TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 FEVRIER 2026

N° RG 25/01249 – N° Portalis DB22-W-B7J-THUR

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

SCI CASSANDRE, société civile, inscrite au R.C.S de VERSAILLES sous le n° 409 723 129, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Audrey SCHAEFER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 568

DEFENDERESSES

LA FAMILY, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 940 868 482, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

Madame [Z] [N], née le 7 Juin 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

***

Débats tenus à l’audience du 18 décembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière, lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière placée, lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 18 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 puis prorogé au 19 février 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 14 février 2025, la société SCI Cassandre a consenti à la société La Family un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 4], à [Z]), à usage commercial et d’habitation, pour une durée de neuf ans à compter du 12 février 2025 moyennant un loyer annuel de 24 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par cet acte Madame [Z] [N] s’est portée caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, du règlement de toutes sommes pouvant être dues par la société La Family en vertu du contrat de bail.

Le 4 juin 2025, la société SCI Cassandre a fait signifier à la société La Family un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 3 180,00 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par exploit en date du 12 juin 2025, converti en procès-verbal de recherches infructueuses, le commandement a été dénoncé à Madame [Z] [N] en qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 et 8 août 2025, la société SCI Cassandre a fait assigner en référé la société La Family devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 18 décembre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI Cassandre demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater l’acquisition depuis le 4 juillet 2025 de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société La Family ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500,00 €, par jour de retard ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société La Family et Madame [Z] [N] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 3 600,00 € du 4 juillet 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

— prononcer la déchéance du terme de l’échéancier prévu entre les parties et portant sur le paiement du solde du pas-de-porte ;

— en conséquence, condamner la société La Family et Madame [Z] [N], en sa qualité de caution, à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 41 031,00 € correspondant au solde du pas-de-porte tel qu’arrêté au 15 juin 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025 ;

— ordonner conformément aux dispositions contractuelles la cession de la licence IV au profit de la société SCI Cassandre moyennant un prix de 6 000,00 € payé par compensation avec les sommes dues par la société La Family à la société SCI Cassandre ;

— condamner la société La Family et Madame [Z] [N], en sa qualité de caution, à lui payer la somme de 3 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût du commandement de payer.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société La Family et Madame [Z] [N] demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la société SCI Cassandre au regard des contestations sérieuses émises relatives à :

— la validité du commandement délivré de mauvaise foi ;

— la validité de certaines clauses du bail au regard du déséquilibre contractuel qu’elles créent et qui constituent l’origine des difficultés ;

— la validité du contrat de bail commercial portant caution solidaire dans son ensemble pour défaut de contrepartie effective et vice du consentement ;

— aux manquements de la société SCI Cassandre dans ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible de la chose louée.

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire notifié en date du 4 juin 2025 ;

— renvoyer la société SCI Cassandre à mieux se pourvoir au fond s’agissant de ses demandes ;

— débouter la société SCI Cassandre de l’ensemble de ses demandes ;

— suspendre rétroactivement depuis la date de prise d’effet du bail soit le 12 février 2025, le paiement des loyers, du pas-de-porte et des charges locatives du local sis [Adresse 5], à [Localité 3] (Yvelines) ;

— condamner la société SCI Cassandre au paiement de la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs écritures respectives.

En application de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions respectives de chacune des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, sous couvert d’une exception d’incompétence, les défenderesses soulèvent en réalité des contestations qu’elles estiment sérieuses et de nature à entraîner le rejet des demandes comme excédant le pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Il n’y a donc pas lieu de statuer de manière distincte sur « l’incompétence » alléguée.

Sur les demandes principales :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 14 février 2025 entre la société SCI Cassandre et la société La Family comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 4 juin 2025 à la société La Family vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 3 180,00 € au 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

La société La Family et Madame [Z] [N] opposent, en premier lieu, aux demandes fondées sur ce commandement une contestation de la validité du contrat de bail au motif d’une part, au visa de l’article 1165 du code civil, d’une absence de contrepartie réelle au paiement du pas-de-porte et des loyers, les locaux mis à sa disposition étaint totalement inexploitables, et, d’autre part, d’un dol commis à leur préjudice par le bailleur qui ne pouvait pas ignorer que le bâtiment n’était pas conforme aux normes constructives et aux règles de sécurité, ce qui leur a été dissimulé avant la signature du contrat. Elles justifient de la délivrance d’une assignation au fond en nullité du contrat de bail portant caution solidaire et produisent une note de Monsieur [F] [T], architecte, en date du 26 juin 2025 mentionnant notamment avoir constaté « avec inquiétude, l’état du local de chaufferie situé sous l’établissement » et avoir relevé les points suivants de mise en conformité :

« 1. Installation dangereuse et non conforme :

La cuve est posée à même le sol, sans socle ni dispositif de sécurité adapté.Les tuyaux de raccordement sont entièrement apparents, mal fixés et sans protection contre les risques d’incendie.L’isolant visible sur les photos est grossièrement appliqué et ne répond pas aux exigences de sécurité incendie. Alors que nous devrions avoir un plafond coupe feu 2 HAucun systéme de ventilation ou de protection ignifuge n’est présent dans cette pièce, pourtant fermée et encombrée.2. Risques majeurs en cas d’incendie :

Étant donné la localisation de cette chaufferie directement sous votre établissement recevant du public, le moindre incident pourrait compromettre la sécurité de 1'ensemble du bâtiment.Les matériaux visibles (bois, cartons, produits inflammables) augmentent fortement le risque de propagation rapide d’un feu.3. Non-respect des normes pour local technique :

L’état des murs, du sol (terre battue), et l’encombrement de la pièce sont incompatibles avec les normes minimales exigées pour une chaufferie accueillant une cuve à fioul.Cette pièce ne semble en rien aménagée ou autorisée pour une telle installation. »

Ces éléments sont corroborés par le diagnostic de la société Artium Ingénierie en date du 11 août 2025, faisant état notamment de l’installation d’une chaudière au fioul dangereuse et non conforme, dont les terminaux sont mal positionnés et dans un local mal ventilé et encombré.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validité du bail consenti, la contestation ainsi soulevée n’apparaît pas totalement dépourvue de sérieux, de sorte qu’elle fait obstacle à l’application en référé des clauses et conditions du bail.

Il ne peut dès lors être fait droit à la demande tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire .

Toutefois, dans l’hypothèse d’une nullité du bail commercial, la société La Family ne pourrait pas se prévaloir d’un titre lui permettant l’occupation et l’exploitation des lieux.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où le bail serait reconnu valable, les défenderesses, qui allèguent la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer, ne justifient pas d’une telle mauvaise foi au jour de la délivrance du commandement en date du 4 juin 2025, tous les éléments produits à cet égard étant postérieurs à cette date.

Dans ce contexte, la demande d’expulsion n’est pas sérieusement contestable, qu’il s’agisse d’une résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire ou du constat d’une occupation des lieux sans droit ni titre par la société La Family.

Il convient en conséquence d’y faire droit.

L’article L. 131-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Les autres demandes formées par la société SCI Cassandre – condamnation à payer le solde du pas de porte, fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, condamnation solidaire de Madame [Z] [N] en tant que caution, et cession forcée de la licence IV à son profit – se heurtent pour les mêmes raisons à des contestations sérieuses, faisant obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle tendant à suspendre rétroactivement le paiement des loyers, du pas-de-porte et des charges locatives :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, il résulte des articles 1219, 1719 et 1728 du code civil que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers.

En l’espèce, à l’appui de sa demande reconventionnelle de suspension rétroactive du paiement des loyers, du pas-de-porte et des charges locatives, la société La Family soutient qu’au regard des rapports techniques réalisés par des professionnels du bâtiment, les locaux commerciaux ne sont pas en état d’être exploités, ne répondant même aux obligations élémentaires de sécurité pour accueillir du public.

Toutefois, alors qu’il est permis de déroger contractuellement, par une stipulation expresse (3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.901), à la règle résultant de l’article 1719, 1°, du code civil, selon laquelle le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur, et alors qu’en l’espèce le bail litigieux contient une stipulation en ce sens, le manquement à son obligation de délivrance imputé en défense à la société SCI Cassandre – qui conditionne l’exception d’inexécution invoquée – n’est pas établi avec l’évidence requise en référé.

Il convient donc de rejeter la demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires :

La société La Family, partie partiellement succombante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juin 2025.

L’équité et les situations respectives des parties commandent de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric MADRE, statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire par la société La Family à la société SCI Cassandre du local situé [Adresse 6], à [Z]) dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société La Family pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

DISONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes, dont les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société La Family aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juin 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE