TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 27 JUIN 2025

N° RG 25/00024 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2P7

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 016 381, dont le siège social est situé [Adresse 9] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

Monsieur [P] [L], né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 17], de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] à [Localité 12].

Madame [H] [U] épouse [L], née le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 17], de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] à [Localité 12].

Mariés ensemble le [Date mariage 6] 2009 à la Mairie de [Localité 17] sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union.

PARTIES SAISIES

Non comparants, n’ayant pas constitué avocat.

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 016 381, dont le siège social est [Adresse 9] à [Adresse 18] (75009), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME “[Adresse 14] » SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE COGEFO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro SIREN 679 804 625, ayant son siège social sis [Adresse 5] à LE VESINET (78110), et ayant un établissement secondaire sis [Adresse 10]), pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Florian CANDAN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Jeannet NOUTEAU REVENU de la SCP BILLON BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241.

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE DE FRANCE société civile coopérative à capital et personnel variables, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 775 665 615, dont le siège social est situé [Adresse 7] à PARIS (75012), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

Représentée par Maître Adeline DASTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT pour les débats et Nathalie GALVEZ pour la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 14 mai 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 31 octobre 2024 par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL aux époux [L] en recouvrement de la somme de 229.939,53 euros arrêtée au 9 octobre 2024,

Vu la publication du commandement de payer le 27 décembre 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 19] 2 (volume 2024 S numéro 174),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 24 février 2025 pour l’audience du 2 avril 2025,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 28 février 2025 au greffe de la juridiction,

Vu le renvoi ordonné concernant la clause abusive à l’audience du 14 mai 2025,

Les époux [L], bien que régulièrement assignés selon la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, n’ont pas comparu à l’audience du 14 mai 2025,

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 mai 2025 et mise en délibéré au 27 juin 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de d'[Localité 13], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et sur la commune de [Localité 16] sis lieudit « [Localité 15] [Adresse 11] », conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 14 septembre 2011, par lequel le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a consenti aux époux [L] un prêt d’un montant en principal de 80.000 euros du CIC IMMO pour une durée de 180 échéances à un taux de 4,1% l’an, d’un à taux zéro de la somme principale de 22.500 euros remboursable en 360 mensualités au titre du prêt à taux zéro et de la somme principale de 139.400 euros au titre du prêt CIC IMMO, de 360 mensualités au taux de 4,5% l’an.

Le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 28 février 2022 aux époux [L] et étant retournée avec la mention « pli avisé non réclamé », valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 9.990,59 euros dans un délai de 8 jours sous peine de déchéance du terme.

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 15 avril 2022, l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme, mettant en demeure les débiteurs de régler la somme de 210.895,76 euros.

La clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié (17. EXIGIBILITE IMMEDIATE) indique que : « Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit : si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt »

Les époux [L] ne contestent pas le principe de la créance et n’ont pas fait d’observation sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

Le créancier, indique dans sa note du 14 mai 2025, qu’il ne s’est pas prévalu de la clause d’exigibilité immédiate de plein droit stipulée au contrat de prêt. Il ajoute que les époux [L] ont été mis en demeure d’avoir à régulariser leur situation sous huitaine par courrier du 28 février 2022 et que celle-ci leur a été réadressée par courrier du 28 mars 2022, la déchéance du terme étant prononcé le 15 avril 2022. Il expose aussi que les échéances impayées, hors cotisations, s’élèvent à la somme de 56.220,21 euros au 15 avril 2025.

En l’espèce, il ressort clairement des courriers envoyés par le CIC que le créancier a fait usage de la clause d’exigibilité immédiate contenu dans le contrat de prêt afin de prononcer la déchéance du terme.

Or, au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des débiteurs qui ont été exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir aucun délai.

Cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance des époux [L] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 56.220,21 euros, somme non contestée par le débiteur.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 56.220,21 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée au 15 avril 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Conformément à la demande du créancier poursuivant et en l’absence de toute demande des époux [L], parties saisies, il convient d’ordonner la vente forcée des biens saisies situés dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles.

En application de l’article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient également d’autoriser le créancier poursuivant, d’une part, à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif, et de l’autre, à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet.

Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du Code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères.

Sur les frais irrépétibles

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sollicite la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette demande sera rejetée au titre de l’équité.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

RÉPUTE non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du terme (article 17- EXIGIBILITE IMMEDIATE §1 alinéa 1) contenue dans l’acte notarié du 14 septembre 2011 ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 56.220,21 euros arrêtée au 15avril 2025,

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

ORDONNE la vente forcée des biens saisis et visés au commandement ;

FIXE la date d’adjudication au MERCREDI 15 OCTOBRE 2025 à 09h30 sur les mises à prix fixées ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum chacune, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

DIT que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues ;

DIT qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;

RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Fait et mis à disposition à [Localité 19], le 27 Juin 2025.

Le Greffier Le Président

Nathalie GALVEZ Elodie LANOË