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N° RG 25/00006 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5VU

MINUTE : /2025

ORDONNANCE

Du : 25 Novembre 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS

DEFENDEUR(S) :

[V] [S]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

ORDONNANCE DE REFERE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT CINQ NOVEMBRE

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 23 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

l’ordonnance suivante a été rendue en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS

S.A. dont le siége social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siége;

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [V] [S]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 15 mars 2017, l’ESH DOMNIS a donné à bail à M. [V] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 318 € charges non comprises.

Par acte sous seing privé du 18 mars 2017, l’ESH DOMNIS a donné en location à M. [V] [S] un garage n°18 dépendant du même immeuble pour un loyer mensuel initial de 71,50 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’ESH DOMNIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire des deux contrats de location par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024 et pour un montant en principal de 2 838,23 €.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, signifié à l’étude, l’ESH DOMNIS a assigné en référé M. [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES siégeant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, au visa notamment des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1217, 1224, 1228, 1229 et 1728 du code civil, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoirePrononcer la résiliation du bail passé entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des chargesOrdonner en conséquence l’expulsion du défendeur de sa personne, de ses biens de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurierAutoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce aux frais, risques et périls du cité, sous réserve des dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et L.433-3 du code des procédures civiles d’exécutionCondamner M. [V] [S] à payer à la SA DOMNIS la somme provisionnelle de 4 016,84 € à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés à février 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payerCondamner le défendeur à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuiviCondamner le défendeur à payer une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner le défendeur aux dépens de la présente instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’ESH DOMNIS, représentée par son avocat, maintient les termes de son assignation et actualise le montant de la dette qui s’élève au 17 septembre 2025, à la somme de 3 272,51 €, échéance d’août 2025 comprise. Elle explique, décompte à l’appui, que cette somme tient compte de l’effacement d’une partie de la dette dans le cadre du plan de surendettement. Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

M. [V] [S] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative. S’agissant du montant, il indique que le décompte n’est pas à jour, le bailleur devant déduire certaines sommes de son loyer de septembre. Exposant sa situation personnelle et sollicitant des délais de paiement, il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions.

Le juge a soulevé d’office toutes les causes d’irrecevabilité des demandes liées à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

Par une note en délibéré autorisée par le juge, l’ESH DOMNIS a transmis un décompte actualisé à la date du 6 octobre 2025, faisant apparaitre un solde débiteur de 3 108,73 €, loyer de septembre inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’ESH DOMNIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 2 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au commandement, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 mars 2017 contient une clause résolutoire en son article 4 – « Début et fin de bail » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2024, pour la somme en principal de 2 838,23 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 1er septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’ESH DOMNIS produit un décompte démontrant que M. [V] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 746,33 € à la date du 6 octobre 2025.

M. [V] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme provisionnelle de 2 746,33 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 838,23 € à compter du commandement de payer (1er juillet 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et sur le surplus à compter du prononcé de l’ordonnance en application de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou des lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’ESH DOMNIS que M. [V] [S] a repris le paiement régulier des loyers courants. Il ressort par ailleurs de ses déclarations à l’audience et du rapport de diagnostic social et financier que la dette s’est constituée à la suite d’un accident du travail au titre duquel il perçoit des indemnités journalières. Une partie de sa dette a été effacée dans le cadre d’un plan de surendettement et il prévoit d’en régler le solde dès qu’il aura perçu les sommes que son employeur doit lui régler.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition de la société bailleresse à l’octroi de délais, M. [V] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [V] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [V] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’ESH DOMNIS, M. [V] [S] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2017 entre l’ESH DOMNIS et M. [V] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er septembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [V] [S] à verser à l’ESH DOMNIS la somme provisionnelle de 2746,33 € (décompte arrêté au 6 octobre 2025, incluant l’échéance de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 sur la somme de 2 838,23 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [V] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 76 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

Les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ; Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’ESH DOMNIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [V] [S] soit condamné à verser à l’ESH DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [V] [S] à verser à l’ESH DOMNIS une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [V] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision et DISONS n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal, le 25 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN