MINUTE N°

N° RG 25/00321 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4TE

S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

Monsieur [T], [O] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 582 142 816 – dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T], [O] [B], né le 11 novembre 1996 à [Localité 8] (Eure-27) – demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Antoine BENOIT-GUYOD

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [T], [O] [B]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 19 juillet 2021, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a donné à bail à Monsieur [T] [B] un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 545,60 euros, et 129,63 euros de provision sur charges.

Le 18 novembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3347,80 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 21 novembre 2024, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 mars 2025, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a assigné Monsieur [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soit régi selon les dispositions applicables du code des procédures civile d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner Monsieur [T] [B] au paiement des sommes suivantes :

* 6777,49 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 10 mars 2025,, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 mars 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 novembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11903,62 euros, échéance d’ octobre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [T] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [T] [B] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [T] [B] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette. Il indique avoir dû faire face à des difficultés avec son entreprise et qu’il a voulu liquider sa société sans avoir de dettes.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 19 mars 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 19 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 novembre 2025 que la créance de la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE à l’égard de Monsieur [T] [B] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :153,91 euros +182,77 euros correspondant à des frais de contentieux.

Par conséquent, Monsieur [T] [B] sera condamné à lui payer la somme de 11566,94 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025, échéance de octobre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 novembre 2024 sur la somme de 3347,80 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [T] [B] le 18 novembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclu le 19 juillet 2021 à compter du 19 janvier 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir le logement et l’emplacement de stationnement, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 19 janvier 2025. Monsieur [T] [B] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et de l’emplacement de stationnement après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [B] au paiement de cette indemnité à compter du 19 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 20 novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 novembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Pour des raison d’équité, il y a lieu de débouter la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 19 juillet 2021 entre la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE d’une part et Monsieur [T] [B] d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de stationnement situés , [Adresse 1] sont réunies à la date du 19 janvier 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [B] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [B] à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 11566,94 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’ octobre 2025 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 novembre 2024 sur la somme de 3347,80 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux (local et emplacement de stationnement) caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE la demande de la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [T] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 novembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 14 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier

Le greffier Le juge des contentieux de la protection