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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 8]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00474 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCQL

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2025

MINUTE : 595 /2025

DEMANDEUR :

[N] [K]

DEFENDEUR :

[C] [T]

exécutoire

délivrée le 22/09/25

à :

M^e ROBERT

expédition

délivrée le 22/09/25

à :

M. [T]

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 19 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX NEUF SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 04 Juillet 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [N] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Xavier USUBELLI

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [T]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire :Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2024, Monsieur [N] [K] a donné à bail à Monsieur [C] [T] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 860,11 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, Monsieur [N] [K] a fait signifier à Monsieur [C] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 670,89 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 26 décembre 2024 Monsieur [N] [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, Monsieur [N] [K] a fait assigner Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,refuser tout délai au défendeur,condamner Monsieur [C] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5 813,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, et de la présente assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 16 mai 2025.

À l’audience du 4 juillet 2025, Monsieur [N] [K], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7 046,33 euros arrêtée au 1er juillet 2025, loyer du mois de juillet inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [T], présent et non assisté, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [N] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [N] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 24 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er juillet 2025 que Monsieur [N] [K] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 299,79 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [T] à payer à Monsieur [N] [K] a somme de 6 746,54 euros, au titre des sommes dues au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 décembre 2024 sur la somme de 1 670,89 euros, et de l’assignation du 14 mai 2025 sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 24 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 4 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2024 à compter du 5 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose sa situation personnelle et financière à l’audience, déclarant avoir repris un travail depuis mars 2025 et percevoir 1 075 euros par mois.

Pour autant, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [C] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, ce dernier ayant effectué un versement de 650 euros le 11 juin 2025 et Monsieur [N] [K] est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

Monsieur [N] [K] sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 février 2025, Monsieur [C] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [T] à son paiement à compter du 5 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [T] à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [N] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 janvier 2024 entre Monsieur [N] [K] d’une part, et Monsieur [C] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 5 février 2025.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par Monsieur [N] [K].

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [T] à compter du 5 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 6 746,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juillet 2025 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 sur la somme de 1 670,89 euros, et de l’assignation du 14 mai 2025 sur le surplus.

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à Monsieur [N] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, échéance d’août, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [C] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 décembre 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG