Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 20 mai 2026, n° 24/00650

TJ Versailles 20 mai 2026

Résumé par Doctrine IA

La SCI DES VAUGIRARDS demandait la condamnation de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (DNID), en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [O] [C], à lui payer des loyers et charges impayés ainsi que des frais de nettoyage. La DNID contestait cette demande, arguant que le défaut de paiement était dû à la force majeure liée à la pandémie de COVID-19.

La question juridique posée était de déterminer si Monsieur [O] [C], en se portant fort pour la société locataire, était personnellement responsable des loyers impayés, et si la pandémie constituait un cas de force majeure exonérant cette responsabilité. Le tribunal a jugé que Monsieur [O] [C] s'était bien porté fort pour la société locataire, engageant ainsi sa responsabilité personnelle en cas d'inexécution.

La juridiction a condamné la DNID, en tant que curateur de la succession vacante, à payer à la SCI DES VAUGIRARDS la somme de 73.395 € pour les loyers et charges, 660 € pour les frais de nettoyage, et 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dans la limite de l'actif successoral. Le tribunal a rappelé que l'exécution provisoire était de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 20 mai 2026, n° 24/00650
Numéro(s) :	24/00650
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 mai 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Oriane DONTOTVincent JARNOUX-DAVALON
Parties :	La société SCI DES VAUGIRARDS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MAI 2026

N° RG 24/00650 – N° Portalis DB22-W-B7H-RW7O

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société SCI DES VAUGIRARDS, société civile immobilière immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

408 334 340 dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Vincent JARNOUX-DAVALON, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [M] [L]

recherchée en sa qualité de représentante légale de Mme [J] [C] née le 27 avril 2008 à [Localité 2] (75), étudiante, devenue majeure le

27 avril 2026

née le 25 Mars 1969 à [Localité 2] (75),

demeurant [Adresse 3]

2/ Monsieur [H] [C]

né le 06 Novembre 2004 à [Localité 2] (75),

demeurant [Adresse 4],

représentés par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

3/ La DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALES, pôle Ile de France, gestion des patrimoines privés d’Ile de France, dont le siège social est situé au [Adresse 5] [Localité 3], agissant en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [O] [C],

Dossier suivi par [S] [V], service contentieux – successions vacantes

Ref : SCX 25-17980 success. [C] [O]

dispensé du ministère d’avocat devant le Tribunal Judiciaire par application de l’article 15 de l’arrêté du 2 novembre 1971 et de l’article R2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques.

4/ Monsieur [T] [C]

né le 10 Mai 1998 à [Localité 4] (92),

demeurant Chez Mme [U] [F],

[Adresse 6],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 29 Décembre 2023 reçu au greffe le 26 Janvier 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Avril 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mai 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 septembre 2011, la SCI DES VAUGIRARDS a donné à bail à la SARL L’ETABLE DE [Localité 1] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 7] à Saint-Germain-en-Laye.

Le gérant de la société, Monsieur [O] [C], est décédé en date du 5 juillet 2022.

Un procès-verbal de reprise des lieux est intervenu le 17 novembre 2022.

Par actes du 29 décembre 2023 et 22 janvier 2024, la SCI DES VAUGIRARDS a fait assigner devant la présente juridiction les héritiers de Monsieur [O] [C].

Les trois héritiers ont renoncé à la succession le 20 juin 2023, le

26 novembre 2024 et le 6 mars 2025.

Par ordonnance du 5 juin 2025, le président du tribunal judiciaire a déclaré la succession vacance et a désigné l’État, représenté par la direction nationale d’interventions domaniales, ci-après la D.N.I.D., en qualité de curateur.

Par acte du 24 septembre 2025, la SCI DES VAUGIRARDS a fait assigner la D.N.I.D. devant la présente juridiction.

Les deux affaires ont été jointes le 13 janvier 2026.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2025 à la D.N.I.D., la SCI DES VAUGIRARDS demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1204 du code civil.

— condamner l’administration des domaines à régler à la SCI des VAUGIRARDS, sur les actifs de la succession de M. [O] [C], les sommes de :

—  73.395 € au titre des loyers et charges impayés et 660 € au titre des frais de nettoyage.

-7.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de M^e JARNOUX-DAVALON

— constater l’exécution provisoire de droit.

Dans son mémoire notifié à la SCI DES VAUGIRARDS le 9 décembre 2025, la D.N.I.D. demande au tribunal de :

Vu le code civil et notamment ses articles 809 à 810-12 et 1120 et 1148 dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;

Vu le code de procédure civile et notamment ses articles 699, 700, 1342 à 1349,

vu le code général de la propriété des personnes publiques et notamment ses articles R. 2331-1, R. 2331-3, R.2331-6, R. 2331-10,

Vu les pièces versées aux débats,

— dire et juger que le défaut de paiement des loyers dus par la société L’ETABLE DE SAINT-GERMAIN est imputable aux circonstances extraordinaires liées à la propagation du COVID-19 et à la lutte contre la pandémie ;

— dire et juger que ces circonstances par leur caractère extérieur, imprévisible et irrésistible, sont constitutives d’une force majeure ayant empêché la société L’ETABLE DE SAINT-GERMAIN de satisfaire à ses obligations contractuelles ;

— dire et juger que ces mêmes circonstances constituaient pour Monsieur [O] [C] un cas de force majeure ne lui permettant pas d’obtenir de la société L’ETABLE DE SAINT-GERMAIN qu’elle paye son loyer à la SCI DES VAUGIRARDS ;

— déboute en conséquence la SCI DES VAUGIRARDS de sa demande de paiement de la somme de 73.395 euros au titre des loyers et charges impayés et des frais de nettoyage du local ;

— la débouter encore de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

et en tout état de cause :

— dire que la Direction nationale d’interventions domaniales ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions et à leur mémoire ci-dessus visés en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et charges et frais de nettoyage

L’article 1120 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du

10 février 2016 applicable au litige disposait que "néanmoins, on peut se porter fort pour un tiers, en promettant le fait de celui-ci ; sauf l’indemnité contre celui qui s’est porté fort ou qui a promis de faire ratifier, si le tiers refuse de tenir l’engagement."

Il résulte de ce texte que l’inexécution de la promesse de porte-fort ne peut être sanctionnée que par la condamnation de son auteur à des dommages-intérêts ( Cass. com., 25 mai 2022, n° 20-18.666).

En l’espèce, il résulte du bail commercial du 30 septembre 2011 qu’en page 1 la société L’ETABLE DE [Localité 1] est « représentée par son Gérant Monsieur [O] [C] […] nom ès nom et qualité, agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de gérant, et se portant fort pour la société L’ETABLE DE [Localité 1], ci-après dénommée « [Adresse 8] ».

Il apparaît également à la dernière page que Monsieur [O] [C] a signé en qualité de gérant et en son nom personnel.

Nonobstant la maladresse rédactionnelle de la page 1, il ne peut être soutenu par la SCI DES VAUGIRARDS que Monsieur [O] [C] se serait engagé en son nom personnel en tant que preneur, la première page désignant expressement la société comme « le preneur ».

Dès lors, il y a lieu de considérer que l’intervention « à titre personnel » de Monsieur [O] [C] se rapporte expressément à son engagement à se porter fort.

Il y a donc lieu d’écarter le moyen présenté par la SCI DES VAUGIRARDS évoquant l’engagement personnel de Monsieur [O] [C] en tant que le locataire.

En revanche, Monsieur [O] [C] s’étant porté fort de l’engagement de la société L’ETABLE DE SAINT-GERMAIN, sa responsabilité se trouve engagée en raison de l’inexécution par cette dernière de son obligation de paiement.

La D.N.I.D. ne saurait invoquer la force majeure exonératoire en raison de l’épidémie de la covid 19 dont il convient de rappeler qu’elle ne constitue pas un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119).

Il en résulte que Monsieur [O] [C] a engagé sa responsabilité au titre de la promesse de porte-fort et il lui appartenait de supporter les pertes subies par la SCI DES VAUGIRARDS à titre de dommages-intérêts constituées par le solde dû de 73.395 euros au titre des loyers et charges suivant le décompte du 24 janvier 2023 et la somme de 660 euros au titre des frais de nettoyage suivant la facture du 30 novembre 2022.

En qualité de curatrice à la succession de Monsieur [O] [C], la D.N.I.D. sera donc condamnée à payer ces sommes.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DES VAUGIRARDS les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la D.N.I.D., es qualité, sera condamnée à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La D.N.I.D., qui succombe, sera condamnée, es qualité, aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

à la SCI DES VAUGIRARDS, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 73.395 euros au titre des loyers et charges et de 660 euros au titre des frais de nettoyage,

Condamne l’État, représenté par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [O] [C] et dans la limite de l’actif successoral recueilli, à payer à la SCI DES VAUGIRARDS, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’État, représenté par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [O] [C] et dans la limite de l’actif successoral recueilli, aux dépens avec droit de recouvrement au profit de M^e Vincent JARNOUX-DAVALON,

Déboute la SCI DES VAUGIRARDS, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT