MINUTE N°

N° RG 24/00156 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQ4X

S.A. ELOGIE-SIEMP

C/

Monsieur [Z] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme ELOGIE – SIEMP, venant aux droits de la société SIEMP, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 552 038 200 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [E], né le 21 septembre 1960 à [Localité 7] (Cameroun), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Hela KACEM

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [Z] [E]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société SIEMP, aux droits de laquelle est venue la société ELOGIE-SIEMP, a donné à bail à Monsieur [Z] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8], par contrat en date du 30 avril 2009, pour un loyer et provision pour charges de 749,48 € par mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société ELOGIE-SIEMP a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 juillet 2024, pour le montant de 3 081,44 €, hors frais d’acte. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 10], statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ;Dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi selon les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R433-3 à R 433-7, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;Le condamner par provision au paiement de la somme de 5 300,06 €, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer ainsi qu’aux loyers échus, le cas échéant, entre l’arrêté de compte et le point de départ de l’indemnité d’occupation ;Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner le défendeur à due concurrence ;Le condamner à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Le condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, la société ELOGIE-SIEMP a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 9 441,98 €, arrêtée à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse. Le Conseil de la société ELOGIE-SIEMP a indiqué que sa cliente n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement, bien que seule la dernière échéance ait été réglée, les loyers et les charges antérieurs ne l’étant que partiellement.

Monsieur [Z] [E] a comparu en personne. Il a expliqué qu’il est en difficultés depuis deux ans pour payer ses loyers et charges car le locataire d’un logement dont il est propriétaire à la Courneveuve ne lui payait plus les loyers et charges, qu’il a dû le faire expulser et a trouvé un nouveau locataire. Monsieur [E] a précisé qu’il a mis le logement en vente et a trouvé un acquéreur, mais que la Mairie a mis longtemps avant de déclarer qu’elle n’exercerait pas son droit de préemption et qu’il est dans l’attente d’un rendez-vous avec le notaire. Monsieur [E] a ajouté que son salaire est de 2 700 € par mois, que ses enfants peuvent l’aider à payer son loyer et ses charges et qu’il pourrait verser 300 € en plus pour apurer sa dette locative.

Un diagnostic social et financier est parvenu au Greffe avant l’audience. Le Magistrat présidant l’audience en a donné lecture.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par voie dématérialisée le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 30 avril 2009, contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales du contrat de bail) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 081,44 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 20 septembre 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

La société ELOGIE-SIEMP a actualisé sa créance, pendant l’audience, pour la porter à la somme de 9 441,98 € échéance du mois mai 2025 incluse et a remis un décompte démontrant que Monsieur [E] reste lui devoir cette somme.

Monsieur [E] n’a pas contesté ce montant.

En conséquence, Monsieur [E] sera condamné à titre provisionnel à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 9 441,98 €, arrêtée à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 payée par Monsieur [E] incluse.

La somme de 9 441,98 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 081,44 €, à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation, sur celle de 5 300,06 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société ELOGIE-SIEMP, qu’au jour de l’audience, Monsieur [E] a repris le paiement de ses loyers et charges, comme le prévoit l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, puisque les deux dernières échéances ont été acquittées. Toutefois, celui des échéances antérieures a été aléatoire d’où l’augmentation de la dette entre les dates de l’assignation et de l’audience.

Par ailleurs, compte tenu du salaire de Monsieur [E], de l’aide que ses enfants sont susceptibles de lui apporter pour le paiement des loyers et charges et de la vente du bien immobilier de la Courneveuve qui permettra le remboursement en tout en partie des crédits immobiliers dont Monsieur [E] à la charge, Monsieur [E] apparaît en mesure de régler sa dette locative dans le cadre de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour le locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Le locataire soit tenu de verser au bailleur à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le 5 du mois suivants et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ELOGIE-SIEMP, Monsieur [E] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la société ELOGIE-SIEMP ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu le 30 avril 2009, entre la société ELOGIE-SIEMP et Monsieur [Z] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 20 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à la société ELOGIE-SIEMP, à titre provisionnel, la somme de 9 441,98 €, arrêtée à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 payée par Monsieur [E] incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 081,44 €, à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation, sur celle de 5 300,06 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [E] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courantes, en 35 mensualités de 265 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

ORDONNONS à Monsieur [Z] [E] d’informer la société ELOGIE-SIEMP de la vente du bien immobilier dont il a fait état et du montant qu’il aura perçu sur le prix de vente, lequel montant devra être affecté au remboursement de la dette locative ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour Monsieur [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Monsieur [Z] [E] soit tenu à titre provisionnel de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le 5 du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire