Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 17 JANVIER 2025

N° RG 22/00815 – N° Portalis DB22-W-B7F-QLZS.

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [P] [X], né le 8 décembre 1955 à [Localité 7] (Portugal), de nationalité portugaise,

représenté par M^e Francis CAPDEVILA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Georges-David BENAYOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [Y] [J] [U] [X] née le 20 février 1958 à [Localité 4] (Portugal), de nationalité portugaise,

représentée par M^e Francis CAPDEVILA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Georges-David BENAYOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Maître [S] [H], Notaire associé, membre de la SELARL dénommée « [G] [K] et [S] [H], notaires associés », titulaire d’un office notarial dont le siège social est [Adresse 3].,

représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [D] [C] [N] [L], né le 9 juin 1979 à [Localité 5] (Cameroun), de nationalité camerounaise, demeurant [Adresse 1],

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001681 du 05/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles)

représenté par M^e Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [F] [R] [T], née le 19 mai 1983 à à [Localité 5] (Cameroun), de nationalité française, demeurant [Adresse 1],

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001444 du 05/05/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles)

représentée par M^e Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 24 Janvier 2022 reçu au greffe le 09 Février 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Novembre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 6 juillet 2021 par Maître [S] [H], notaire, Monsieur [V] [P] [X] et Madame [Y] [J] [U] [X] (ci-après « les époux [X] ») ont consenti à Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T], son épouse, (ci-après « les époux [N] [L] »), une promesse unilatérale de vente portant sur l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un prix de 487.000,00 euros.

La promesse de vente a été conclue pour une durée expirant le 6 octobre 2021 à seize heures et assortie d’une condition particulière de prise en charge par les vendeurs des frais de pose et de remplacement du liner de la piscine avant la réitération de la vente.

Les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation d’un montant de 48.700,00 euros, laquelle devait être versée à concurrence de 24.350,00 euros au plus tard le 13 juillet 2021, puis de 24.350,00 euros en cas de non-réalisation de la vente.

Le 4 octobre 2021, les époux [X] ont averti Maître [S] [H] de la réception tardive des matériaux ainsi que des conditions météorologiques faisant obstacle à la pose du liner de la piscine.

Le 7 octobre 2021, les époux [X] ont procédé à la pose du nouveau liner.

Par courriel du 15 octobre 2021, Monsieur [D] [N] [L] a informé Maître [S] [H] de son refus d’acquérir le bien objet de la promesse de vente, en raison de l’indisponibilité du bien dans les délais fixés par le compromis de vente et pour des contraintes familiales.

Par courrier du même jour, Maître [S] [H] a mis en demeure les époux [N] [L] de se présenter en son étude le 25 octobre 2021 à 14h30 aux fins de réitération de la promesse par acte authentique de vente en ayant au préalable versé la somme de 521.900 euros, sous peine de réclamation par les vendeurs du versement de l’indemnité d’immobilisation de 48.700,00 euros. Une sommation d’avoir à comparaître leur a été délivrée en ce sens par acte d’huissier en date du 16 octobre 2021.

Par courriel du 18 octobre 2021, les époux [N] [L] ont confirmé qu’ils n’entendaient pas réitérer la promesse de vente et, suivant courriel du 23 octobre 2021, ont averti Maître [S] [H] de leur absence au rendez-vous fixé le 25 octobre 2021.

Par procès-verbal de carence dressé le 25 octobre 2021 en présence des époux [X] et en l’absence des époux [N] [L], Maître [S] [H] a constaté la caducité de la promesse de vente.

Les époux [X] ont mis en demeure les époux [N] [L], par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 novembre 2021, de leur verser la somme de 48.700,00 euros sous huit jours, en vain.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du même jour, les époux [X] ont mis en demeure Maître [S] [H] de leur verser sous huit jours la somme de 24.350,00 euros à titre de dommages-intérêts du fait de ses manquements professionnels, lui reprochant de ne pas s’être assuré du règlement de l’acompte de 24.350,00 euros dû le 13 juillet 2021 par les acquéreurs au titre du premier versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par actes d’huissier signifiés les 24 et 31 janvier 2022, les époux [X] ont fait assigner Maître [S] [H] ainsi que Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T], devant le tribunal judiciaire de Versailles, auquel ils demandent, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, de :

Vu les articles 1103, 1231-1,1240 du code civil,

Vu la promesse de vente en date du 6 juillet 2021,

Vu les autres pièces versées aux débats,

— DIRE ET JUGER que la non réalisation de la vente promise est imputable aux Époux [N] [L] ;

— DIRE ET JUGER que Maître [S] [H] a manqué à ses obligations professionnelles lesquelles engagent sa responsabilité délictuelle ;

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement les époux [N] [L] et Maître [S] [H] à verser aux Époux [X] la somme de 48.700,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation qu’ils auraient dû verser entre les mains de Maître [S] [H], avec intérêt au taux légal soumis à l’anatocisme depuis le 25 octobre 2021 jusqu’à complet paiement, dans la limite de 24.350,00 euros pour Maître [S] [H] ;

— CONDAMNER solidairement les époux [N] [L] et Maître [S] [H] à verser aux Époux [X] la somme 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les époux [X] du fait de l’absence de versement de l’indemnité entre les mains du notaire, Maître [S] [H] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— REJETER toutes demandes adverses ;

— CONDAMNER solidairement les époux [N] [L] et Maître [S] [H] à verser aux époux [X] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement les époux [N] [L] et Maître [S] [H] à prendre en charge les dépens.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, les époux [N] [L] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1212, 1213, 1343-5 du code civil,

Vu les articles 514-1 et 700 2°du code de procédure civile,

A titre principal

— DEBOUTER Monsieur et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Monsieur et Madame [N] [L] ;

— DEBOUTER Maître [S] [H] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur et Madame [N] [L] ;

A titre subsidiaire,

— ACCORDER aux époux [N] [L] des délais de paiement sur deux ans ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [X] solidairement au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile, qui seraient versés à Maître CHENAILLER, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2023, Maître [S] [H] demande au tribunal de :

A titre principal,

— JUGER que le notaire n’avait pas qualité de séquestre à la promesse de vente tant que l’indemnité d’immobilisation n’avait pas été versée par les consorts [N] [L] ;

En conséquence,

— JUGER que le notaire n’a commis aucune faute susceptible de voir sa responsabilité engagée au titre du non-paiement de l’indemnité d’immobilisation par Madame et Monsieur [N] [L] ;

— DEBOUTER les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Maître [S] [H] ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que le notaire n’a commis aucune faute, qu’il a parfaitement rempli son obligation de conseil, d’information et d’efficacité de son acte et que sa responsabilité ne saurait être engagée au titre du non-paiement de l’indemnité d’immobilisation, obligation imputable à Madame et Monsieur [N] [L] ;

En conséquence,

— DEBOUTER les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Maître [S] [H] ;

En tout état de cause,

— PRONONCER purement et simplement la mise hors de cause du notaire ;

— CONDAMNER les époux [X] et/ou tous succombants, le cas échéant solidairement, en paiement de la somme de 3 .000,00 euros au profit de Maître [S] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes succombants avec la même solidarité aux entiers dépens, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre plus subsidiaire et en cas de condamnation de Maître [S] [H] ;

— CONDAMNER Madame et Monsieur [N] [L] à relever et garantir Maître [S] [H] de toute condamnation prononcée à son encontre contre les consorts [X].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 1er octobre 2024, renvoyée au 5 novembre 2024. Les parties ont été avisées qu’elle était mise en délibéré au 17 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Les époux [X] soutiennent que les époux [N] [L] n’ont procédé à aucun des deux versements dus au titre de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24.350,00 euros chacun. Ils font valoir que la non réitération de la vente est imputable aux époux [N] [L] ; que le défaut de remplacement du liner dans le délai contractuel ne pouvait fonder le renoncement à la vente dès lors qu’il constituait une condition particulière de l’acte sans toutefois être érigé en condition suspensive ; et qu’il n’est pas démontré que le liner était défectueux ou que l’étanchéité de la piscine était compromise au jour de la signature de la promesse de vente.

Ils expliquent que le liner de la piscine, qu’ils ont commandé dès le 17 juillet 2021, ne leur a été livré que le 2 octobre 2021 en raison de la pénurie des matériaux durant la crise sanitaire ; qu’il n’a pas pu être remplacé avant le 7 octobre 2021 à cause des conditions météorologiques pluvieuses, ce dont le notaire a été informé dès le 4 octobre 2021.

Ils exposent avoir proposé aux époux [N] [L] de verser une somme en séquestre le 6 octobre 2021 en garantie de la pose ; que par message du 4 octobre 2021, les bénéficiaires de la promesse de vente ont confirmé, « après réflexion », qu’ils préféraient que le liner soit monté avant la signature ; et estiment que les termes de ce message reflètent la volonté des époux [N] [L] de proroger la promesse si les conditions climatiques empêchaient la pose du liner avant la signature fixée au 6 octobre 2021.

Ils invoquent par ailleurs l’effectivité de la clause de prorogation de huit jours insérée dans la promesse de vente dès lors qu’à la date du 6 octobre 2021, le notaire ne disposait pas d’un document nécessaire à la régularisation de l’acte, en l’espèce la facture de prise en charge des travaux de remplacement et de pose du liner ; que cette facture a été établie le 7 octobre 2021, jour de la pose du liner, et adressée le jour même au notaire, qui l’a communiquée aux époux [N] [L] le 12 octobre 2021, respectant le délai prévu par la clause de prorogation.

Ils soutiennent que les époux [N] [L] font preuve de mauvaise foi, au motif qu’ils se sont abstenus de procéder au premier versement de l’indemnité d’immobilisation avant le 13 juillet 2021 lequel était dû indépendamment de la réitération de la vente ; qu’ils ont exigé tardivement que le liner soit posé avant la réitération de la promesse prévue le 6 octobre 2021, et ce, en connaissance de l’impossibilité d’une telle pose avant le 7 octobre 2021 ; qu’ils n’ont jamais souhaité procéder à la vérification de la pose du liner avant de renoncer à la promesse ; et qu’ils n’ont jamais remis en cause la qualité de la pose du liner avant la caducité de la promesse de vente de sorte que cet argument n’a pas pu motiver le refus de la promesse.

Ils ajoutent enfin que les époux [N] [L] n’ont pas respecté la procédure d’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception adressé au notaire dans un délai de sept jours suivant la date d’expiration de la promesse leur permettant de se prévaloir de la restitution d’une quelconque somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

En réponse, les époux [N] [L] soutiennent que la promesse de vente est devenue caduque le 6 octobre 2021 à 16 heures à défaut de décision conjointe des parties pour proroger le délai de la promesse, dès lors que les travaux de remplacement du liner n’ont pas été réalisés avant cette date, ce qui constituait une condition déterminante de leur consentement. Ils font valoir que cette caducité les a libérés de tout engagement contractuel, de sorte que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due. Ils rappellent qu’ils ont expressément sollicité que soit ajoutée à l’avant-projet de promesse une clause de remplacement du liner vieux de dix ans par les vendeurs, afin de garantir l’étanchéité de la piscine, élément déterminant à l’achat.

Ils admettent avoir été informés le 3 octobre 2021 par les demandeurs de l’impossibilité de réaliser la pose du liner en raison des conditions météorologiques et d’un report de cette pose au printemps 2022, mais soutiennent leur avoir confirmé leur souhait que le liner soit posé avant la signature définitive. Ils contestent à cet égard l’application de la clause de prorogation automatique, qui ne pouvait être mise en œuvre qu’en cas d’attente par le notaire d’un document nécessaire à la régularisation de la promesse, et affirment que la pose du liner, qui correspond à une prestation à réaliser, ne saurait constituer un tel document.

Ils retiennent au contraire que l’absence de la réalisation de la promesse est imputable aux demandeurs qui ont manqué à leur engagement contractuel dès lors que la pose du liner n’a été effectuée que le 7 octobre 2021, de manière tardive et hors délai contractuel. Ils s’interrogent sur la qualité de la prestation réalisée dès lors que le liner aurait été posé en un jour alors même que la pose d’un liner nécessite des conditions météorologiques optimales et a minima une semaine de travail.

Ils rappellent que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due si la non réalisation de la vente est imputable au seul promettant et, s’agissant de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation due au 13 juillet 2021, ils justifient leur absence de versement par une volonté de se protéger face aux époux [X] qui n’ont pas communiqué, comme ils l’avaient promis, l’information relative à la date de pose du liner dans les jours suivants la signature de la promesse intervenue le 6 juillet 2021.

***

Sur ce

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en date du 6 juillet 2021 portant sur le bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] conclue entre Monsieur [V] [P] [X] et Madame [Y] [J] [U] [X], d’une part, et Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T], d’autre part, contient la clause suivante : « INDEMNITE D’IMMOBILISATION

1. Montant de l’indemnité d’immobilisation :

En contre-partie de l’engagement du PROMETTANT de vendre et l’obligation pour lui de maintenir sa promesse de ne pas vendre à autrui jusqu’à la date ci-dessus fixée pour l’expiration des présentes, le BENEFICIAIRE devra au PROMETTANT, s’il ne demande pas la réalisation des présentes dans les délais et conditions convenus, une somme fixée « ne varietur » à dix pour cent (10 %) du prix de vente soit la somme de QUARANTE HUIT MILLE SEPT CENTS EUROS (48.700 euros).

Cette somme ne saurait être réduite, au cas où le BENEFICIAIRE informerait le PROMETTANT de sa décision de ne pas acquérir dans le délai ci-dessus fixé pour l’expiration de la présente promesse. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une réparation prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

Constatation d’un versement par le BENEFICIAIREComme condition essentielle et déterminante des présentes, le BENEFICIAIRE s’oblige pour la date du 13 juillet 2021 au plus tard, à verser la somme de VINGT QUATRE MILLE TROIS CENT CINQUANTE (24.350,00 EUR) à la comptabilité de l’office dont est titulaire la société dénommée « [G] [K] et [S] [H], Notaires associés ». À défaut de versement de cette somme dans le délai ci-dessus, le PROMETTANT se réserve la faculté de se prévaloir de la caducité des présentes, par simple lettre adressée au BENEFICIAIRE.

Pour le cas où le BENEFICIAIRE ne demanderait pas la réalisation des présentes, dans le délai ci-dessus déterminé, il s’oblige en outre, à la comptabilité de l’office dont est titulaire la société dénommée « [G] [K] et [S] [H], Notaires associés » la somme de VINGT QUATRE MILLE TROIS CENT CINQUANTE (24.350,00 EUR) de manière à porter le montant de l’indemnité d’immobilisation à 10 % du prix de vente. Ce versement devra intervenir dans les huit jours suivant la date ci-dessus fixé pour la réalisation des présentes à défaut de versement de ladite somme dans le délai imparti celle-ci sera productive d’intérêt au taux légal alors en vigueur soumis à l’anatocisme et ce jusqu’à complet paiement tant en principal qu’en accessoire et, sans que le paiement de ladite somme empêche le PROMETTANT de demander des dommages et intérêts à ce titre.

Nature de ce versementLa somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

Sort de ce versementElle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : (…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée et, celle que le BENEFICIAIRE s’oblige à verser en complément, resteront acquises au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation ente ses mains des BIENS objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».  »

Par ailleurs, l’acte stipule en page 24 que « le PROMETTANT – déclare avoir fait édifier une piscine (…) déclare en outre, prendre entièrement à sa charge les frais concernant la pose et le remplacement du liner préalablement à la réitération des présentes ».

Contrairement à ce que soutiennent les époux [N] [L], la stipulation précitée ne constitue pas une condition suspensive.

De plus, les défendeurs ne démontrent pas que la pose d’un liner avant la date de réalisation de la vente constituait une condition déterminante de leur consentement comme ils le prétendent alors que cela ne ressort nullement des termes de la promesse signée entre les parties.

Dès lors, le fait que la pose du nouveau liner n’ait pu intervenir que le 7 octobre 2021, alors que la promesse expirait le 6 octobre 2021 à 16 heures, ne pouvait pas légitimer un refus des acquéreurs de réitérer la vente.

Dès lors que les défendeurs n’invoquent aucune condition de la promesse qui n’aurait pas été remplie à la date butoir du 6 octobre 2021, il en résulte que les époux [X] sont fondés à mettre en œuvre la clause pénale précitée et à obtenir des époux [N] [L] le paiement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation contractuellement convenue.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T] à payer aux époux [X] la somme totale de 48.700,00 euros en application de la l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2021, date à laquelle la vente devait être réitérée, conformément à la sommation délivrée aux époux [N] [L].

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant en page 2 de la promessse de vente litigieuse justifie une condamnation solidaire des époux [N] [L].

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil et compte tenu des stipulations du contrat, les intérêts sont capitalisés par périodes annuelles.

Sur la responsabilité du notaire :

Les époux [X] relèvent que Maître [S] [H] avait expressément accepté sa mission de séquestre de l’indemnité d’immobilisation ; que toutefois le notaire n’a jamais réclamé aux époux [N] [L] la somme de 24.350 euros due au plus tard le 13 juillet 2021 ; qu’il n’est produit aucune pièce justifiant de relances à ce titre ; que sa responsabilité doit ainsi être engagée en raison du manquement à son obligation d’assurer l’efficacité de la promesse de vente, sans mise en cause de son obligation de séquestre. Ils ajoutent que Maître [S] [H] a manqué à son devoir de conseil dès lors qu’il n’a pas informé en temps utile les promettants de la carence des époux [N] [L] dans le versement de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation, et ne les a pas avertis des risques encourus par le désengagement des bénéficiaires de la promesse et de l’immobilisation du bien sans contrepartie financière.

Maître [S] [H] réplique qu’aucune faute professionnelle ne peut être retenue à son encontre ; qu’en application de la clause de prorogation automatique, laquelle ne nécessitait pas l’accord des époux [N] [L], il leur a communiqué la facture de pose du liner, document nécessaire à la régularisation de l’acte, en respectant le délai de 8 jours prévu par cette clause. Il soutient à titre principal n’avoir été soumis à aucune obligation en tant que séquestre dès lors qu’il n’obtient cette qualité qu’à compter d’une remise de fonds, laquelle n’a jamais eu lieu en l’espèce. Subsidiairement, il expose avoir fait face à une mauvaise foi manifeste des acquéreurs qui, malgré de nombreuses relances, n’ont jamais adressé l’attestation de provenance de fonds auprès de leur banque et n’ont jamais remis les fonds ; qu’il a mis en demeure les époux [N] [L] le 15 octobre 2021 en leur rappelant leur obligation de paiement, et ce, le jour même où ces derniers lui ont fait part de leur renoncement à l’acquisition du bien ; que dès le lendemain, il les sommait par voie d’huissier d’avoir à comparaître à la réitération de l’acte ; qu’au regard des diligences entreprises, la défaillance des acquéreurs dans la remise de l’indemnité d’immobilisation ne saurait être imputable au notaire.

Il rappelle enfin qu’en tout état de cause, il n’aurait pas pu procéder de son propre chef à la restitution d’une somme faisant l’objet d’un litige.

***

Sur ce

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

Par ailleurs, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

Il est toutefois admis que le séquestre conventionnel puisse porter sur une chose ne faisant pas l’objet d’un contentieux ou même d’un risque de contentieux, celui qui en est chargé devant en tout état de cause assurer la sauvegarde des droits des parties intéressées à la conservation de la chose, sauf à engager sa responsabilité à l’égard des parties sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, ou à l’égard d’un tiers sur le fondement de l’article 1240 du même code.

En l’espèce, dès lors que les fonds objets du séquestre ne lui ont pas été remis, la mission de séquestre de Maître [S] [H] n’a pas débuté, de sorte qu’aucune responsabilité ne peut lui être imputée à ce titre.

En revanche, il appartenait à Maître [S] [H], en qualité de rédacteur d’acte chargé de garantir l’efficacité de l’acte, de s’assurer du versement avant le 13 juillet 2021 de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation par les époux [N] [L] conformément aux stipulations contractuelles et, à défaut d’un tel versement, d’en informer sans délai les époux [X].

A cet égard, si Maître [S] [H] produit des courriels par lesquels son étude a effectué des démarches en septembre 2021 auprès des bénéficiaires en vue du versement du prix de vente en son étude, il ne justifie d’aucune diligence accomplie avant le 15 octobre 2021 en vue du versement de l’indemnité d’immobilisation, ni avoir informé les époux [X] du défaut de paiement de la moitié de cette indemnité en juillet 2021.

Toutefois, ces manquements, s’ils ont fait perdre une chance aux époux [X] de constater plus tôt la caducité de la promesse de vente s’ils avaient été correctement informés par le notaire, apparaissent dépourvus de tout lien de causalité avec les préjudices dont les demandeurs sollicitent la réparation dans la mesure où le prononcé de la caducité de la promesse de vente dans cette hypothèse ne comportait aucune contrepartie financière. Par ailleurs, l’immobilisation de leur bien, à défaut de caducité prononcée, n’est pas dépourvue de contrepartie, contrairement à ce qu’ils soutiennent, puisque les époux [N] [L] sont tenus à leur égard d’une indemnité d’immobilisation.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes formées par les époux [X] à l’encontre de Maître [S] [H].

Sur la demande indemnitaire des époux [X] :

Les époux [X] demandent réparation de leur préjudice comprenant les frais de pose du liner, l’indemnité d’immobilisation de leur bien entre le 6 juillet 2021 et le 15 novembre 2021, date de signature de la promesse de vente par de nouveaux acquéreurs, les frais de mise en œuvre de la présente procédure, le risque de non recouvrement de cette somme du fait de l’absence de séquestre, les frais de relogement à compter du 12 septembre 2021 dès lors qu’ils ont dû déménager leurs affaires et leurs meubles avant la réitération de la vente du 6 octobre 2021, les frais de taxe foncière et taxe d’habitation, d’électricité, d’assurance et d’entretien de la maison exposés dans l’attente d’un nouvel acquéreur.

Ils invoquent, à l’encontre de Maître [S] [H], la perte de chance de se prévaloir de la caducité de la promesse de vente dès le 14 juillet 2021, d’éviter ainsi l’immobilisation de leur bien sans contrepartie financière jusqu’au 25 octobre 2021 et la location de leur appartement depuis le 12 septembre 2021, et de bénéficier d’une garantie de versement de l’indemnité d’immobilisation par une mise sous séquestre.

Ils précisent que leur préjudice ne saurait être absorbé par le meilleur prix de 6.000,00 euros auquel ils ont finalement vendu le bien, dès lors qu’ils avaient entre temps pris en charge la pose du liner à hauteur de 4.402 euros.

Les époux [A] [L] estiment qu’aucune faute n’est démontrée à leur encontre, pas plus qu’un préjudice qui leur serait imputable avant le 6 octobre 2021 ou postérieurement à cette date. Ils relèvent que les demandeurs ont vendu leur bien par acte du 25 février 2022, que la promesse de vente a donc dû intervenir au mois de novembre 2021, de sorte que l’immobilisation du bien avant cette nouvelle promesse de vente a été de courte durée. Ils considèrent par ailleurs que les époux [X] ne peuvent se prévaloir d’un préjudice lié au loyer de l’appartement qu’ils ont choisi de prendre à bail dès le 12 septembre 2021 par pure convenance personnelle, alors que le terme extinctif de la promesse de vente prévu au 6 octobre 2021 leur garantissait un logement jusqu’à cette date. Ils rejettent enfin les demandes de remboursement des frais d’électricité et d’assurance sans lien avec le litige, des impôts ou de pose du liner que les promettants s’étaient engagés à assumer.

Maître [S] [H] soutient que les époux [X] ne justifient pas d’un préjudice actuel et certain ; qu’ils ne démontrent pas qu’ils se seraient prévalus de la caducité de la promesse de vente au 14 juillet 2021 s’ils avaient été avisés de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation au 13 juillet 2021, d’autant que les parties à la vente étaient régulièrement en contact à titre privé. Il ajoute que les mois de loyers dont l’indemnisation est sollicitée sont sans lien avec l’absence de réalisation de la promesse ; que le bien a été vendu le 25 février 2022 à meilleur prix qui compense le montant de la location exposé entre le mois d’octobre 2021 et le jour de la signature de la nouvelle promesse de vente au mois de novembre 2021 ; et qu’une restitution ne constitue pas un préjudice indemnisable par le rédacteur de l’acte.

***

Sur ce

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, la détermination d’un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l’action a pu retirer de la situation dommageable (1ère Civ., 28 septembre 2016, pourvoi n° 15-18.904).

En l’espèce, les manquements des époux [A] [L] ont conduit à immobiliser le bien des époux [X] au-delà de la date d’expiration de la promesse de vente, soit entre le 6 octobre 2021 et le 28 octobre 2021, date à laquelle il a été remis en vente.

S’ils justifient avoir supporté au cours de cette période des frais de relogement, des frais d’assurance de leur pavillon et des frais d’électricité, il apparaît toutefois que le montant de ces frais, même majoré du coût de la pose du liner, est inférieur à l’avantage retiré par les époux [X] de la situation dommageable.

En effet, il ressort d’une attestation notariée qu’ils ont par la suite vendu le bien immobilier pour un prix total de 493.000,00 euros, soit 6.000,00 euros de plus que le prix convenu avec les époux [A] [L].

Dès lors, les époux [X] échouent à démontrer un préjudice et leur demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement des époux [N] [L] :

Les époux [N] [L] exposent que Monsieur [N] [L] a vu son revenu mensuel passer de 652,87 euros à 979,29 euros d’allocations chômage, son contrat de travail ayant pris fin le 15 septembre 2023 ; que Madame [Z] [L] perçoit désormais un salaire mensuel de 1.816,74 euros net ; que le couple bénéficie de 1.076,61 euros d’allocations familiales ; qu’ils ont la charge de leurs quatre enfants et supportent un loyer de 1.100 euros ; que cette situation financière justifie un fractionnement de leur dette sur deux ans.

Les époux [X] estiment que les défendeurs ne démontrent pas leur capacité de paiement échelonné sur 24 mois ; rappellent que ces-derniers ont déjà bénéficié d’un délai d’un an pour régler leur dette et remarquent que les époux [N] [L] avaient renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un prêt en vue d’acquérir le bien au prix de 487.000 euros, et en déduisent qu’ils disposent donc de la trésorerie nécessaire pour s’acquitter des sommes auxquelles ils seraient condamnés.

***

Sur ce

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Au vu des justificatifs produits, dont il ressort des ressources mensuelles totales de 3.872,64 euros pour faire face notamment à un loyer mensuel de 1.100,00 euros, avec quatre enfants à charge, il apparaît que la dette est trop importante pour pouvoir faire l’objet d’un échelonnement utile sur deux années compte tenu de la capacité financière des époux [N] [L].

En conséquence, la demande reconventionnelle de délais de paiement est rejetée.

Sur l’appel en garantie des époux [N] [L] par Maître [S] [H] :

Maître [S] [H] sollicite la condamnation des époux [N] [L] à le relever et le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, ce à quoi les époux [N] [L] s’opposent.

Compte tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’examiner cette demande, formée à titre subsidiaire et devenue sans objet.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T], parties perdantes, sont condamnés in solidum à verser à Monsieur [V] [P] [X] et Madame [Y] [J] [U] [X] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le même fondement, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [P] [X] et Madame [Y] [J] [U] [X] à payer à Maître [S] [H] la somme de 1.000,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T] à payer à Monsieur [V] [P] [X] et Madame [Y] [J] [U] [X] la somme de 48.700,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2021 ;

DIT que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [V] [P] [X] et Madame [Y] [J] [U] [X] à l’encontre de Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T] ;

REJETTE les demandes de Monsieur [V] [P] [X] et Madame [Y] [J] [U] [X] à l’encontre de Maître [S] [H] ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [N] [L] et Madame [F] [T] à payer à Monsieur [V] [P] [X] et Madame [Y] [J] [U] [X] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [P] [X] et Madame [Y] [J] [U] [X] à payer à Maître [S] [H] la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Prononcé le 17 JANVIER 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.