TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 6]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00029 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWFS

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 08 Avril 2025

réputé contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[F] [J], [W] [J]

DEFENDEUR(S) :

[P] [X], [D] [L]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le HUIT AVRIL

Après débats à l’audience publique du Tribunal de proximité de RAMBOUILLET tenue le 11 Février 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de RAMBOUILLET, assistée d’Edeline EYRAUD, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [F] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Mme [W] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [P] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [D] [L]

demeurant [Adresse 3],

Admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale par décision du 24 septembre 2024 – décision n°2024-008032

représentée par M^e CHENAILLER Mélodie, avocat au barreau de VERSAILLES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2019, M. [F] [J] et Mme [W] [J] représentés par leur mandataire, l’agence [K], ont donné à bail à M. [P] [X] et Mme [D] [L] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 796 €, outre 54 € de provisions sur charges.

M. [P] [X] a quitté le logement le 8 mai 2024 sans donner congé.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [J] et Mme [W] [J] leur ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement.

Par actes de commissaire de justice, signifié à personne physique le 12 août 2024 s’agissant de Mme [D] [L] et ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses le 13 août 2024 s’agissant de M. [P] [X], M. [F] [J] et Mme [W] [J] née [E] les ont assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants, 1231-6, 1231-7, 1728, 1760 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire, ordonner l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement d’une dette de 2 903,21 € arrêtée au 7 juillet 2024, une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges jusqu’à la complète libération des locaux, une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

A l’audience du 11 février 2025, M. et Mme [J], représentés par Maître CEPRIKA substituant Maître MAKOSSO, maintiennent les demandes exposées dans l’assignation en précisant que celle-ci comporte une erreur matérielle et que ces demandes sont bien dirigées à l’encontre de M. [P] [X] et Mme [D] [L]. Ils actualisent par ailleurs le montant de la dette arrêtée au 6 février 2025 à la somme de 3 210,11 €.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Mme [D] [L] comparait et est assistée de Maître CHENAILLER. Elle reconnait le principe de la dette mais indique avoir effectué un règlement de 812 € le 6 février 2025, qui en s’ajoutant au montant de l’aide de 251 € versée par la CAF, porte la dette locative à la somme de 2 147,11 €. Elle expose ensuite sa situation personnelle, sollicite des délais de paiement et propose de payer 100 € par mois en plus du loyer et des charges courants. Elle justifie de ses revenus et charges. Elle demande enfin que le montant de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit réduit compte tenu de sa situation et de sa bonne foi.

M. [P] [X], cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier ayant été reçu au greffe du tribunal avant l’audience, il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [P] [X] à l’audience, il convient de statuer sur les demandes et de n’y faire droit, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Le jugement est réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 14 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002).

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [F] [J] et Mme [W] [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2024.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 février 2019 contient une clause résolutoire à l’article VII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2024, pour la somme en principal de 2 893,05 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

M. [F] [J] et Mme [W] [J] produisent un décompte démontrant que M. [P] [X] et Mme [D] [L] restaient leur devoir la somme de 3 210,11 € à la date du 6 février 2025.

Mme [D] [L] reconnait le principe de la dette mais indique et justifie avoir payé la somme de 812 € le 6 février 2025 qui doit venir en déduction de la dette locative.

En tenant compte du montant versé par la CAF de 251 € au titre du mois de janvier 2025, qui n’apparait pas sur le décompte produit par les demandeurs, la dette locative s’élève au jour de l’audience à la somme de 2 147,11 €.

Par ailleurs, le contrat de location prévoit à l’article VI, la solidarité entre les colocataires. Il y est précisé que « Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre :

Les parties ci-dessus désignées sous le vocable « le LOCATAIRE ».

(…) ».

En l’espèce, Mme [D] [L] a indiqué que M. [P] [X] avait quitté le logement. Il n’a toutefois pas régularisé de congé.

Il sera donc condamné solidairement avec Mme [D] [L] à verser à M. [F] [J] et Mme [W] [J] la somme de 2 147,11 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par M. [F] [J] et Mme [W] [J] que Mme [D] [L] et M. [P] [X] ont repris le règlement des loyers et charges, en effectuant un règlement supplémentaire de l’ordre de 130 €.

A l’appui de sa demande de délais de paiement, Mme [D] [L] a exposé sa situation personnelle et justifié de ses revenus et charges.

Compte tenu de ces éléments et de la proposition de Mme [D] [L] de régler chaque mois 100 € en plus du loyer et des charges pour apurer la dette locative, Mme [D] [L] et M. [P] [X] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire. La reprise du paiement du loyer courant suffit à caractériser le souhait des locataires à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités relatives à l’apurement de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Mme [D] [L] et M. [P] [X] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été normalement dus si le contrat s’était poursuivi.

De plus, en cas de manquement des locataires à l’une de ces deux conditions, la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail sera automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [D] [L] et M. [P] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront les coûts du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et à la préfecture et de l’assignation.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [F] [J] et Mme [W] [J], il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [P] [X] à leur verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2019 entre M. [F] [J] et Mme [W] [J] d’une part, et Mme [D] [L] et M. [P] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 juillet 2024 ;

Condamne solidairement Mme [D] [L] et M. [P] [X] à verser à M. [F] [J] et Mme [W] [J] la somme de 2 147,11 € (décompte arrêté au 11 février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Autorise Mme [D] [L] et M. [P] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois du mois suivant la signification du présent jugement ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [D] [L] et M. [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [F] [J] et Mme [W] [J] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [D] [L] et M. [P] [X] soient condamnés solidairement à verser à M. [F] [J] et Mme [W] [J] une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Condamne in solidum Mme [D] [L] et M. [P] [X] à verser à M. [F] [J] et Mme [W] [J] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [D] [L] et M. [P] [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et à la préfecture et de l’assignation ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité, le 08 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN