TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

N° RG 25/00362 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5XO

JUGEMENT

Du : 19 Septembre 2025

[Z] [I] épouse [R], [J] [R]

C/

[V] [G], [H] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e MAKOSSO

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [G]

Mme [M]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 19 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [Z] [I] épouse [R]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [J] [R]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Lucien MAKOSSO, substitué par M^e Marjolaine LOUIS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparant

Madame [H] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparante

A l’audience du 19 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé électronique en date du 28 novembre 2019, Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] ont donné à bail à Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] un appartement, une cave et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 923,00 euros, et 170 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] ont fait signifier à Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3948,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

En date du 2 décembre 2024, Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] ont fait assigner Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise,constater que la location qui a été consentie à Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef au regard des dispositions des articles 1728, 1217, 1229 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, ordonner que Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4 313,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que les demandeurs se réservent le droit d’actualiser leur créance le jour de l’audience,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la préfecture,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 21 février 2025.

À l’audience du 19 juin 2025, Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8 577,80 euros arrêtée au 2 juin 2025. Ils informent que la dette est en augmentation depuis l’assignation et que des paiements partiels qui ne couvrent pas tout le loyer sont effectués. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement, le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris alors que Monsieur [G] [V] a ouvert sa société en mars.

Monsieur [G] [V] comparait en personne et reconnait le montant de la dette. Il explique s’être séparé de Madame [M] [H] et avoir perdu son travail alors qu’il devait régler seul le loyer. Il souhaite se maintenir dans les lieux et demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 375 euros par mois en supplément de son loyer. Il affirme pouvoir payer 1 000 euros maintenant. Il soutient avoir toujours réglé son loyer mais avec du retard. Il transmet des justificatifs de revenus.

Madame [M] [H], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M] [H] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 25 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 juin 2025 que Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] à payer à Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] la somme de 8 577,80 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 2 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 février 2025 sur la somme de 4.313,90 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2019 à compter du 26 janvier 2025.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 26 janvier 2025, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 26 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement :

Le juge peut à la demande d’une des parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement sur 36 mois maximum, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [G] [V] sollicite des délais de paiement et un maintien dans les lieux. Cependant il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience ce qui ne permet pas d’établir sa bonne foi et sa capacité à s’acquitter de sa dette dans des délais légaux. Bien au contraire, la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. En outre, le bailleur s’oppose aux délais.

Il en résulte que la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] à payer à Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2019 entre Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] d’une part, et Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 26 janvier 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire du logement constitutif du lot n°4, de l’emplacement de stationnement n°3 et de la cave n°2 situés [Adresse 2], l’expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] à compter du 26 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] à payer à Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] la somme de 8 577,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 février 2025 sur la somme de 4 313,90 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] à payer à Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [M] [H] à payer à Madame [B] épouse [R] [Z] et Monsieur [R] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE