pas, au titre de sa demande d’annulation de la résolution n° 17.1, de l’acquisition d’un droit de jouissance exclusif sur la cour intérieure de l’immeuble, qui s’opposerait à l’installation d’arceaux à vélo dans ladite cour.

Le tribunal relève également que la société FINANCE FACTORY ne conteste ni ne se plaint du fait que les vélos des occupants de l’immeuble sont d’ores et déjà entreposés dans la cour intérieure de l’immeuble. Elle dénonce les conséquences de l’installation des arceaux à vélo.

En premier lieu, la société FINANCE FACTORY ne peut, pour se prévaloir des dispositions de l’article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, invoquer un simple « trouble de jouissance potentiel » aux modalités de jouissance de son lot.

La société FINANCE FACTORY ne fait valoir aucun élément technique précis tiré du document intitulé « description de la cour du [Adresse 3] – décembre 2021 » établi par M. [V] [O] (pièce n° 10 de la société FINANCE FACTORY) permettant au tribunal de retenir que la pose d’arceaux propres à accueillir des vélos est susceptible d’emporter de façon certaine et inéluctable des troubles sonores ou visuels constitutifs d’une atteinte aux modalités de jouissance du lot n° 10 « telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » au sens des dispositions précitées de l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En deuxième lieu, faute de prouver l’atteinte aux modalités de jouissance de son lot par le vote de la résolution litigieuse, la société FINANCE FACTORY ne démontre pas davantage l’abus de majorité dénoncé, étant précisé que :

— le courriel du syndic en date du 15 décembre 2021 (pièce n° 16 de la société FINANCE FACTORY), relatif à un sujet étranger au présent litige (consommation d’eau), est dépourvu de toute « l’animosité » que dénonce la société FINANCE FACTORY dans ses conclusions en faisant valoir ledit courriel,

— la société FINANCE FACTORY se contente d’affirmer le caractère erroné des plans de la cour adressés au syndic par M. [O] dans le document précité daté du 21 décembre 2021, en produisant en contrepoint un document intitulé « plan de la cour intérieure » dont l’origine n’est pas établie (pièce n° 18 de la société FINANCE FACTORY) et sans démontrer, en tout état de cause, que ledit document daté du 21 décembre 2021 aurait influé sur le vote des copropriétaires, le tribunal relevant à cet égard que ni la convocation à l’assemblée générale litigieuse ni le procès-verbal de ladite assemblée ne mentionnent la communication de ce document aux propriétaires (pièce n° 13 de la société FINANCE FACTORY).

Enfin, s’agissant du moyen tiré de « la violation du règlement de copropriété », il convient de :

— constater que la résolution n° 17.1 retient que l’installation des cinq arceaux à vélo sera financée par l’enveloppe budgétaire du conseil syndical, et non par « certains copropriétaires »,

— rappeler que l’installation et l’entretien renvoient à des charges distinctes,

— relever que la clause du règlement de copropriété inscrite au sein du titre V « charges communes », ne met pas à la charge du lot n° 10 l’entretien des installations le cas échéant présentes dans la cour mais uniquement « les frais afférents à l’entretien du sol des cours et passages d’entrée du bâtiment sur rue, de la porte d’entrée ainsi que ceux de réparation et remplacement et autres pouvant se rapporter à son propre lot (toiture, canalisation, ravalement etc.), à l’exclusion pour ce lot n° 10 de toutes contribution et participation dans l’acquit des charges communes autres que celles concernant les frais d’assurances, location des compteurs d’eau, coût de la consommation d’eau à l’usage commun, impôts, concierge, syndic, frais et entretien des murs, voûte et portail d’entrée » (règlement de copropriété, pièce n° 7 de la société FINANCE FACTORY, page 26).

Inversement, et sous réserves des charges « communes à certains copropriétaires seulement » s’agissant des lots n° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 d’une part, des propriétaires des lots n° 1 et 2, d’autre part, et du lot n° 10, enfin, le règlement de copropriété prévoit que les charges communes comprendront notamment (…) « les frais (…) d’entretien, de réparation de toute nature, grosses ou menues, s’appliquant aux choses communes énumérées sous le titre II ci-dessous » (règlement de copropriété, page 24).

La résolution n° 17.1 ne viole donc pas la clause du règlement de copropriété invoquée par la société FINANCE FACTORY, s’agissant de l’entretien du seul « sol » de la cour intérieure.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution n° 17-4 de l’assemblée litigieuse a décidé, par un vote en charges communes générales, le nettoyage de la cour au karcher, et paraît ainsi considérer que le nettoyage annuel au karcher du sol de la cour relèverait désormais des charges générales et non de la seule charge du lot n° 10, le tribunal n’est pas saisi de cette question dans le cadre du présent litige.

Il convient donc de débouter la société FINANCE FACTORY de sa demande d’annulation de la résolution n° 17-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] du 7 février 2022.

1-2 Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution 17.1.1

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] soutient que la résolution 17.1.1 n’est pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour ne pas avoir fait l’objet d’un vote.

La société FINANCE FACTORY soutient que « c’est justement car cette résolution qui prend la forme d’une décision n’a pas fait l’objet d’un vote qu’elle est contestable et que la nullité est encourue ». Elle estime que la résolution n° 17.1.1 autorise certains copropriétaires à installer à leurs frais les fixations à vélos. Elle expose également qu'« une résolution qui n’a fait l’objet d’un vote n’est pas une décision et n’est donc pas opposable ».

***

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Pour qu’une contestation puisse être valablement contestée, l’assemblée doit avoir pris une véritable décision.

Une décision d’assemblée générale existe dès lors qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084).

Par ailleurs, pour qu’il y ait véritablement une décision, il est nécessaire que le vote exprimé traduise une réelle intention d’adopter une mesure génératrice de droits et d’obligations pour les copropriétaires. Il convient donc d’examiner pour chaque cas d’espèce l’exacte portée du vote émis par les copropriétaires, afin de distinguer la décision de principe, non suivie d’effets, de celle qui comporte les éléments d’une prise de position engageant le syndicat des copropriétaires.

La qualification de décision suppose donc la réunion cumulative :

— d’un critère formel, à savoir un vote à la majorité prévue par la loi,

— et d’un critère substantiel, à savoir un texte adopté, ayant des conséquences juridiques (ex. : Civ. 3ème, 26 janvier 2010, n° 09-12.994).

En l’espèce, la résolution n° 17.1.1 n’a pas fait l’objet d’un vote, précisément parce que la résolution précédente a retenu que l’installation des cinq arceaux à vélo serait financée par l’enveloppe budgétaire du conseil syndical, et non par « certains copropriétaires ».

La résolution n° 17.1.1 n’étant pas une décision au sens des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de déclarer la société FINANCE FACTORY irrecevable en sa demande visant à voir prononcer sa nullité.

2 – Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] du 7 février 2022

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] soutient que la résolution n° 18 n’est pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour n’être qu’une décision « de principe » indiquant expressément qu’une nouvelle décision sera nécessaire pour la rendre effective.

La société FINANCE FACTORY soutient que la résolution n° 18 litigieuse produit « nécessairement des effets juridiques puisqu’a été voté le refus d’accord pour la réalisation du projet de surélévation du bâtiment du lot n° 10 ».

***

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Pour qu’une contestation puisse être valablement contestée, l’assemblée doit avoir pris une véritable décision.

La décision se définit comme étant une :

— « disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe » (Civ. 3ème civ., 28 avril 1993, n° 91-14.007),

— une « position définitive consacrée par un vote » (Cour d’appel de [Localité 9], 4ème chambre, 2ème chambre, 29 septembre 2010, n° RG 09/09907).

Inversement, n’est pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

— une décision assortie de réserves lui ôtant toute efficacité ou, inversement, autorisant un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes sans qu’aucune précision ne soit donnée sur la nature exacte et les caractéristiques techniques des travaux (Civ. 3ème, 17 décembre 2008, n° 07-19.122),

— une décision exigeant une nouvelle décision pour qu’elle devienne effective (Civ. 3ème, 4 janvier 2006, n° 04-19.771) et ne faisant naître à ce stade aucune obligation pour les copropriétaires (ex. : Cour d’appel de [Localité 7], Chambre civile B, 4 avril 2012, n° 11/00132).

En l’espèce, la résolution n° 18 de l’assemblée litigieuse, bien qu’ayant fait l’objet d’un vote, ne peut être qualifiée de décision, au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que :

— elle ne porte que sur le vote d’un « principe », assorti de réserves (« production de tous les éléments, du chiffrage du dédommagement proposé à la copropriété (rachat du droit à construire), du modificatif du règlement de copropriété nécessaire et indispensable pour formaliser l’accord en cas de vote favorable »),

— le principe vise un « projet » de travaux décrit par de simples « schémas » et non étayé par la communication d’un dossier technique complet,

— un vote favorable dudit principe n’emporte pas autorisation de réaliser les travaux ; inversement, un vote défavorable laisse la possibilité à la société FINANCE FACTORY de présenter ultérieurement à l’assemblée générale une demande d’autorisation de surélévation précise et étayée.

La résolution n° 18 n’étant pas une décision au sens des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient donc de déclarer la société FINANCE FACTORY irrecevable en sa demande visant à voir prononcer sa nullité.

3 – Sur la demande visant à voir « dire et juger acquise la prescription acquisitive prévue par les articles 2272 et suivants du code civil au bénéfice de la société FINANCE FACTORY sur la cour intérieure de l’immeuble »

La société FINANCE FACTORY précise, en page 6 de ses dernières conclusions, avoir acquis « par le biais de la prescription acquisitive, le droit de jouissance exclusive de la cour ». Elle fait valoir, en page 17 de ses dernières conclusions, une possession « à titre de propriétaire ». Elle soutient que M. [I] [S], vendeur de son propre vendeur, avait obtenu, dès son installation, l’accord des anciens copropriétaires pour user de la cour intérieure à titre personnel, y apposer des meubles personnels, des plantes, user, gérer et entretenir la cour. Elle expose que, depuis lors, son vendeur (la SCI THEOLAT) ainsi qu’elle-même ont, depuis plus de trente ans, joui et usé pleinement de la cour intérieure de l’immeuble de manière paisible, publique et non équivoque.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 4ème estime que le tribunal n’est pas régulièrement saisi d’une demande d’acquisition, par prescription, de la cour intérieure de l’immeuble, au motif que les « dires et juger » ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur le fond, il considère que la demande est non seulement indéterminée et en tout état de cause infondée, dès lors que :

— la société FINANCE FACTORY ne peut prétendre jouir de cette cour « à titre de propriétaire » puisque les poubelles de l’immeuble et les vélos des copropriétaires sont installés dans ladite cour, non fermée,

— la société FINANCE FACTORY ne justifie pas de la date d’acquisition du lot n° 10 par M. [S],

— la société FINANCE FACTORY n’établit pas que les actes d’acquisition de la SCI THEOLAT et de M. [S] portent mention de la cour ou d’une éventuelle jouissance privative de la cour,

— le règlement de copropriété qualifie de parties communes la totalité du sol en ce compris les cours sans prévoir, au profit du lot n° 10, un droit de jouissance sur ladite cour, étant précisé que ledit droit de jouissance n’est pas davantage visé dans le titre de propriété de la société FINANCE FACTORY,

***

L’article 545 du code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

En vertu de l’article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans qui celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Les règles propres du statut de la copropriété ne sont pas exclusives des règles en matière de prescription acquisitive.

Ainsi, un copropriétaire qui s’est approprié une partie commune peut faire jouer à son profit la prescription acquisitive dans la mesure où un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion.

Il peut également s’acquérir par usucapion, sous réserve de justifier de l’existence d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (ex. Civ. 3ème, 24 octobre 2007, n° 06-19.260, publié).

Aux termes du premier alinéa de l’article 2272 du Code civil, en l’absence de juste titre, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Selon l’article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

La possession ne cesse d’être publique pour devenir clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. Il suffit, pour que le vice de clandestinité puisse être écarté, que la possession ait été connue de la partie adverse (ex. : Cour d’appel de [Localité 11], 1ère chambre – 1ère section, 15 septembre 2017, n° RG 15/08635).

Par ailleurs, si la jonction des possessions n’est en principe pas admise dès lors qu’il est constaté que l’acte d’acquisition ne mentionne pas le bien en faisant l’objet (ex. Civ. 3ème, 3 octobre 2000, n 98-20.646 ; n° 12-20.580 ; 29 septembre 2015, n° 14-16.407 ; 17 décembre 2015, n° 14-22.014), le juge ne doit pas pour autant s’arrêter aux seules stipulations aux actes mais, également, tenir compte de l’intention des parties à cet égard (ex. Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-27-452 ; 15 septembre 2015, n° 14-14.703 .12 janvier 2017, n° 16-11.711).

Enfin, en application de l’article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.

En l’espèce, la société FINANCE FACTORY demande à voir « dire et juger acquise la prescription acquisitive prévue par les articles 2272 et suivants du code civil au bénéfice de la société FINANCE FACTORY sur la cour intérieure de l’immeuble ». La seule utilisation des termes « dire et juger » ne peut conduire le tribunal à ne pas statuer sur la prétention de la société FINANCE FACTORY visant à voir reconnaître l’acquisition d’un droit réel par le jeu de la prescription acquisitive (en ce sens, Com., 22 janvier 2020, n° 18-16.961 ; Civ. 2ème, 13 avril 2023, n° 21-21.463).

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires relève à juste titre le caractère insuffisamment déterminé et précis de la demande, telle que formulée au dispositif des dernières conclusions de la société FINANCE FACTORY, dès lors que sa seule lecture ne permet pas savoir si la société FINANCE FACTORY revendique la propriété de la cour ou l’acquisition d’un droit de jouissance exclusive sur ladite cour. Les moyens de la société FINANCE FACTORY ne sont pas davantage éclairants puisqu’elle expose, en page 6 de ses dernières conclusions, soit en début de discussion mais non au sein du paragraphe dédié à la demande, l’acquisition d’un droit de jouissance exclusive sur la cour, pour ensuite se prévaloir, sans plus de précisions, d’une possession à titre de propriétaire en page 17 de ses conclusions.

En tout état de cause, la société FINANCE FACTORY ne démontre par aucune pièce la possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque qu’elle invoque. Les pièces n° 8 et 18, dites « réservées », n’ont pas été produites.

Au surplus, le tribunal rappelle que la prévision de charges n’établit pas l’existence d’un droit de jouissance exclusif ou d’une partie commune spéciale.

Par ailleurs, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, il doit être souligné que :

— le règlement de copropriété (pièce n° 7 de la société FINANCE FACTORY, pages 14 et 15) qualifie de parties communes la totalité du sol en ce compris les cours sans prévoir, au profit du lot n° 10, un droit de jouissance sur la cour intérieure, le tribunal observant à cet égard que le règlement prévoit expressément, par ailleurs, pour d’autres lots que le lot n° 10, l’existence de parties communes spéciales, de sorte que sa rédaction est sans conteste précise,

— la société FINANCE FACTORY ne démontre pas jouir, pour elle-même exclusivement, de la cour, alors qu’il est constant que celle-ci n’est pas fermée et accueille les poubelles de l’immeuble ainsi que les vélos des occupants de celui-ci,

— la société FINANCE FACTORY ne produit pas l’acte d’acquisition de ses prédécesseurs ; son propre acte de vente ne mentionne aucun droit sur la cour intérieure de l’immeuble ; au contraire, il mentionne que le vendeur, la SCI THEOLAT, déclare que « le bien n’a pas été modifié de son fait par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes » (pièce n° 6 de la société FINANCE FACTORY, page 11).

La société FINANCE FACTORY sera donc déboutée de sa demande visant à voir « « dire et juger acquise la prescription acquisitive prévue par les articles 2272 et suivants du code civil au bénéfice de la société FINANCE FACTORY sur la cour intérieure de l’immeuble ».

4 – Sur les demandes accessoires

La société FINANCE FACTORY, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maitre Jacqueline AUSSANT, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, la société FINANCE FACTORY sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, la société FINANCE FACTORY sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre de la dispense prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare la société FINANCE FACTORY irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 17.1.1 et n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] du 7 février 2022,

Déboute la société FINANCE FACTORY de sa demande d’annulation de la résolution n° 17.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] du 7 février 2022,

Déboute la société FINANCE FACTORY de sa demande visant à voir « « dire et juger acquise la prescription acquisitive prévue par les articles 2272 et suivants du code civil au bénéfice de la société FINANCE FACTORY sur la cour intérieure de l’immeuble »,

Condamne la société FINANCE FACTORY aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maitre Jacqueline AUSSANT, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société FINANCE FACTORY à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions du code de procédure civile,

Déboute la société FINANCE FACTORY de l’ensemble de ses demandes formées au titre de la dispense prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 Janvier 2026

La Greffière Le Président