TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Chambre de proximité

N° RG 25/00133 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYSQ

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

03 Février 2026

Société SEMIV

c/

[H] [D]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Gaëlle LE DEUN

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [H] [D]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 03 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 04 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Société SEMIV

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE substitué par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET

DEFENDEUR :

M. [H] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

À l’audience du 04 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

N° RG 25/00133 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYSQ . Jugement du 03 Février 2026.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2018, la société SEMIV a consenti un bail d’habitation à M. [H] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi qu’une cave n°003, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 692,46 euros et d’une provision pour charges de 185,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4096,52 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [D] le 1er octobre 2024.

Par assignation du 17 janvier 2025, la société SEMIV a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5024,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2025, à parfaire,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée une première fois à l’audience du 4 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

À cette audience, la société SEMIV, représentée par son conseil, soutient ses prétentions tels qu’aux termes de son assignation, sauf en ce qu’elle se désiste de sa demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2025, s’élève désormais à 10.095,51 euros. La société SEMIV considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] [D], comparait en personne. Il reconnaît le montant de la dette. Il expose percevoir une rémunération fluctuante, d’un montant approximative de 1000 euros, tout en précisant que ses revenus peuvent être inférieurs à cette somme. Il indique par ailleurs avoir entrepris des démarches en vue de l’obtention d’un logement social et avoir vu une assistante sociale pour la constitution d’un dossier de surendettement.

La société SEMIV ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut de production de l’attestation d’assurance

Il convient de constater que la société SEMIV s’est désistée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur les impayés

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SEMIV justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4096,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [H] [D] justifie d’une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Cependant, la dette est en constante augmentation et il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier que les revenus de M. [H] [D] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette, étant relevé que son loyer actuel est trop élevé, et inadapté à ses besoins réels, de sorte qu’un relogement lui permettra de ne plus se mettre en péril à l’avenir. Enfin, M. [H] [D], conscient de ses difficultés, n’a pas pu s’engager à honorer un plan d’apurement, et n’a pas sollicité la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, pas plus que la demanderesse.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SEMIV à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SEMIV verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2025, M. [H] [D] lui devait la somme de 10.095,51 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 sur la somme de 4096,52 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 927,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEMIV ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société SEMIV de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 juin 2018 entre la société SEMIV, d’une part, et M. [H] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi qu’une cave n°003 est résilié depuis le 1er décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ainsi qu’à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [H] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

N° RG 25/00133 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYSQ . Jugement du 03 Février 2026.

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à la société SEMIV la somme de 10095,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 sur la somme de 4096,52 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 927,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SEMIV de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024 et celui de l’assignation du 17 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge