TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Avril 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 11 avril 2024

à M^e ROBIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2024

à M^e ABIKHZER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05477 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33CO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [C]

née le 16 Avril 1965 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [T]

née le 09 Juillet 1989 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail a été signé entre les parties le 1er juillet 2019, concernant un appartement et un parking situés au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros outre 50 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [C] a fait signifier à Madame [K] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 février 2023.

Le 21 juillet 2023, Madame [W] [C] a fait signifier à Madame [K] [T] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Madame [W] [C] a fait assigner Madame [K] [T] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 28 septembre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 15 février 2024.

A cette audience, Madame [W] [C], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Elle sollicite, au-delà, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, faisant valoir que l’attestation produite par la locataire ne court qu’à compter du 6 septembre 2023. Elle actualise sa créance à la somme de 11 285,01 euros, au 15 février 2024. Elle s’oppose tant à l’octroi de délais de paiement qu’à des délais pour se maintenir dans les lieux. Elle argue de la mauvaise foi de Madame [K] [N] concernant l’indécence du logement, précisant que des travaux ont été effectués. Elle s’en remet à l’appréciation du Juge s’agissant de la demande de dommages et intérêts.

Madame [K] [T], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens. Elle reconnait l’existence d’une dette locative, dont elle conteste le montant. Elle produit une attestation d’assurance contre les risques locatifs couvrant la période du 6 septembre 2023 au 5 avril 2024. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. Elle argue enfin de la non-décence du logement litigieux. A cet égard, elle ne formule pas de demande d’expertise mais souhaite une mise en conformité du bien à la réglementation.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [W] [C] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 24 juillet 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 28 septembre 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2, 1719, 1720 et 1729 du code civil,

Vu les articles 6, 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [K] [T] par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2023 pour un arriéré locatif de 3 309 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Reste que Madame [K] [T] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Madame [W] [C] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Elle produit en effet un constat de non-décence de la CAF du 26 juillet 2023, ainsi qu’un rapport établi par l’entreprise Citémétrie le 1er juin 2023, après un signalement effectué le 16 février 2023, faisant suite à une visite ayant eu lieu le 4 mai 2023.

Si Madame [K] [T] ne justifie pas de démarches entamées quant à l’insalubrité du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, les nuisances évoquées peuvent potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustraite à ses obligations, Madame [W] [C] ne justifiant pas de la réalisation de travaux après le 26 juillet 2023.

La demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire postérieurement au commandement de payer l’arriéré locatif sera ainsi rejetée, dès lors que les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses.

En parallèle, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023.

Or, Madame [K] [T] ne justifie pas d’une assurance contre les risques locatifs souscrite dans le délai d’un mois, l’attestation produite par ses soins ne courant qu’à compter du 6 septembre 2023.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 21 août 2023, d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [T] des lieux occupés, de la condamner à payer à Madame [W] [C] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 850 euros), à compter du 22 août 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Madame [W] [C].

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que Madame [K] [T] restait débitrice d’une dette locative de 5 484,70 euros au 4 juillet 2023.

Madame [K] [T] fait cependant état de nuisances pouvant, d’une part, caractériser l’inexécution par Madame [W] [C] de son obligation de délivrance d’un logement décent sur toute la période de location, et d’autre part, potentiellement lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustraite à ses obligations.

Le décompte actualisé au 15 février 2024 fixe la dette locative à une somme de 11 285,01 euros, terme du mois de février 2024 inclus.

Il convient toutefois d’en déduire la somme appelée au titre d’une régularisation d’eau qui n’est pas justifiée (654,70 euros), ainsi que les sommes correspondant aux loyers et charges demandées pour la période antérieure au 21 août 2023, pour finalement ne retenir que le montant des indemnités d’occupation provisionnelles mensuelles dues depuis la résiliation du bail.

Madame [K] [T] sera ainsi condamnée à payer à Madame [W] [C] la somme de 5 240,32 euros à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [K] [T], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, aucune reprise du versement du loyer n’est établie.

Dès lors, des délais de paiement ne sauraient être accordés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu l’article VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [K] [T], la résiliation du bail signé entre les parties est constatée à effet au 21 août 2023, dès lors qu’elle n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

La suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement ne peut donc être prononcée.

Sur les demandes de dommages et intérêts et de travaux de mise en conformité

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu l’article 1240 du code civil,

Au cas d’espèce, les moyens et les pièces des parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs prétentions, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [W] [C].

A ce sujet, Madame [K] [T] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Madame [W] [C] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Néanmoins, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni la cause exacte, ni les responsables ni les conséquences des désordres subis par Madame [K] [T].

En outre, Madame [K] [T], au-delà du fait qu’elle souhaite une mise en conformité du bien à la réglementation, sans préciser la nature des réparations sollicitées, ne rapporte ni la preuve de la persistance des désordres allégués ni celle de l’existence d’un préjudice subi.

En conséquence, Madame [K] [T] sera déboutée de ses demandes de travaux de mise en conformité et de paiement de dommages-intérêts, pour lesquelles il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [K] [T], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, à l’exception du coût du commandement de payer, et sera condamnée à payer à Madame [W] [C] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de Madame [W] [C] recevable ;

Constatons la résiliation du contrat de bail conclu le 1er juillet 2019 entre les parties concernant l’appartement et le parking situés au [Adresse 1], à effet au 21 août 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [K] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

Disons qu’à défaut pour Madame [K] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [K] [T] à payer à Madame [W] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 août 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 850 euros) ;

Condamnons Madame [K] [T] à verser à Madame [W] [C] la somme de 5 240,32 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboutons Madame [K] [T] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

Déboutons Madame [K] [T] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

Déboutons Madame [K] [T] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboutons Madame [K] [T] de sa demande de travaux de mise en conformité ;

Condamnons Madame [K] [T] à payer à Madame [W] [C] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [K] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,