TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 MARS 2026

N° RG 25/02238 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHDC

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL enseigne CITYA EIC, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé au

[Adresse 3] [Localité 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [B], [E] [R]

né le 14 Juin 1964 à [Localité 2] (76),

demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [Q] [I] [U] [H] épouse [R]

née le 26 Novembre 1976 au VIETMAN

demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 18 Avril 2025 reçu au greffe le 22 Avril 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Décembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au au 20 Février 2026 prorogé au 13 Mars 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [R] et Mme [Q] [I] [U] [H], son épouse, sont propriétaires des lots n°261, 676 et 689 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 4], lequel fait partie de la Résidence [B].

Faisant grief à M. et Mme [R] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 4] leur a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé des mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à Trappes (78190) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL, a par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, fait assigner M. et Mme [R] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa de l’article 44 du code de procédure civile, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du

17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

de :

— le recevoir en son action ;

— l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

— condamner solidairement M. et Mme [R], à lui payer la somme totale de 23.832,26 euros, correspondant à :

• 20.654,08 euros à titre principal, charges arrêtées au 15 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

• 3.178,18 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— condamner solidairement M. et Mme [R] à lui payer la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. et Mme [R] à lui payer la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement M. et Mme [R] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. et Mme [R], régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 18 avril 2025, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 février 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au

13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé qu’il résulte de l’acte de vente du 29 mars 2011 dressé par Maître [J] [K] que le nom de naissance de Mme [Q] [I] [U] [R] est [H]. Son identité complète sera donc mentionnée au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale, la fiche immeuble et l’acte de vente attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. et Mme [R] pour les lots n°261, 676 et 689,

— des mises en demeure en date du 17 février 2023 adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires à M. et Mme [R] pour un montant de 13.842,48 euros,

— une mise en demeure en date du 20 août 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 17.335,20 euros, dont 33,60 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 21 octobre 2024 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 17.969,90 euros, dont 45,60 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 7 avril 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à M. et Mme [R] pour un montant de 23.832,26 euros,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2019 au

3 avril 2025 pour un solde débiteur de 23.832,26 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2019 au

30 juin 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— une facture datée du 14 février 2025 relative à un pré-état daté et ledit

pré-état daté,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 16 mai 2018,

27 juin 2019, 9 décembre 2020, 7 septembre 2021, 23 novembre 2022,

16 mai 2023, 19 mars 2024 et 3 avril 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours y afférentes.

Il convient de relever qu’un simple extrait de compte est insuffisant pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées. Il en résulte que les charges réclamées pour la période antérieure au 1er juillet 2019, lesquelles ne sont pas justifiées par des documents comptables probants, notamment par des appels de fonds trimestriels qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, ne seront pas retenues.

En revanche, les charges pour la période courant du 1er juillet 2019 au

30 juin 2025, qui sont justifiées par des appels de fonds trimestriels confortés par les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires

des années considérées, seront retenues, soit un montant total de

17.927,28 euros.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 17.927,28 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. et Mme [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 7 avril 2025.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 10 avril 2025, date de première présentation de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ce à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.178,18 euros correspondant à de multiples mises en demeure ainsi qu’à des frais de contentieux, des honoraires et des frais d’hypothèque.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les mises en demeure des 20 août 2024 et 21 octobre 2024, adressées aux défendeurs par le syndic par courriers recommandés avec accusé de réception et le contrat de syndic fixant le coût d’une mise en demeure à 45,60 euros et le coût d’une relance après mise en demeure à 33,60 euros.

Il ne verse pas aux débats les autres mises en demeure portées sur le relevé de compte des défendeurs, et ne s’explique en tout état de cause pas sur l’utilité de cette multiplicité de mises en demeure. Il ne s’explique pas davantage sur les honoraires portés au débit des défendeurs.

Par ailleurs, comme rappelé ci-dessus, les frais intitulés “contentieux”, pour lesquels le syndicat des copropriétaires verse aux débats une facture du syndic, ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de verser aux débats une mise en demeure antérieure, les frais d’hypothèque ne sauraient être retenus sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Seuls seront dès lors retenus les frais correspondant aux mises en demeure des 20 août 2024 et 21 octobre 2024, pour un montant total de 79,20 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. et Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [R] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] PRINCIPAL, sise [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. [B] [R] et Mme [Q] [I] [U] [H], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 17.927,28 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil, à compter de l’assignation ;

Condamne solidairement M. [B] [R] et Mme [Q] [I] [U] [H], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] PRINCIPAL, sise [Adresse 7] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 79,20 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne in solidum M. [B] [R] et Mme [Q] [I] [U] [H], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [B], sise [Adresse 7] à [Localité 4], la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [B] [R] et Mme [Q] [I] [U] [H], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 4], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [B] [R] et Mme [Q] [I] [U] [H], son épouse, aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE