Expéditions le : Minute n° 26/00088

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00477 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F66X

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Madame, [R], [M] épouse, [U], demeurant, [Adresse 1]

comparante

Madame, [L], [M] épouse, [S], demeurant, [Adresse 2]

comparante

Monsieur, [I], [M], demeurant, [Adresse 3]

représenté par, [R], [M] épouse, [U] selon pouvoir en date du 25 janvier 2026

Madame, [Y], [M] épouse, [U], demeurant, [Adresse 4]

représentée par, [R], [M] épouse, [U] selon pouvoir en date du 02 février 2026

Madame, [X], [M] épouse, [Z], demeurant, [Adresse 5]

représenté par, [R], [M] épouse, [U] selon pouvoir en date du 14 janvier 2026

Madame, [J], [M] épouse, [V], demeurant, [Adresse 6]

représentée par, [F], [M] épouse, [C] selon pouvoir en date du 02 février 2026

Monsieur, [D], [M], demeurant, [Adresse 7]

représenté par, [R], [M] épouse, [U] selon pouvoir en date du 22 janvier 2026

Madame, [F], [M] épouse, [C], demeurant, [Adresse 8]

comparante

DÉFENDERESSE

Madame, [B], [K], demeurant, [Adresse 9]

comparante, assistée de M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 31 mai 2014, Mme, [R], [M] épouse, [U], Mme, [L], [M] épouse, [S], M., [I], [M], Mme, [Y], [M] épouse, [U], Mme, [X], [M] épouse, [Z], Mme, [J], [M] épouse, [V], M., [D], [M] et Mme, [F], [M] épouse, [C] ont donné en location à Mme, [B], [K] un logement situé, [Adresse 10] à, [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 449,50 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, les consorts, [M] ont fait assigner Mme, [B], [K] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2]. Ils demandent, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

— tenter de concilier les parties si faire se peut et à défaut,

— constater que la clause résolutoire dans le bail est acquise et que la location consentie à Mme, [B], [K] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner le défendeur au titre des loyers et charges à la somme de 4 871,22 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner encore Mme, [B], [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil,

— condamner Mme, [B], [K] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter,

— condamner Mme, [B], [K] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de la présente assignation, ainsi que de sa dénonciation à la préfecture à venir, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

— ordonner par application de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025 et renvoyée pour échange contradictoire de pièces entre les parties.

A l’audience de renvoi du 4 février 2026, Mme, [R], [M] épouse, [U], Mme, [L], [M] épouse, [S] et Mme, [F], [M] épouse, [C] comparaissent en personnes.

Mme, [R], [M], munie de pouvoirs valablement constitués, représente M., [I], [M], Mme, [Y], [M] épouse, [U], Mme, [X], [M] épouse, [Z] et M., [D], [M].

Mme, [F], [M] épouse, [C], munie d’un pouvoir valablement constitué, représente, [J], [M] épouse, [V].

Mme, [B], [K] est assistée de son conseil.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, ils maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5 146,47 euros. Les consorts, [M] exposent que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. Ils soutiennent qu’en l’absence de diagnostic antérieur, il n’est pas possible d’effectuer une comparaison.

A l’audience, Mme, [B], [K], assistée de son conseil s’en remet à ses conclusions selon lesquelles elle souhaite voir, sur le fondement des articles 6, 7-1 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil et du décret du 30 janvier 2002 :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu le 31 mai 2014 entre Mme, [B], [K] et les consorts, [M] portant sur un logement sis, [Adresse 10] à, [Localité 1] ne sont pas réunies,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande des consorts, [M] tendant à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— débouter les consorts, [M] de l’intégralité de leurs demandes devenues sans objet,

— condamner solidairement les consorts, [M] à payer à Mme, [B], [K] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

réduire le montant du loyer à la somme de 360 euros par mois à compter de la décision à intervenir jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité du bien,

— condamner solidairement les consorts, [M] à réaliser les travaux de mise en conformité du bien à savoir :

. l’isolation des murs par l’intérieur,

. remplacer les fenêtres par des fenêtres double vitrage à isolation renforcée,

. installer une VMC,

. remplacer le système de chauffage,

— condamner in solidumles consorts, [M] à payer à Mme, [B], [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidumles mêmes en tous les dépens de l’instance comprenant le coût du diagnostic technique.

Concernant les loyers et charges, Mme, [B], [K] soutient qu’une partie des demandes des consorts, [M] est prescrite. En effet, elle explique que les actions découlant d’un contrat de bail se prescrivant par trois ans, les demandeurs ne peuvent réclamer une somme due avant le 8 avril 2021, soit trois ans avant le commandement de payer. Elle ajoute que la révision du loyer est indue, dans la mesure où le logement est classé F ; que le décompte produit est erroné puisque les montants sont repris chaque année et donc répercutés plusieurs fois.

Elle soutient que le commandement a été délivré concernant une somme supérieure à la somme réelle, et que la mauvaise foi des bailleurs fait donc obstacle à leur demande de résiliation du bail.

Par ailleurs, Mme, [B], [K] justifie son manquement à l’obligation de payer les loyers par une exception d’inexécution. Selon elle, les bailleurs ont manqué à leur obligation de fournir un logement décent au locataire et d’en assurer la jouissance paisible, dans la mesure où la chaudière dysfonctionne, que des moisissures sont présentes sur les murs de l’appartement et que plusieurs fenêtres ne se ferment plus. Elle fait état de non-conformités au niveau de l’installation électrique.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme, [B], [K] soulève plusieurs contestations sérieuses relatives aux demandes de résiliation du bail et de paiement de la dette locative.

Elle relève tout d’abord qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, une partie des sommes sollicitée sont prescrites.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Mme, [B], [K] soutient que les sommes dues antérieurement au 8 avril 2021, soit trois ans avant le commandement de payer, ne peuvent plus être réclamées.

Or, le commandement de payer n’interrompt pas la prescription. En revanche, l’assignation qui a cet effet interruptif date du 26 août 2025. Or, le décompte remonte à l’année 2020.

Il existe donc une contestation sérieuse au sujet des sommes sollicitées, et il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de statuer à ce sujet.

Par ailleurs, Mme, [B], [K] soutient que le montant du loyer a été augmenté en cours de bail, alors qu’il ressort du DPE réalisé le 2 septembre 2025 que le logement est de catégorie F.

Or, selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le loyer des logements de la classe F ou de la classe G ne peuvent pas être révisés, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Les consorts, [M] soutiennent qu’en l’absence de DPE antérieur à 2025, il n’est pas possible d’effectuer une comparaison. Toutefois, il convient de rappeler que les bailleurs doivent transmettre un DPE en annexe du bail au moment de sa conclusion. S’ils ne démontrent pas avoir satisfait à cette obligation, ils ne prouvent pas non plus que le DPE aurait pu connaître un déclassement en cours de bail. Par conséquent, en l’absence de preuve contraire, le logement est réputé avoir été catégorisé F pendant toute la durée du contrat.

Il apparaît au vu du décompte produit par les bailleurs que le loyer a augmenté en cours de bail.

Cet argument constitue également une contestation sérieuse aux demandes des bailleurs.

Au vu de ces éléments, la somme sollicitée dans le commandement de payer semble erronée.

Ainsi, ces contestations sérieuses font non seulement obstacle à la demande aux fins de paiement de la dette locative, mais également à la demande de constat de résiliation du bail fondée sur ce commandement.

S’agissant des demandes reconventionnelles relatives à l’indécence du logement, ces éléments doivent également s’analyser comme des contestations sérieuses aux demandes formulées.

Dans ce contexte, il n’y a pas lieu à examiner davantage les éléments soulevés en défense, il convient de dire n’y avoir lieu à référé au sujet de ces demandes.

Sur les frais du procès

Les consorts, [M], qui succombent à leurs demandes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Condamnés aux dépens, ils devront verser la somme de 800 euros à Mme, [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé,

DIT n’y avoir lieu à référé,

RENVOIE les parties devant le juge du fond,

CONDAMNE, [R], [M] épouse, [U], Mme, [L], [M] épouse, [S], M., [I], [M], Mme, [Y], [M] épouse, [U], Mme, [X], [M] épouse, [Z], Mme, [J], [M] épouse, [V], M., [D], [M] et Mme, [F], [M] épouse, [C] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE, [R], [M] épouse, [U], Mme, [L], [M] épouse, [S], M., [I], [M], Mme, [Y], [M] épouse, [U], Mme, [X], [M] épouse, [Z], Mme, [J], [M] épouse, [V], M., [D], [M] et Mme, [F], [M] épouse, [C] à payer à Mme, [B], [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE