TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

21 MAI 2026

N° RG 25/02527 – N° Portalis DB22-W-B7J-TAIO

Code NAC : 71F

LCD

DEMANDERESSE :

Madame [B] [Y] [K] [O]

née le 18 Mars 1976,

demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 304 497 183 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 02 Mai 2025 reçu au greffe le 07 Mai 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Mars 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY,

Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en

délibéré au 21 Mai 2026.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [Y] [K] [O] est propriétaire d’un appartement (lot 35) et d’un box (lot 122) dans la Résidence du [Etablissement 1] située au [Adresse 4] à [Localité 1].

L’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 mars 2025 a adopté les résolutions n°16, 16-1 et 16-2 relatives à l’engagement d’une procédure de saisie immobilière “à l’encontre de M. et Mme (sic.) [Z] [K]”, la mise à prix étant fixée à 53.000 euros pour les deux lots de copropriété.

Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié à Mme [Y] [K] [O] le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, Mme [Y] [K] [O] a assigné le syndicat des copropriétaire de la Résidence du [Etablissement 1], sise [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS A2BCD, aux fins notamment de voir annuler les résolutions n°16, 16-1 et 16-2 de l’assemblée générale du 5 mars 2025.

Aux termes de son assignation qui constitue ses dernières écritures, Mme [Y] [K] [O] demande au tribunal, au visa des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 544 du code civil, de :

— juger recevable et bien fondée son action ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— annuler les résolutions n°16, 16-1 et 16-2 du PV d’assemblée générale du 05.03.2025 en ce qu’elles ont donné mandat au syndic d’engager une saisie immobilière de ses lots de copropriété avec une mise à prix de 53.000 euros puisque portant atteinte au droit fondamental du droit de propriété ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice à lui régler les sommes suivantes en indemnisation de ses préjudices :

• 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

• 5.000 euros au titre du préjudice de perte de temps ;

— ordonner sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, au syndicat des copropriétaires d’avoir à justifier l’envoi des appels de fonds à Mme [Y] [K] [O] et l’accord de la copropriété concernant le contrat collectif d’abonnement au gaz, avec le contrat collectif d’abonnement au gaz ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice à lui régler les entiers dépens

d’instance ;

— ordonner qu’elle soit dispensée de toute participation à la dépense commune que cela soit au titre des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires que des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture est intervenue le 5 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires s’est constitué postérieurement à l’ordonnance de clôture et a adressé au tribunal, le 20 février 2026, des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 16, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il résulte par ailleurs de l’article 766 alinéa 1 du même code que les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Il en résulte que les conclusions de Mme [Y] [K] [O] déposées au tribunal à l’audience du 10 mars 2026 mais non notifiées au conseil du syndicat des copropriétaires doivent être déclarées irrecevables.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité, par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 février 2025, la révocation de l’ordonnance de clôture.

Au soutien de sa demande, il fait valoir qu’il a eu la surprise de prendre connaissance de la date de fixation de l’audience des plaidoiries, au surplus en formation collégiale, au 10 mars 2026, alors qu’il ne disposait d’aucun élément en suite de sa constitution sollicitée par l’intermédiaire de son postulant ; qu’il apparaît que le cabinet du postulant s’est mépris et a procédé à confusion, une procédure opposant les mêmes parties étant pendante devant la troisième chambre du tribunal de céans sous le n°RG 25/04047. Il ajoute que ce n’est qu’après itératives et multiples relances que les données ont pu être communiquées au conseil plaidant du syndicat et que cet évènement totalement indépendant des intérêts du syndicat justifie la révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée.

Il convient de relever que l’article 803 susvisé mentionne expressément que la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui soutient que son postulant a confondu la présente procédure avec la procédure enregistrée sous le n°RG 25/04047, laquelle oppose les mêmes parties, ne produit aucun élément à l’appui de cette allégation.

Par ailleurs, il résulte des pièces du dossier qu’à la suite de l’assignation du

2 mai 2025, l’affaire a été appelée à l’audience de conférence du

3 septembre 2025, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 5 novembre 2025 pour éventuelle constitution en défense et conclusions, à défaut clôture. Aucune constitution n’étant intervenue le 5 novembre 2025, soit plus de six mois après l’assignation, l’ordonnance de clôture a été rendue et l’affaire fixée en audience de plaidoiries, initialement en juge unique puis en collégiale à la suite de la demande de Mme [Y] [K] [O].

Dans ces conditions, aucune cause grave n’étant justifiée, la demande de rabat de clôture sera rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°16, 16-1 et 16-2 de l’assemblée générale du 5 mars 2025

Sur la recevabilité

Selon l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte des pièces versés aux débats que le procès-verbal d’assemblée générale du 5 mars 2025 a été notifié à Mme [Y] [K] [O] le 14 mars 2025. L’assignation datant du 2 mai 2025, l’action a bien été introduite dans le délai de deux mois. Par ailleurs, il résulte du procès-verbal que Mme [Y] [K] [O] était absente et non représentée, de sorte qu’elle a bien la qualité de copropriétaire défaillante.

Dans ces conditions, son action est recevable.

Sur le fond

Mme [Y] [K] [O] demande l’annulation des résolutions litigieuses, sur le fondement des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, en soutenant que ces résolutions procèdent d’un excès de pouvoir et d’un abus de majorité et portent atteinte de manière illégale à son droit de propriété. Elle indique qu’en effet aucun élément n’a été communiqué à l’assemblée générale pour caractériser un manquement de sa part ou caractériser le fait qu’elle était débitrice et que le syndicat des copropriétaires ne dispose à son encontre d’aucun titre exécutoire, la résolution n°16 ayant été votée avant toute procédure au fond et aucun vote n’ayant eu lieu pour autoriser le syndic à engager une telle action. Elle soutient qu’ainsi l’objectif du syndicat des copropriétaires est en réalité de prendre possession de ses biens, la mise à prix ayant par ailleurs intégré des sommes futures de sorte que le montant retenu n’a aucune réalité.

Il sera rappelé que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’excès de pouvoir de caractériser ce dernier, et à celui qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il résulte de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires “a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.”

L’article 55 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que : “le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale”, et son alinéa 3 que : “une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance […]”.

L’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose quant à lui que “le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation”.

Enfin, l’article L.322-6 alinéa 1 du même code dispose que : “Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.”

En l’espèce, les résolutions litigieuses portant sur la saisie immobilière du lot appartenant à Mme [Y] [K] [O] sont rédigées comme suit :

« 16. Mandat est donné au syndic à l’effet d’engager une procédure de saisie immobilière à l’encontre de M. et Mme (sic.) [Y] [K] [O]

Le Président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale habilite son syndic, dans les conditions prévues à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, à introduire une procédure de saisie immobilière à l’encontre de M. et Mme (sic.) [Y] [K] [O], en vue de mettre en vente judiciairement les lots n°35 (appartement) et 122 (box) lui appartenant dans l’immeuble sis [Adresse 4].

L’assemblée générale :

• Donne tous pouvoirs au syndic pour l’exécution de la présente résolution,

• Confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat,

• Prend acte qu’à défaut d’enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix,

• Autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires au paiement du prix augmenté des frais et honoraires.

La résolution est adoptée à la majorité requise de l’article 24.

•

16.1 Mise à prix

Le Président met aux voix la résolution suivante :

Les copropriétaires proposent que la mise à prix des lots n°35 (appartement) et 122 (box) appartenant à M. et Mme (sic.) [Y] [K] [O] dans l’immeuble sis [Adresse 4], soit fixée à la somme de 53.000 euros (dette actuelle + 2 ans de charges à venir + dernier appel de fonds des travaux de rénovation énergétique + 8.000 euros de frais de procédure immobilière.

La résolution est adoptée à la majorité requise de l’article 24.

16.2 Dette irrécouvrable

Le Président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée ne considère pas la créance comme douteuse.

L’assemblée générale, en l’état du dossier au 30/01/2025, ne considère pas la créance comme définitivement perdue.

La dette ne sera pas répartie en charges communes générales entre tous les copropriétaires.

La résolution est adoptée à la majorité requise de l’article 24. »

Ces résolutions ont pour objet d’autoriser le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, à engager une procédure de saisie immobilière à l’encontre de Mme [Y] [K] [O]. Ces résolutions n’impliquent pas l’exécution immédiate de la saisie, laquelle obéit en effet à un formalisme strict prescrit par les articles R. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et est conduite devant le juge de l’exécution.

Il est admis que la résolution autorisant le syndic à engager une procédure de saisie immobilière ne revêt pas un caractère abusif dès lors que l’assemblée n’a nullement cherché à nuire au copropriétaire mais à défendre les intérêts de la copropriété. En outre, aucun texte n’exige de préciser dans la résolution autorisant le syndic à engager une telle procédure le ou les titres exécutoires en exécution desquels la saisie va être exécutée et l’autorisation donnée au syndic n’exige pas que la dette soit certaine, exigible et liquide au moment où l’assemblée générale statue. Enfin, comme rappelé ci-dessus, le syndic n’est pas tenu de recueillir l’autorisation de l’assemblée générale pour engager une action en recouvrement de créance.

Le vote de la saisie immobilière des lots de la demanderesse afin d’assurer, le cas échéant, le recouvrement de charges de copropriété impayées, quand bien même elle en conteste le bien-fondé, ne saurait être constitutif d’un excès de pouvoir et est conforme à l’intérêt collectif de la copropriété. L’autorisation de saisie immobilière ainsi conférée au syndic n’impliquant pas par principe sa mise en œuvre, la nature préventive d’une telle décision apparaît bien compatible avec les intérêts de la copropriété sans traduire une quelconque intention de nuire à l’égard de Mme [Y] [K] [O].

En outre, la mention relative au fait qu’à défaut d’enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix ne vise qu’à rappeler le principe édicté par l’article L.322-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution

De ce fait, aucun excès de pouvoir ni aucun abus de majorité ne sont démontrés par Mme [Y] [K] [O].

En conséquence, Mme [Y] [K] [O] sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions n°16, 16-1 et 16-2 de l’ assemblée générale du 5 mars 2025.

Sur les demandes indemnitaires

Mme [Y] [K] [O] soutient avoir subi un préjudice moral à hauteur de 5.000 euros, résultant selon elle de la violation de ses droits, de l’aspect vexatoire du procès-verbal du 5 mars 2025, et de l’inquiétude quant à ses droits de propriété. Elle soutient également avoir subi un préjudice de perte de temps devant être indemnisé à hauteur de 5.000 euros également.

La demanderesse étant déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 16, 16-1 et 16-2 de l’assemblée générale du 5 mars 2025, ses demandes indemnitaires seront en conséquence rejetées.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer des pièces sous astreinte

Mme [Y] [K] [O] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, le justificatif d’envoi de ses appels de fonds, outre l’accord de la copropriété concernant le contrat collectif d’abonnement au gaz et le contrat collectif d’abonnement au gaz.

S’agissant de la demande relative aux appels de fonds, il sera relevé que Mme [Y] [K] [O] ne vise aucun texte au soutien de celle-ci et se contente d’affirmer qu’elle ne reçoit plus aucun appel de fonds sans produire la moindre pièce à l’appui de cette allégation (échanges avec le syndic ou mise en demeure adressée à ce dernier notamment).

Dans ces conditions, Mme [Y] [K] [O] sera déboutée de sa demande relative à la communication de ses appels de fonds sous astreinte.

S’agissant de la demande relative au contract collectif d’abonnement au gaz, au soutien de laquelle aucun texte n’est de même visé, il sera rappelé que l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.”. L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise pour sa part lesdites modalités comme suit : “Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.”

Il appartenait donc à Mme [Y] [K] [O] de consulter les pièces sollicitées dans le cadre prévu par la loi et elle sera par conséquent déboutée de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [K] [O], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare irrecevables les conclusions déposées par Mme [B] [Y] [K] [O] au tribunal à l’audience du 10 mars 2026 ;

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formulée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Etablissement 1], sise [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 février 2025 ;

Déclare recevable l’action de Mme [B] [Y] [K] [O] tendant à l’annulation des résolutions n°16, 16-1 et 16-2 de l’assemblée générale

du 5 mars 2025 ;

Déboute Mme [B] [Y] [K] [O] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne Mme [B] [Y] [K] [O] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MAI 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT