TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

N° RG 25/00315 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5KQ

JUGEMENT

Du : 10 Juin 2025

S.C.I. FONCIERE RU 01/2012

C/

[X] [N]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e GODIGNON SANTONI

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [N]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 10 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2012

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, substitué par Maître Adrien FLEURY, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparant

A l’audience du 10 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2023, à effet le 16 décembre 2023, la société civile immobilière (SCI) FONCIERE RU 01/2012, a consenti un bail d’habitation, par l’intermédiaire de son mandataire la société FONCIA MANSART, à Monsieur [X] [N], pour une durée de six ans renouvelables, un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2], ainsi qu’un box 33, lot 76, pour un loyer mensuel révisable de 1098,86 euros, outre une somme de 318 euros à titre de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7 497,58 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [X] [N] le 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 23 septembre 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter 15 juillet 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail,

Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [X] [N], le cas échéant, celle de toute personne dans les lieux de son chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu, aux choix du bailleur, aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [N], et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Condamner Monsieur [X] [N] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2012 la somme de 10 331,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 juillet 2024, avec intérêt à taux légal à compter du 15 mai 2024 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner Monsieur [X] [N] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2012 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 416,86 euros, charges comprises, à compter du 15 juillet 2024, et jusqu’à libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail ;

Autoriser la SCI FONCIERE RU 01/2012 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1 098,86 euros ;

Condamner Monsieur [X] [N] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2012 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [X] [N] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2012 les entiers dépens, comprenant les frais d’exécution et de commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2024.

Le diagnostic social et financier dont il a été donné connaissance à l’audience du 10 avril 2025 a fait état de la carence du défendeur.

La SCI FONCIERE RU 01/2012, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et déclaré que la dette s’élève désormais à la somme de 23 401,95 euros, arrêtée au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus. Elle a précisé qu’aucun versement n’a été réalisé par le locataire depuis décembre 2023 et qu’elle s’en remet au Tribunal quant à l’appréciation de la soustraction du dépôt de garantie du montant total de la dette locative.

Monsieur [X] [N], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI FONCIERE RU 01/2012 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir informé la CCAPEX de la situation d’impayé de Monsieur [X] [N], qui persiste, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 15 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7 497,58 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 16 juillet 2024.

Monsieur [X] [N] ne comparaît pas et ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux, étant précisé que le dernier loyer avant l’audience n’a pas été réglé tel qu’il ressort du décompte produit par la bailleresse.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser La SCI FONCIERE RU 01/2012 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En revanche, aucune raison ne saurait justifier de déroger au délai prévu par les dispositions de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2012 demande une astreinte de deux cent euros par jour à défaut d’expulsion à compter de la date de la signification de la décision.

Pour autant, aucun élément produit au dossier ne justifie de prononcer une telle astreinte, l’octroi du concours de la force publique pour exécuter la décision d’expulsion apparaissant suffisant. Dans ces conditions, la demande d’astreinte sera rejetée.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 33-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2012 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025, terme de février 2025 inclus, Monsieur [X] [N] lui devrait la somme de 23 401,95 euros.

Toutefois, il convient de relever que le relevé de compte porte au débit du locataire des frais de procédure de 232,72 euros en date du 13 août 2024 ne constituant pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés, mais des dépens qui seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Par ailleurs, compte tenu du montant de la dette locative précitée, la SCI FONCIERE RU 01/2012 est bien fondée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1 098,86 euros, versé à l’entrée dans les lieux par Monsieur [X] [N], pour compenser les loyers et les charges restés impayés.

A l’audience la SCI FONCIERE RU 01/2012 s’en est remis au Tribunal quant à l’appréciation de la soustraction du dépôt de garantie du montant total de la dette locative. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Monsieur [X] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 22 070,37 euros à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7 497,58 euros à compter du 15 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à La SCI FONCIERE RU 01/2012 ou à son mandataire.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2012 demande la capitalisation des intérêts, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [X] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [X] [N] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mai 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 décembre 2023, à effet du 16 décembre 2023 entre la SCI FONCIERE RU 01/2012, d’une part, et Monsieur [X] [N] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 2], ainsi qu’un box 33, lot 76, est résilié depuis le 16 juillet 2024,

ORDONNE à Monsieur [X] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer à La SCI FONCIERE RU 01/2012 la somme de 22 070,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7 497,58 euros à compter du 15 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE la SCI Foncière RU 01/2012 du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SCI FONCIERE RU 01/2012 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE