TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

11 DECEMBRE 2025

N° RG 22/03117 – N° Portalis DB22-W-B7G-QTUL

Code NAC : 50D

DEMANDERESSE :

S.C.I. MAGE

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 840 175 582

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [U]

Madame [Z] [W] épouse [U]

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés par Maître Eric FORESTIER de l’AARPI SAGET-FORESTIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Lorine PEREZ, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

S.A. MIC INSURANCE, recherchée en qualité d’assureur Dommages-ouvrage

RCS de [Localité 8] sous le numéro 885 241 208, représentée en France par son mandataire la SAS LEADER UNDERWRITING, dont le siège social est [Adresse 9],

[Adresse 12]

représentée par M^e Emmanuel PERREAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Sophie ROJAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Copie exécutoire à la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, vestiaire 628, M^e Lorine PEREZ, vestiaire 633

M^e Sophie ROJAT, vestiaire C 427

ACTE INITIAL du 02 Juin 2022 reçu au greffe le 07 Juin 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame RICHARD, Vice-président

GREFFIER :

Madame GAVACHE

EXPOSÉ DU LITIGE

Courant 2017, Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] ont engagé des travaux de rénovation d’une maison individuelle située [Adresse 2], à [Adresse 6] (78).

Pour les besoins de l’opération de réhabilitation, une police “Dommages-ouvrage” N° [Numéro identifiant 3]a été souscrite auprès de la compagnie MIC, à effet du 7 mai 2018.

Aux termes d’un acte notarié en date du 22 août 2018, Monsieur [U] et Madame [W] ont cédé le bien immobilier à la SCI MAGE.

La SCI MAGE a adressé, le 2 mai 2019, une déclaration de sinistre auprès de l’assurance dommage ouvrage listant les désordres suivants apparus depuis septembre 2018 et compromettant l’usage de la maison :

— Portail d’entrée non fonctionnel

— Affaissement des parquets au 1er et 2ème étage

— Au premier étage cela entraîne la défixation de la cloison type atelier ainsi que l’armoire qui a été fixée au mur par le vendeur

— Infiltrations d’eau et condensation dans le garage

— Infiltration d’eau sur la poutre du mur de l’entrée provenant de la terrasse (travaux non finis par l’entreprise)

— Fissures murs du salon, plafond, chambre RDC

— Fissures murs extérieurs

— Présence d’auréoles en pied de panneau entre les deux baies vitrées [Localité 10]

— Finition de mur non réalisée baie vitrée

— Manque de gaine d’évacuation pour pompe à chaleur dans la buanderie

Le cabinet EURISK a été désigné en qualité d’expert technique. Suivant un rapport préliminaire déposé le 28 juin 2019, il a relevé que l’opération de construction ne correspondait pas à celle décrite aux conditions particulières de la police, dès lors qu’il s’agissait en réalité de la démolition d’un abri existant et de la création complète d’un pavillon, en lieu et place de l’opération de rénovation déclarée.

Par courrier du 1er juillet 2019, la compagnie a pris une position de non garantie, la construction réalisée ne correspondant pas au projet couvert par la police “ Dommages-ouvrage”.

La SCI MAGE a sollicité l’intervention d’un cabinet d’expertise amiable qui a réalisé une première estimation des dommages subis et du coût de travaux de reprise à effectuer.

Suivant une note technique établie par le cabinet OMEGA EXPERT, expert privé mandaté par la SCI MAGE, celle-ci a également fait état d’autres désordres :

— Malfaçons sur les gaines d’alimentations extérieures (fibre),

— Corrosion des garde-corps de la terrasse,

— Absence de conduit de cheminée,

— Défaut de fonctionnement du poêle à bois,

— Défaut de fonctionnement de la VMC,

— Absence de sortie extérieure de la production d’eau dans la buanderie.

— Défaut de performance thermique.

Par exploit du 2 juillet 2020, la SCI MAGE a assigné en référé devant le Président du Tribunal judiciaire de Versailles les consorts [U] [W] et la compagnie MIC, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage, aux fins de désignation d’expert et de versement par les consorts [U] [W] à lui verser une provision de 50.000 euros, outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 28 octobre 2020, Monsieur [Y] [B] a été désigné en qualité d’expert judiciaire et la demande de provision a été rejetée.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 24 mars 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 juin 2022, le demandeur a assigné Monsieur [U] & Madame [W] et la société MIC ASSURANCE aux fins de voir engager la responsabilité de ces derniers et prononcer leur condamnation à réparer ses préjudices.

Par ordonnance en date du 30 août 2024, le Juge de la Mise en Etat a déclaré irrecevables, en l’absence de déclaration de sinistre préalable, les demandes de la SCI MAGE à l’encontre de la société MIC INSURANCE, relatives à :

— La dépose et le remplacement du parquet du rez-de-chaussée,

— Le remplacement de la gaine fibre,

— La suppression du conduit de fumée,

— La sortie extérieure de production d’eau chaude,

— La modification de l’installation électrique,

— Les travaux de plomberie chiffrés écartés par l’expert comme étant hors assignation (page 25 du rapport),

— Les travaux de reprise de peinture sur les garde-corps,

— Les travaux d’isolation par l’extérieur.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2023, la SCI MAGE demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 1231-1, 1240, 1292 et suivants du Code civil, de :

— HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur [B],

— DIRE ET JUGER Monsieur [U] et Madame [W] responsables des désordres, malfaçons dénoncés par la requérante et constatés par l’expert judiciaire,

— DIRE ET JUGER que les désordres affectent l’habitabilité et la conformité à la destination de l’ouvrage,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [U] et Madame [W] d’une part et MIC d’autre part au paiement des sommes suivantes :

— Au titre des travaux : 135 492,86 €

— Maîtrise d’œuvre : 11 317 €

— Frais : 660 €

Majorées par application de l’indice BT01 à compter de la délivrance de la présente assignation,

— pour la perte de jouissance : 25 000 €

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [U] et Madame [W] dans l’hypothèse où la garantie dommage-ouvrage ne serait pas retenue au paiement d’une somme de 184 000 €,

— CONDAMNER Monsieur [U], Madame [W] et MIC ASSURANCE solidairement au paiement d’une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [U], Madame [W] et MIC ASSURANCE aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2024, Monsieur et Madame [U] demandent au tribunal, au visa des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— DEBOUTER la SCI MAGE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— FIXER le préjudice de jouissance à 3 mois,

En tout état de cause,

— CONDAMNER tout succombant, à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions échangées le 5 novembre 2024, MIC INSURANCE COMPANY demande au tribunal au visa des articles L. 242.1, L. 241.1 et L. 121.12 du Code des assurances, des articles 1792 et suivants du Code civil et de l’article 1231-1 du Code civil, de :

A titre principal,

— DEBOUTER la SCI MAGE de l’intégralité de ses demandes, pour défaut de preuve

des travaux réalisés, ou en tout cas pour le défaut de conformité avec l’objet des travaux déclarés;

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER la SCI MAGE de l’intégralité de ses demandes, pour non-respect des

conditions de preuve des travaux réalisés, ou en tout cas pour le défaut de conformité avec l’objet des travaux déclarés ;

A titre infiniment subsidiaire,

— DEBOUTER la SCI MAGE de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER les époux [U] [W] à la relever et garantir indemne de toute condamnation,

— NE PAS ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER les défenderesses à lui verser la somme de 4.000 € en remboursement de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront les frais et honoraires d’expertise et de référé et dont le montant pourra être recouvré directement par Maître [G].

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 5 novembre 2024. L’affaire a été examinée à l’audience collégiale du 9 octobre 2025 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

— Sur les demandes aux fins de dire et juger

Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce que soit tranché un point litigieux, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif de la présente décision.

De même le tribunal n’étant pas lié par les conclusions du rapport de l’expert judiciaire, il n’a pas à l’homologuer.

— Sur les responsabilités

La SCI MAGE vise aux termes de son dispositif les articles 1231-1, 1240, 1292 et suivants du code civil et demande à ce qu’il soit dit et juger que les désordres affectent l’habitabilité et la conformité à la destination de l’ouvrage.

Sur la responsabilité de Monsieur [U] et Madame [W] sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil

— La SCI MAGE fait valoir que les consorts [U] ont commis des fautes multiples et que leur responsabilité est engagée.

— Les époux [U] s’opposent à la demande en soulignant que la SCI MAGE s’est contentée de reproduire les termes du rapport sans démontrer quelles auraient été leurs fautes.

— La compagnie MIC INSURANCE rappelle qu’elle ne couvre que les désordres de nature décennale.

*****

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, la responsabilité des époux [U] est recherchée en leur qualité de vendeurs aux termes de l’acte notarié du 22 août 2018 par lequel ils ont vendu leur bien immobilier à la SCI MAGE.

Dans ces conditions, la responsabilité des époux [U] ne saurait être recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Dans la mesure où les époux [U] ont cédé leur bien immobilier à la SCI MAGE, il leur incombe une obligation de délivrance conforme telle que prévue à l’article 1604 du code civil.

La SCI MAGE ne produit au soutien de sa demande aucun élément pertinent de nature à mettre en exergue les fautes commises par les époux [U] dans le cadre de cette délivrance en se contentant de reproduire les termes du rapport de l’expert judiciaire.

Dès lors, la demande de la SCI MAJE formulée sur le fondement contractuel n’apparaît pas fondée et doit être rejetée.

Sur la responsabilité des époux [U] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil

— La SCI MAGE entend rechercher la responsabilité des époux [U] en qualité de Maître d’ouvrage en considération du caractère décennal des désordres N° 6,10,11,12,13,14,15,16,17 et 18.

— Les époux [U] s’opposent à la demande en faisant valoir que la requérante ne démontre pas en quoi les désordres constatés auraient un caractère décennal. Ils soulignent que la SCI MAGE se contente de renvoyer à la lecture du rapport d’expertise sans produire le tableau auquel fait référence l’expert judiciaire.

— La compagnie MIC INSURANCE fait valoir que la SCI MAGE n’apporte pas la preuve du caractère décennal des désordres renvoyant au rapport d’expertise judiciaire qui ne détermine lui-même que partiellement une telle qualification des désordres.

*****

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En vertu de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, courant 2017, Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] ont engagé des travaux de rénovation d’une maison individuelle située [Adresse 2], à [Localité 7] (78).

Ils ont indiqué dans la description faite dans le cadre de la souscription de leur contrat dommages ouvrage un montant de travaux de 145 000 euros pour la rénovation d’une maison individuelle hors clos et couvert.

Néanmoins, dans le cadre des opérations d’expertise, il est apparu que Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] avaient fait réaliser une maison individuelle neuve en lieu et place d’un abri de jardin avec des travaux de fondation et démolition des existants.

L’ampleur des travaux réalisés par Monsieur [U] et Madame [W] n’est pas contestée.

Dans ces conditions, il convient de considérer que Monsieur [U] et Madame [W] ont la qualité de constructeur de l’ouvrage.

Dès lors, leur responsabilité décennale est engagée pour les désordres de nature décennale qu’ils seront solidairement condamnés à indemniser.

— Sur les désordres

Sur l’existence des désordres

Au cours de ses opérations d’expertise, l’expert judiciaire a relevé les désordres suivants :

« OUVRAGES EXTÉRIEURS :

Point n ° 1 « portail électrique dysfonctionne »et 2 « portail électrique corrosion»

Effectivement il a été constaté sur ce portail que celui-ci fonctionne difficilement, comme ne fermant pas en totalité.

Il est de même constaté de la corrosion au niveau de cet ouvrage.

Point n ° 3 « regards en plastique cassés »

Là encore ces regards ont été constatés et sont situés sous les bandes de roulement du véhicule pour l’entrée au niveau du garage. Ces regards ne sont pas adaptés autour de la bande de roulement et doivent faire l’objet de remplacement.

Point n°4 « pas de possibilité de raccordement de la fibre »

La SCI MAGE justifie de l’impossibilité de raccorder la fibre au niveau des fourreaux existants; les concessionnaires ayant refusé ces raccordements.

GARAGE ET TERRASSE

Point n 0 5 « pas de membrane d’étanchéité et de relevés » :

Il a été effectivement constaté au niveau de ce garage enterré situé sous la remise du jardin qu’il n’y avait pas d’étanchéité sur ce celui-ci ainsi que l’absence de relevé d’étanchéité ; points de non-conformité par rapport aux règles de l’art et au DTU.

STRUCTURE MAISON

Point n 0 6 « remontées d’humidité au droit du mur de façade » :

Ceci est en relation avec les problèmes d’absence d’étanchéité du garage.

En effet l’eau circulant dans cette zone sans relevés au niveau des matériaux du mur de façade, ceci crée des dégradations sur la partie intérieure.

Point no 7 « lames de parquet vissées sur dalle béton »

Au niveau du rez-de-chaussée, un parquet bois a été mis en œuvre.

Néanmoins les entreprises, lors des travaux, ont constaté des mouvements de gonflement de ce parquet et ont procédé à une fixation des lames de parquet par des vissages directement dans la dalle béton. Les rebouchages réalisés sur le parquet au niveau de ces vis sont grossiers et se délitent, entrainant des risques de blessures au niveau de la circulation des personnes ainsi qu’une non-conformité aux règles de l’art de cette pose de parquet.

Point n 0 9 « corrosion sur les garde-corps de terrasse

Il a été effectivement constaté de la corrosion au niveau de ces garde-corps nécessitant une reprise et un traitement de ceux-ci et remise en peinture.

Point n o 10 « structure des planchers 1er et 2 ème étages non conforme »

Sur ce point il a été effectivement indiqué au niveau de la vente, une structure de plancher en béton. Or ces planchers ont été réalisés en structure bois et présentent des faiblesses au niveau de cette structure avec un fléchissement important.

Les sondages réalisés ont montré que le solivage comporte une portée importante d’environ 4m et nécessite une reprise au niveau de la structure ainsi que des renforcements par la mise en place d’entretoises.

Deux problèmes concernent donc ces planchers, d’une part une non-conformité par rapport au bien vendu, d’autre part un défaut de solidité des planchers bois réalisés.

Point n o 11 « carrelage décollé chambre » et12 « cloison salle de bains décollée »

Ces désordres sont directement la conséquence des problèmes de faiblesse du plancher bois évoqués précédemment.

Point n o 13 « fissures sur murs jardin et plafond salon »

Il a été principalement constaté des infiltrations au niveau du plafond du salon en raison du défaut d’étanchéité de la terrasse extérieure du 1er étage.

Cette terrasse nécessite donc une reprise sur sa globalité.

SECOND ŒUVRE :

Point n o 14 « conduit de cheminée mal placé. Poêle non utilisable »

Il a été effectivement constaté que ce conduit sortant au niveau de la terrasse du 1er étage est non conforme dans son emplacement et ne permet pas l’utilisation du poêle. Ceci entraine, d’une part un défaut relatif à l’utilisation, d’autre part un problème relatif à la conformité de l’étude thermique qui était basée sur un fonctionnement d’un système de chauffage par un poêle.

Point n o 15 « non-conformité de l’étude thermique »

Ce point est directement en rapport avec l’impossibilité d’utiliser le chauffage à l’aide d’un poêle tel que prévu.

Point n o 16 « VMC ne fonctionne pas et absence de trappe d’accès »

Il est effectivement constaté l’absence de la trappe d’accès sur la motorisation de la VMC située au niveau de la salle de bains du rez-de-chaussée.

Là encore il est constaté l’absence de tirage au niveau des bouches de VMC.

Les sondages réalisés lors du rendez-vous montrent que la motorisation est bien mise en place et fonctionne.

Néanmoins il est constaté un écrasement du conduit en sortie de cette motorisation et une non-conformité de l’adaptation de cette motorisation de VMC dans l’emplacement lui étant réservé.

Point n ° 17 « pas de sortie extérieure de la production eau chaude »

Là encore ce point est effectivement constaté.

Point n ° 18 « chauffage et isolation insuffisants »

Sur ce point il a été évoqué la possibilité de désignation d’un sapiteur. Néanmoins le problème est relatif à la conformité du bien vendu, à savoir que celui-ci devait comporter, suivant le descriptif technique de la maison, une isolation par l’extérieur. Or celle-ci n’existe pas et n’a jamais été mise en œuvre, d’où la non-conformité de l’isolation prévue. »

Sur la nature des désordres

En application de l’article 1792 du code civil, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination sont de nature décennale.

L’expert conclut qu'« effectivement certains désordres affectent l’habitabilité et la conformité à la destination de l’ouvrage ». Il fait référence à un tableau récapitulatif aux termes duquel il aurait fait part de son avis sur les différents désordres pouvant être susceptibles de rentrer dans cette catégorie. Or, force est de constater que ce tableau ne figure pas dans les pièces produites.

Les requérants ne démontrent pas plus aux termes de leurs écritures quels désordres seraient de nature décennale dans la mesure où ils se contentent d’affirmer que le caractère décennal est établi et ne saurait être sérieusement contesté. Dans leurs conclusions en réponse, ils précisent que les désordres N° 6,10,11,12,13,14,15,16,17 et 18 porteraient atteinte à la solidité de l’immeuble ou le rendraient impropre à sa destination sans apporter aucun élément de nature à justifier de leurs demandes.

En l’état des éléments au dossier, il apparaît que seuls les désordres N°6, 10, 11, 12 et 13 sont de nature décennale s’agissant pour les désordres N°6 et 13 d’infiltrations en relation avec des problèmes d’étanchéité, et pour les désordres N°10,11 et 12 de faiblesses affectant la structure bois des planchers avec un fléchissement important et de ses conséquences au niveau du carrelage de la chambre et de la cloison de la salle de bains.

— Sur la garantie par l’assurance dommages ouvrage

— La SCI MAGE sollicite la condamnation de MIC Insurance en qualité d’assureur dommages ouvrage. Elle fait valoir que les griefs opposés par l’assureur aux époux [U] ne lui sont pas opposables.

— La compagnie MIC Insurance fait valoir que ses garanties n’ont pas vocation à être mobilisées dans la mesure où la demanderesse ne justifie pas que les conditions requises pour mettre en jeu sa garantie sont réunies. Elle expose, en outre, que les époux [U] ont déclaré un projet de réhabilitation sans intervention sur le clos et couvert, projet qui ne correspond pas avec les travaux réalisés. Elle relève que les assurés ne produisent pas d’éléments sur les entreprises qui sont intervenues pour réaliser les travaux et les preuves de ce que celles-ci auraient été couvertes en décennale pour l’intégralité des prestations réalisées et qu’en conséquence sa garantie n’est pas due. Elle oppose à titre subsidiaire une déchéance de garantie.

— Les époux [U] sont taisants sur ce point.

*****

Aux termes de l’article L242-1 du code des assurances, l’assurance dommages ouvrage est souscrite pour le compte du propriétaire de l’ouvrage et des propriétaires successifs.

Il est de jurisprudence constante que la garantie dommages ouvrage « suit » l’immeuble et se transmet avec lui dans les mêmes conditions. L’assureur dommages-ouvrage peut dans ces conditions opposer à l’acquéreur les exclusions de garantie stipulées dans la police souscrite par le vendeur.

Aux termes de l’article L121-12 du code des assurances applicable à la présente espèce, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur.

En l’espèce, les époux [U] ont souscrit une police “Dommages-ouvrage” N° [Numéro identifiant 3]auprès de la compagnie MIC, à effet du 7 mai 2018, pour des travaux de rénovation n’affectant pas le clos et le couvert, ne consistant pas en des travaux neufs sur existants, sans travaux d’étanchéité, sans modification sur les structures porteuses et sans modification sur les fondations (questionnaire d’étude dommages ouvrage du 1er mars 2018).

Aux termes des conditions particulières, les époux [U] ont déclaré que les déclarations faites dans le questionnaire d’étude sont conformes à la vérité et que tout intervenant est assuré pour l’objet de son intervention conformément à la loi 78-12 du 4 janvier 1978 et justifie d’une attestation de responsabilité civile décennale valable à la date d’ouverture du chantier.

Aux termes des dispositions générales applicables CG-1610-DO :

— Article 3.1 « la garantie s’applique aux seuls travaux de construction de l’opération désignée aux conditions particulières »

— Article 15 « l’assureur se substitue à l’assuré à concurrence de l’indemnité payée dans l’exercice de ses droits et actions à l’encontre de tout tiers responsable des dommages.

Si par le fait de l’assuré, ces droits et actions ne peuvent plus être exercées la garantie cesse d’être acquise pour la partie non récupérable ».

Or, dans le cadre de son rapport préliminaire du 28 juin 2019, le Cabinet EURISK désigné à la suite de la déclaration de sinistre a noté : «La déclaration auprès de l’assureur Dommages-Ouvrage fait état d’une rénovation d’une maison individuelle pour un montant de travaux de 145 000.00 €TTC. Or, les travaux ont consisté dans la démolition d’un abri existant et la création du pavillon de l’expertise. »

De même, dans son rapport, l’Expert judiciaire a relevé « qu’effectivement nous sommes avec une absence partielle de dommages-ouvrage. En effet, une déclaration a été effectuée mais ne correspond pas avec les travaux réalisés ».

Les époux [U] ne contestent pas l’ampleur des travaux réalisés.

En outre, les factures d’intervention ainsi que les PV de réception des travaux n’ont pas été communiqués.

Dans ces conditions et en application des conditions générales, il apparaît que la garantie souscrite par les époux [U] auprès de MIC Insurance n’est pas mobilisable au cas d’espèce et que la compagnie est bien-fondée à opposer cette absence de garantie à la SCI MAJE.

— Sur les demandes indemnitaires

Sur les désordres matériels

Les parties n’ont pas fait d’observations sur les montants retenus par l’expert dans son rapport, pour les travaux réparatoires, à savoir :

—  139.323,54 euros TTC au titre des travaux dont 2.178 euros de frais d’installation de chantier,

—  11.317,00 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre,

—  660,00 euros au titre des investigations de sondage réalisés par la société ECOBAT.

Les désordres de nature décennale sont les suivants : les remontées d’humidité au droit du mur de façade en relation avec les problèmes d’absence d’étanchéité du garage, les fissures sur le plafond du salon en raison du défaut d’étanchéité de la terrasse extérieure du 1er étage nécessitant une reprise de la terrasse sur sa globalité, la faiblesse de structure des planchers du 1er et 2ème étage à l’origine du décollement du carrelage de la chambre et de la cloison de la salle de bain.

Les travaux de réparations des désordres N° 6 et 13 ont été chiffrés par l’expert de la manière suivante :

VRD Maçonnerie

—  3.1 décapage terrasse jardin : 1.512,50 euros,

—  3.2 étanchéité : 2.186,47 euros,

—  3.7 modif pentes toiture terrasse : 2.154,53 euros,

—  3.8 étanchéité résine : 2.971,76 euros

PEINTURES

—  9.1 plafond prép 2.590,13 euros

—  9.2 plafond peinture 6.788,72 euros

Soit un montant total de 18.204,11 euros.

Les travaux de réparations des désordres N° 10,11 et 12 ont été chiffrés par l’expert de la manière suivante :

CHARPENTE

—  4.1 plancher haut RDC : 8.349,00 euros,

—  4.2 calage poutres : 423,50 euros

—  4.3 réfection plancher haut 1er : 8.349,00 euros

-4.4 calage poutres : 423,50 euros

PLATRERIE MENUISERIE

—  5.1 dépose cloison vitrée : 242,00 euros,

—  5.2 remise en place cloison vitrée : 423,50 euros,

—  5.3 réfection cloisons : 1.931,16 euros

PARQUETS CARRELAGES

—  7.1 fourn parquet massif : 7.532,25 euros,

—  7.2 pose parquet massif : 5.523,56 euros

—  7.3 fourn plinthes : 1.632,12 euros

—  7.4 pose plinthes : 895,23 euros

Soit un montant total de 35.724,82 euros.

Le montant total des travaux de réparations des désordres de nature décennale s’élève donc à la somme de 53.928,93 euros (18.204,11 + 35.724,82). Il représente 38,71 % du montant global des travaux (53.928,93/139.323,54).

Il convient d’y ajouter 38,71 % des frais d’installation de chantier soit 843,10 euros (2.178,00x38,71%) ainsi que 38,71 % des frais de maîtrise d’œuvre soit 4.381,07 euros (11.317,67x38,71%).

Le montant total alloué au titre des frais de réparations s’élève donc à la somme de 59.153,10 euros (53.928,93 +843,10 + 4.381,07).

Il convient de faire droit à la demande d’actualisation de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise soit à compter du 24 mars 2022, et le présent jugement.

Les investigations de sondage réalisées sont en partie en lien avec les désordres de nature décennale dans la mesure où elles ont porté sur les planchers mais également sur le désordre N°16 relatif à la VMC. Dans ces conditions, il convient de les mettre à la charge des vendeurs à hauteur de moitié, soit à hauteur de 330,00 euros (660,00/2).

Sur le préjudice au titre de la perte de jouissance

— La SCI MAJE sollicite une somme de 25 000 euros au titre du préjudice de jouissance. Elle expose que la réalisation des travaux n’est pas compatible avec l’occupation de l’habitation. Elle fait valoir que l’expert a retenu une durée de trois mois alors que la durée des travaux est estimée à six mois.

— Les époux [U] s’opposent à la demande. A titre subsidiaire, ils soulignent que le préjudice de jouissance ne peut être supérieur à trois mois et que le quantum doit être diminué.

*****

Dans son rapport, l’expert judiciaire a noté que « si les travaux sont effectivement prévus pour une durée de 6 mois, l’impossibilité d’habiter le pavillon ne sera pas sur une période totale de 6 mois mais uniquement sur la période correspondant à la reprise des planchers des chambres. On peut raisonnablement évoquer un blocage de l’habitation sur une durée de 3 mois. »

Compte tenu de la teneur des conclusions expertales et, en l’absence d’élément pertinent produit par la SCI MAJE pour porter la durée du préjudice de jouissance à 6 mois, il convient de retenir l’existence d’un préjudice de jouissance pour une période de 3 mois du fait de l’impossibilité d’habiter le pavillon durant cette période.

La SCI MAJE ne produit aucun élément sur le quantum demandé, soit 4.166,66 euros par mois (25.000/6) de sorte qu’il apparaît pertinent de lui allouer la somme de 7.500,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice lié à l’absence de dommages ouvrage

— La SCI MAJE sollicite une indemnisation résultant du non-bénéfice de la garantie dommage ouvrages à hauteur de 184.000 euros. Elle fait valoir qu’elle pouvait croire de manière légitime être en droit de bénéficier d’une garantie DO en bonne et due forme dès lors que la garantie constituait un des éléments de la vente et que la faute des époux [U] doit être sanctionnée. Elle ajoute qu’il résulte de cette absence de garantie une dévalorisation de l’habitation pour les éléments de celle-ci non-couverts par les travaux qui interviendront aux termes du rapport d’expertise.

— Les époux [U] s’opposent à cette demande dénuée de fondement juridique. En outre, ils soulignent que les travaux qui seront entrepris suite au dépôt du rapport d’expertise bénéficieront d’une garantie décennale.

*****

Si l’existence d’une police dommages ouvrage a été mentionnée expressément dans l’acte de vente, la SCI MAJE n’établit pas en quoi ses vendeurs ont commis une faute, ceux-ci ayant pu valablement penser au moment de la souscription de cette police qu’elle aurait vocation à s’appliquer en cas de survenance de désordres.

En outre, la SCI MAJE ne démontre pas en quoi l’absence d’assurance dommages ouvrage lui crée un préjudice supplémentaire dans la mesure où les désordres de nature décennale font l’objet d’une réparation financière par les vendeurs.

Enfin, le quantum demandé paraît totalement disproportionné dans la mesure où il est supérieur au montant total des travaux de réparations arrêté par l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, la demande de la SCI MAJE n’apparaît pas fondée. Dès lors, il convient de la débouter de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il convient de dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil, et d’ordonner la capitalisation des intérêts aux conditions légales.

Les époux [U] seront condamnés aux dépens lesquels comprendront les frais d’expertise ; le droit de les recouvrer directement sera accordé à Maître [G].

Ils seront également condamnés à verser à la SCI MAJE et à la compagnie MIC Insurance une indemnité de 1 500 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] à payer à la SCI MAJE la somme de 59.153,10 euros au titre des réparations, avec actualisation en fonction de l’indice BT01 entre le 24 mars 2022 et le présent jugement,

Condamne solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] à payer à la SCI MAJE la somme de 330,00 euros au titre des frais de sondage,

Condamne solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] à payer à la SCI MAJE la somme de 7.500,00 euros au titre de son préjudice de jouissance,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires formulées par la SCI MAJE,

Dit que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts aux conditions légales,

Dit que la garantie dommages-ouvrage souscrite par Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] auprès de MIC INSURANCE n’est pas mobilisable,

Condamne Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] aux dépens en ce compris les frais d’expertise et accorde le bénéfice de distraction à Maître [G],

Condamne Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] à verser à la SCI MAJE et à la compagnie MIC INSURANCE une indemnité de 1 500 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formulée par Monsieur [X] [U] et Madame [Z] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire de plein droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 DECEMBRE 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT