Min N° 25/00166

N° RG 24/04401 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWNF

Mme [M] [C]

C/

M. [U] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 février 2025

DEMANDERESSE :

Madame [M] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [I]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2021, ayant pris effet le même jour, Mme [M] [C] a donné à bail à M. [U] [I] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 370 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros outre un dépôt de garantie de 370 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, Mme [M] [C] a fait signifier à M. [U] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 612,40 euros, dont 3 460 euros au titre des loyers et charges d’août 2023 à mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, Mme [M] [C] a fait assigner M. [U] [I] à l’audience du 04 décembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— condamner M. [U] [I] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et lui remettre les clés du logement à compter de la date du présent jugement ;

— ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [U] [I] ainsi que celle de toutes les personnes se trouvant dans le logement de son fait, et si besoin, avec le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 4 660 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’août 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux léhal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner M. [U] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

— condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2024.

À l’audience du 04 décembre 2024, Mme [M] [C], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à une somme de 6 260 euros, selon décompte arrêté au 02 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse. Elle indique que le dernier loyer réglé remonte au mois de mars 2024 et s’oppose à tous délais de paiement.

M. [U] [I], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Il sollicite de plus larges délais de paiement et le maintien dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire, décrivant ses charges et ressources.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, Mme [M] [C] justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 juin 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [M] [C] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 05 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [M] [C] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 avril 2021, du commandement de payer délivré le 11 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 02 décembre 2024, que Mme [M] [C] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Ce décompte tient compte des sommes versées par le locataire et fait apparaître, au 02 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, une dette locative de 6 260 euros.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner M. [U] [I] à payer à Mme [M] [C] la somme de 6 260 euros au titre de la dette locative arrêtée au 02 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 4 660 euros à compter du 11 juin 2024, date de l’assignation, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 24 avril 2021 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte délivré le 11 juin 2024, Mme [M] [C] a fait commandement à M. [U] [I] de payer la somme de 3 460 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 12 août 2024.

4. Sur la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du décompte produit et il n’a pas été contesté que le dernier loyer réglé en son intégralité l’a été au mois de mars 2024. Ainsi, aucune reprise intégrale du paiement du loyer à la date de l’audience n’est caractérisée.

M. [U] [I] sera donc débouté de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, il sera débouté de sa demande au suspension de la clause résolutoire.

5. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion de M. [U] [I] dès lors qu’il n’aura pas quitté le logement à la signification du présent jugement. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y est entré au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [M] [C] à ce titre et elle sera autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 août 2024 et M. [U] [I] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner M. [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 400 euros au 01er décembre 2024), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

7. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [C] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [U] [I] à payer à Mme [M] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [M] [C] recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2021 entre Mme [M] [C], d’une part, et M. [U] [I], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1], à [Localité 4], sont réunies à la date du 12 août 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [U] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE Mme [M] [C], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à Mme [M] [C] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 400 euros au 01er décembre 2024), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à Mme [M] [C] la somme de 6 260 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 02 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 660 euros à compter du 26 août 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [U] [I] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [U] [I] à verser à Mme [M] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION