TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

Expropriations

N° RG 24/00023

N° Portalis 352J-W-B7I-C5W7B

MINUTE N°

JUGEMENT

rendu le 19 JUIN 2025

DEMANDERESSE

VILLE DE [Localité 9]

Direction de l’urbanisme

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0235

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 9],

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Monsieur [Z] [E]

Copie(s) exécutoire(s) et certifiée(s) conforme(s) à

— Maître Stéphane DESFORGES

— Maître Chantal TEBOUL ASTRUC

Copie simple à :Commissaire du Gouvernement de [Localité 9]

Délivrées le :

Décision du 19 Juin 2025

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 24/00023 -N° Portalis 352J-W-B7I-C5W7B

OPÉRATION :[Adresse 8]

Lots N°30,33,34,35,36,37,38,39,40,41 à 45 -75020 [Localité 9]

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 mars 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 ;

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 30 août 2024, la Ville de Paris a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à Monsieur [D] [C], au titre de l’expropriation de boxes constituant les lots de copropriété n°30, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 et 45 de l’immeuble situé au [Adresse 7] à PARIS 20e, dans le cadre de l’opération de réalisation d’un équipement culturel polyvalent déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral n°75-2019-08-26-002 du 26 août 2019.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le transport a été fixé le 12 février 2025. Un procès- verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants:

« Environnement: Nous sommes sur la [Adresse 12] . A proximité 2 stations de métro (ligne11) : Jourdain à 1 minute et Pyrénées à 5 minutes et 2 Arrêts bus 20 et 26 . Immeubles d’habitation, nombreux commerces et restaurants

Parcelle:

L’accès se fait par un grand portail télécommandé qui donne accès à une longue allée extérieure avec des box sur chaque côté (droit et gauche ).

Lot n°30 – pas de clés, impossibilité de visiter

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Lot n°33- grand box tout en longueur; voiture inaccessible; quelques fissures; électricité fonctionne; 1 trappe sur le mur de droite en entrant; traces d’humidité; sur plafond présence large feuille en plastique (aucune visibilté sur ce qu’il y a en dessous); porte vitrée en hauteur avec 1 carreau cassé. Box est loué.

Lot n°34 – porte vitrée en haut avec 1 carreau cassé, non visité.

Lot n° 42- Petit box qui peut contenir 1 moto ; mur en papier peint; électricité ne fonctionne pas (pas d’ampoule); quelques traces sur mur du fond; porte vitrée en haut avec plusieurs carreaux brisés et remplacés par du carton. Très bon état général. N’est pas loué.

Lot n°45 – box pouvant accueillir 1 voiture; électricité fonctionne; légère fissure sur le mur du fond; 1 trou dans le plafond, et structure métallique apparente; porte avec vitre en hauteur et 1 carreau cassé et recouvert par 1 tôle extérieure. Le box est loué (locataire présente) .

Lots n°35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 43, 44 non visités, le propriétaire ne possède pas les clés.

Pas d’observations complémentaires des parties présentes, qui sont informées que l’affaire sera appelée à l’audience du Mardi 18 mars 2025 à 14H30.»

L’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2025.

Par mémoire visé par le greffe le 30 août 2024, la Ville de [Localité 9] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité due à Monsieur [D] [C] pour l’expropriation des lots n°30, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 et 45 aux sommes suivantes :

— lot n°30 : 25.200 euros ;

— lot n°33 : 10.600 euros ;

— lot n°34 : 3.600 euros ;

— lot n°35 : 3.600 euros ;

— lot n°36 : 3.600 euros ;

— lot n°37 : 3.600 euros ;

— lot n°38 : 3.600 euros ;

— lot n°39 : 3.600 euros ;

— lot n°40 : 3.600 euros ;

— lot n°41 : 3.600 euros ;

— lot n°42 : 4.800 euros ;

— lot n°43 : 6.000 euros ;

— lot n°44 : 9.450 euros ;

— lot n°45 : 17.500 euros.

Par conclusions récapitulatives visées par le greffe le 04 février 2025 le Commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 151.200 euros, constituée des sommes suivantes (en incluant les indemnités de remploi):

— lot n°30 représentant 184/10.000èmes des parties communes générales : 28.500 euros ;

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— lot n°45 représentant 127/10.000èmes des parties communes générales : 20.800 euros ;

— lot n°33 représentant 73/10.000èmes des parties communes générales : 14.050 euros ;

— lot n°44 représentant 45/10.000èmes des parties communes générales : 12.900 euros ;

— lot n°43 représentant 21/10.000èmes des parties communes générales : 9.450 euros ;

— lot n°42 représentant 18/10.000èmes des parties communes générales : 8.300 euros ;

— lots n°34 à 41 représentant chacun 14/10.000èmes des parties communes générales : 7.150 euros chacun, soit 57.200 euros.

Par mémoire récapitulatif visé par le greffe le 18 mars 2025, Monsieur [D] [C] sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale à la somme de 252.000 euros, l’indemnité de remploi à la somme de 25.200 euros et l’indemnité de perte de loyers à la somme de 6.734,80 euros pour l’ensemble des lots, et qu’il condamne la Ville de [Localité 9] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mars 2025 conformément aux écritures susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ».

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

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L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat ».

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que « lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ».

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que « la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le

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plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, l’affirmation de la Ville de [Localité 9] selon laquelle la parcelle concernée est couverte par le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 9], dont la dernière procédure a été approuvée le 04 juillet 2023, et est soumise au droit de préemption urbain n’est pas contestée.

La date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023.

Sur l’indemnité

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que « le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents ».

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que « les indemnités sont fixées en euros ».

L’article 5 du code de procédure civile dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

L’article L.322-8 du code de l’expropriation dispose que « sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête ».

En l’espèce, les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison.

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L’autorité expropriante fait état dans son mémoire d’un tableau mentionnant quatre ventes, dépourvues des numéros de publication, portant sur les lots 1, 4, 9 et 65 de l’immeuble situé [Adresse 7], conclues entre 2020 et 2022, pour des prix allant de 20.000 euros à 22.000 euros. Elle verse également aux débats un tableau portant selon

elle sur les acquisitions amiables intervenues dans le même immeuble, faisant état de quinze transactions conclues entre 1990 et 2022, précisant les numéros de publication. Les termes n°2020P3506, 2021P831, et 2022P19546 font état d’acquisitions conclues aux prix de 20.000 euros et 22.000 euros entre le 10 juillet 2020 et le 08 juillet 2022. Les autres termes proposés sont antérieurs à 2009 et sont trop anciens pour être pris en compte.

Il est d’abord relevé que parmi les termes de référence produits par l’autorité expropriante, l’acquisition portant sur le lot n°1 du même immeuble en date du 08 juillet 2022 (n° de référence 2022P19546) pour le prix de 20.000 euros apparaît particulièrement pertinente en ce qu’il s’agit de la vente la plus récente parmi les termes proposés par l’autorité expropriante.

Le Commissaire du gouvernement fait également état de deux ventes intervenues dans le même immeuble :

— le 06 juillet 2022 pour un box de 12m² représentant 184/10.000èmes des parties communes pour le prix de 22.000 euros (n°2020P03506);

— le 29 janvier 2021 pour « un garage avec double box fermés » de 24m² représentant 184/10.000èmes des parties communes pour le prix de 40.000 euros.

En outre, les termes de référence n°2024P11285, n°2023P30885, n°2023P07427 et 2024P18821 proposés par le Commissaire du gouvernement sont récents en ce qu’ils portent sur des ventes conclues entre 2023 et 2024, concernent des boxes tous situés à proximité dans le [Localité 2], présentant une superficie homogène de 10 à 12m² et font état de prix allant de 18.000 euros à 30.000 euros.

Le Commissaire du gouvernement relève notamment une valeur unitaire basse de 18.000 euros, une valeur unitaire moyenne de 26.500 euros et une valeur unitaire haute de 30.000 euros.

Quant à l’exproprié, il s’appuie, en dehors de ceux déjà mentionnés par le Commissaire du gouvernement, sur deux termes de référence (n°2024P07372 et n°2024P13479) mais ne mentionne le prix que pour l’un d’entre eux (n°2024P07372) : il s’agit d’un emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] à [Localité 11], à proximité directe de l’ensemble immobilier exproprié, vendu pour le prix de 25.000 euros, d’une surface inconnue.

Si l’exproprié soutient que les boxes sont rattachés à une copropriété ne générant pas de charges de significatives, il ne précise pas le montant de ces charges et n’en fait aucune comparaison chiffrée avec d’autres copropriétés.

Surtout, il ressort du procès-verbal de transport et des quotes-parts de parties communes de la plupart des biens expropriés qu’une grande

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partie des boxes sont de plus petites tailles et ne permettent pas d’accueillir une voiture, de sorte que les termes cités ne permettent pas une comparaison précise.

Il n’en demeure pas moins que l’emplacement très favorable de l’ensemble immobilier, situé face à la [Adresse 12], en rez-de-chaussée, directement accessible par la rue (et non en parking souterrain), desservant la [Adresse 13], axe routier important à double sens de circulation facilement accessible, proche de nombreux commerces et des transports en commun (ligne 11 du métro, arrêt de bus n°26), et doit conduire à revaloriser les boxes susceptibles d’accueillir une voiture à la hausse, en particulier les lots n°30 et 45. Il n’en va en revanche pas de même pour les autres boxes, de plus petites tailles, pour lesquels ces considérations sont moins déterminantes, étant toutefois souligné que ceux-ci peuvent tout de même accueillir une moto, bénéficiant ainsi de cet emplacement et de ses facilités d’accès.

Il est enfin relevé que l’exproprié sollicite une indemnité principale de 18.000 euros pour chaque box (page 6 du mémoire). Le juge ne pouvant statuer ultra petita, il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité principale supérieure.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et de la taille respective de chacun des boxes, l’indemnité principale sera fixée sur la base des sommes suivantes :

— lot n°30 représentant 184/10.000èmes des parties communes générales : 18.000 euros ;

— lot n°45 représentant 127/10.000èmes des parties communes générales : 18.000 euros ;

— lot n°33 représentant 73/10.000èmes des parties communes générales : 12.000 euros ;

— lot n°44 représentant 45/10.000èmes des parties communes générales : 11.000 euros ;

— lot n°43 représentant 21/10.000èmes des parties communes générales : 8.000 euros ;

— lot n°42 représentant 18/10.000èmes des parties communes générales : 7.000 euros ;

— lots n°34 à 41 représentant chacun 14/10.000èmes des parties communes générales : 6.000 euros chacun, soit 48.000 euros pour les huit boxes.

Total de l’indemnité principale : 122.000 euros

S’agissant de l’indemnité de remploi, celle-ci doit être évaluée selon le barème régressif sur lequel les parties s’accordent, à savoir :

— tranche de 0 à 5.000 euros : 20%

— tranche de 5.000 à 15.000 euros : 15%

— tranche au-delà de 15.000 euros : 10%:

Ainsi, les indemnités de remploi seront fixées comme suit :

— lot n°30 : 2.800 euros ;

— lot n°45 : 2.800 euros ;

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— lot n°33 : 2.050 euros ;

— lot n°44 : 1.900 euros ;

— lot n°43 : 1.450 euros ;

— lot n°42 : 1.300 euros ;

— lots n°34 à 41 : 1.090 euros pour chaque box.

Total des indemnités de remploi : 21.020 euros

S’agissant enfin de la perte locative invoquée, l’exproprié produit un:

— un contrat de bail et une quittance mentionnant un loyer mensuel de 134 euros pour l’un des boxes;

— un contrat de bail mentionnant un loyer trimestriel de 330 euros pour l’un des boxes ;

— un contrat de bail mentionnant un loyer trimestriel de 210 euros pour l’un des boxes ;

— un contrat de bail mentionnant un loyer trimestriel de 280 euros pour l’un des boxes ;

— un contrat de bail mentionnant un loyer mensuel de 73,90 euros pour l’un des boxes ;

— un contrat de bail mentionnant un loyer mensuel de 73,90 euros pour l’un des boxes ;

— un contrat de bail mentionnant un loyer trimestriel de 240 euros pour trois boxes.

Il y a lieu d’indemniser cette perte locative, qui constitue un préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, sur la base d’une année, telle que proposée par la SCI ALIZE et non contestée par l’autorité expropriante. La perte locative sera donc évaluée à la somme totale de [1.608 euros + 1.320 euros + 840 euros + 1.120 euros + 886,80 euros + 886,80 euros + 960 euros=] 7.621,60 euros.

En conclusion, l’indemnité d’expropriation totale sera fixée à la somme de 150.641,60 euros.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

L’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, il convient de condamner l’expropriant, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre

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partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la Ville de [Localité 9] sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à ce titre.

• Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 01er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, l’article 514-1 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

FIXE l’indemnité totale due à Monsieur [D] [C] tous préjudices confondus au titre de l’expropriation des lots de copropriété n°30, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 et 45 de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 10], à la somme de 150.641,60 euros;

CONDAMNE la Ville de [Localité 9] à payer à Monsieur [D] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 9] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 9], le dix neuf juin deux mil vingt cinq.

La Greffière Le Juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Mathieu DELSOL