TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00023 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUME

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

Minute n° : /2025

Du : 25 Mars 2025

contradictoire et en

premier ressort

[Z] [T]

C/

[U] [H] [Y] [B], [S] [N] épouse [B]

Expédition certifiée conforme délivrée le

à

Copies délivrées le

à

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT CINQ MARS

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 28 Janvier 2025 ;

Sous la présidence de Madama Léonore FASSI, Juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d’appel de Versailles en date du 18 juillet 2024, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Monsieur Alain LE TIVENEZ, Greffier lors des débats et de Madame Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé;

l’ordonnnance suivante a été rendue en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [Z] [T]

né le 06 août 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] – AUSTRALIE (3184),

représenté par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [U] [H] [Y] [B]

né le 04 juin 1971 à [Localité 6] (92),

demeurant [Adresse 2],

comparant en personne

Mme [S] [N] épouse [B]

née le 27 août 1982 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1],

comparante par son époux dûment muni d’un pouvoir.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 31 juillet 2020, M. [T] [Z] a donné à bail à M. [B] [U] et Mme [N] [S] épouse [B] une maison située au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1300 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 avril 2024.

Il a ensuite fait assigner M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par un acte du 30 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 janvier 2025, M. [T] [Z] – représenté par son Conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] ;

— de les condamner à lui payer une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 10111,20 euros (comprenant le loyer de janvier 2025), d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

M. [T] [Z] précise que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience s’agissant des mois de décembre 2024 et janvier 2025.

M. [B] [U] comparaît en personne et représente son épouse. Il reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 35 mensualités de 290 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il produit à l’audience son bulletin de paie du mois de décembre 2024 (3906,37 euros de salaire net), ainsi que celui de son épouse (1535,90 euros de salaire net). Il explique avoir connu des difficultés financières temporaires et devoir rembourser plusieurs autres dettes (dette d’électricité, d’eau etc.). Il ajoute avoir deux enfants âgés de 15 et 18 ans. M. [B] donne son accord pour un remboursement de l’arriéré locatif à hauteur de 350 euros par mois.

La demandeur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 08 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n 24-70.002).

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 3800 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

M. [T] [Z] produit un décompte démontrant que M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10111,20 € à la date du 13 janvier 2025 (comprenant le loyer de janvier 2025).

M. [B] [U] et Mme [N] [S] épouse [B] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidiarement condamnés à verser à M. [T] [Z] cette somme de 10111,20 €, à titre provisionnel.

En effet, une clause de solidarité est prévue à l’article VII du bail.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments, des justificatifs produits par les défendeurs lors de l’audience et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement du loyer courant d’une part, et des mensualités correspondant aux délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [B] [U] et Mme [N] [S] épouse [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

De plus, en cas de manquement des locataires à l’une de ces deux conditions, la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail sera automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [B] [U] et Mme [N] [S] épouse [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de la notification de l’assignation à la préfecture.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [T] [Z], M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2020 entre M. [T] [Z] d’une part, et M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] d’autre part, concernant la maison située au [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [U] et Mme [N] [S] épouse [B] à verser à M. [T] [Z] à titre provisionnel la somme de 10111,20 € (décompte arrêté au 13 janvier 2025 comprenant le loyer de janvier 2025) ;

AUTORISONS M. [B] [U] et Mme [N] [S] épouse [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant, en 28 mensualités de 350 € chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le le 15 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet, le bail sera ainsi automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [T] [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] soient solidairement condamnés à verser à M. [T] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] à verser à M. [T] [Z] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [U] et Mme [C] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire et DISONS n’y avoir lieu de l’écarter ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des Yvelines en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 25 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Léonore FASSI, juge, et par M^me Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier, La Juge,

Virginie DUMINY Léonore FASSI