TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00337 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6QP

JUGEMENT

DU : 18 Novembre 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 10]

DEFENDEUR :

[R] [L]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 18 Novembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX HUIT NOVEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 19 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. HLM 1001 VIES HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocate au barreau de PARIS, substituée par Maître Christophe LEMAITRE

ET :

DEFENDEUR :

M. [R] [L]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

1/7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2013, la société LOGEMENT FRANCILIEN a donné à bail à Monsieur [R] [L] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 336,42 euros et 261,57 euros de provisions sur charges.

La société LOGEMENT FRANCILIEN a changé de dénomination sociale suivant l’assemblée générale mixte du 28 juin 2018 et est devenue 1001 VIES HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 560,64 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 12 mars 2024, distribuée le 14 mars 2024, la société 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [R] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Monsieur [R] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 567,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 20 mars 2025.

Appelée à l’audience du 6 juin 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 19 septembre 2025.

À l’audience du 19 septembre 2025, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 882,09 euros arrêtée au 8 septembre 2025, loyer du mois d’août inclus. Elle sollicite le débouté des demandes reconventionnelles, faisant valoir qu’elle est intervenue lors des dégâts des eaux au sein de l’immeuble pour faire cesser les désordres occasionnés. Elle rappelle qu’il n’appartient pas au juge de lui faire injonction de faire droit à une demande de relogement.

Monsieur [R] [L], présent et non assisté, demande que le juge ordonne au bailleur de lui trouver une solution de logement décent, de débouter la société 1001 VIES HABITAT de toutes ses demandes compte tenu des désordres occasionnés dans son logement, de lui accorder 1 815 euros de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, de lui accorder 2 000 euros au titre de son préjudice moral, outre le remboursement des frais d’huissier et le remboursement de 190 euros pour lutter contre les cafards drainés par les ruissellements.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

2/7

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 mai 2013, du commandement de payer délivré le 22 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 8 septembre 2025 que la société 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [L] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 882,09 euros, au titre des sommes dues au 8 septembre 2025 avec intérêts au taux légal du commandement de payer du 22 octobre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

3/7

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 22 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 22 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 mai 2013, à compter du 23 décembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

La société 1001 VIES HABITAT sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 décembre 2024, Monsieur [R] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [L] à son paiement à compter du 23 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

4/7

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il est obligé, notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [R] [L] fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ne lui permettant pas de jouir paisiblement des lieux loués, compte tenu des différents dégâts des eaux qu’il a subis. Il indique qu’il y a eu des infiltrations le 25 décembre 2022 qui ont été prises en charge par l’assurance. Il ajoute qu’au cours de l’année 2023, il y a eu plusieurs fuites d’eau et que le 11 février 2024, il y a eu une grave fuite comme en 2025. Il reconnaît avoir été indemnisé suite aux sinistres mais que subsistent des nuisances.

Au soutien de sa demande, Monsieur [R] [L] verse le courriel adressé à son assurance le 27 décembre 2022 avec les photos qui étaient jointes au courriel. Le constat d’huissier, la lettre recommandée adressée à la société 1001 VIES HABITAT, le mail de février 2024 et le signalement auprès du site service public pour logement décent, dont il fait état dans son argumentaire déposé le 18 mai 2025 ne sont pas produits.

Afin de justifier qu’elle a fait le nécessaire pour remédier aux désordres qui ne sont pas contestés, la société 1001 VIES HABITAT verse :

le rapport d’intervention de la société ACORUS du 15 février 2024 et la facture associée,le rapport d’intervention de la société ACORUS du 6 mai 2025 et la facture associée,le rapport d’intervention de la société ACORUS du 13 juin 2025 et la facture associée.

Il ressort des éléments du dossier que la société 1001 VIES HABITAT a fait réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres qui provenaient de différentes causes.

Monsieur [R] [L] reconnaît à l’audience qu’il a été indemnisé par son assurance des désordres occasionnés par les sinistres, étant précisé qu’il ne fournit aucun élément chiffré de ladite prise en charge. Il évoque cependant des nuisances qu’il ne justifie pas.

Ainsi, dès lors que la société 1001 VIES HABITAT a remédié aux désordres occasionnés et que Monsieur [R] [L] ne démontre pas que le trouble persiste, sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de relogement

Monsieur [R] [L] demande qu’il soit fait injonction à la société 1001 VIES HABITAT de lui trouver un autre logement.

Il convient cependant de rappeler qu’en vertu de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, ce type de demande ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection.

5/7

La demande de ce chef sera dès lors rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [R] [L] fait valoir que les nuisances engendrées par les différents sinistres ont occasionné à sa famille un préjudice moral.

Pour autant, faute de ne le justifier ni même de le caractériser, il sera ainsi débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer. Partie perdante, il sera débouté de sa demande de remboursement de frais d’huissier et d’intervention contre les cafards.

Il convient par ailleurs de condamner Monsieur [R] [L] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demandes de la société 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 mai 2013 entre la société LOGEMENT FRANCILIEN, devenue la société 1001 VIES HABITAT, d’une part, et Monsieur [R] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 décembre 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société 1001 VIES HABITAT.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [L] à compter du 23 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, la somme de 882,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 septembre 2025 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024.

6/7

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 septembre 2025, échéance de septembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

DEBOUTE Monsieur [R] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

DEBOUTE Monsieur [R] [L] de sa demande de relogement.

DEBOUTE Monsieur [R] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

DEBOUTE Monsieur [R] [L] de sa demande de frais d’huissier et d’intervention contre les cafards.

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [R] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 octobre 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG

7/7