MINUTE N°

N° RG 24/00836 – N° Portalis DB22-W-B7I-STEL

Société 1001 VIES HABITAT

C/

Monsieur [P], [N], [S] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est sis [Adresse 3], venant aux droits et obligations de la société [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Alix DOMINICE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P], [N], [S] [B], né le 12 avril 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4], comparant en personne, assisté de sa compagne, Madame [L], [F], [J] [Z], née le 3 février 1973 à [Localité 4]

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Monsieur [P], [N], [S] [B]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 2000, la société [Localité 2], aux droits et obligations de laquelle vient la société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à Monsieur [P] [B] un logement sis [Adresse 5].

Le 7 août 2024, la bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 16 015,79 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 24 juillet 2024, la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de TERRE ET FAMILLE, a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 4 décembre 2024, la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de TERRE ET FAMILLE, a assigné Monsieur [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique , sous astreinte de 8 euros par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois suivant la signification de la décision ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de TERRE ET FAMILLE, aux frais, risques et périls de Monsieur [P] [B] ;

— condamner Monsieur [P] [B] au paiement des sommes suivantes :

* 21 286,93 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux loués ;

* 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 décembre 2024.

Initialement fixée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 février 206.

A l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de TERRE ET FAMILLE, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 27 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 10 310,55 euros, échéance de décembre 2025 incluse, l’arriéré ayant significativement baissé en raison de suppression des surloyers.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [P] [B] pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [P] [B] obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [B], qui comparaît, sollicite la suspension de la clause résolutoire des délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois en plus du loyer courant. Il fait valoir qu’il vient de trouver un travail dans une boulangerie et qu’il a commencé le 25 novembre 2025. Il justifie percevoir environ 1460 euros net chaque mois. Il explique avoir pu fournir à la bailleresse les documents nécessaires pour que soient supprimés les surloyers.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 5 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de TERRE ET FAMILLE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 mars 2000, du commandement de payer délivré le 7 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 janvier 2026 que la créance de la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de TERRE ET FAMILLE, à l’égard de Monsieur [P] [B] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes : 194,08 euros +186,06 euros correspondant à des frais de poursuites.

Par conséquent, Monsieur [P] [B] à lui payer la somme de 9 930,41 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [P] [B] le 7 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 30 mars 2000 à compter du 8 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [B] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’août 2025 et qu’il est parvenu à résoudre les difficultés administratives liées à la clotûre de sa micro-entreprise et à fournir au bailleur les éléments jusitifiant que des surloyers ne lui soient plus facturés. Par ailleurs, il convient de relever que malgré ses difficultés de santé, il est parvenu à trouver un travail dans une boulangerie et a justifié à l’audience de son salaire. Enfin, Monsieur [B] est accompagné à l’audience par sa concubine qui indique participer également au paiement des loyers. Elle perçoit 600 euros d’allocation de retour à l’emploi et environ 1000 euros par mois en tant que garde d’enfant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [P] [B] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [P] [B] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [B] et de tout occupant de chef serait autorisée et le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 octobre 2024.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [P] [B] sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [B] au paiement de cette indemnité à compter du 8 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 27 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 août 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de TERRE ET FAMILLE, formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de TERRE ET FAMILLE, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 mars 2000 entre la société [Localité 2], aux droits et obligations de laquelle vient la société 1001 VIES HABITAT, d’une part et Monsieur [P] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], [Localité 5] [Adresse 7], sont réunies à la date du 8 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de [Localité 2], la somme de 9 930,41 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [P] [B] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 120 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [B] ainsi que de tout occupant de chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de [Localité 6] ET FAMILLE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 octobre 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 27 janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de repris ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 7 août 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

REJETTE la demande de la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits et obligations de TERRE ET FAMILLE, au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection