TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00013 – N° Portalis DB2K-W-B7I-DD67

Minute n°

S.C.I. FLORIMATZ, immatriculée au RCS de Vesoul sous le numéro 831 516 166, prise en la personne de son représentant légal

C/

M. [W] [P]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M^e Marion RONGEOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— S.C.I. FLORIMATZ, immatriculée au RCS de Vesoul sous le numéro 831 516 166, prise en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FLORIMATZ, immatriculée au RCS de Vesoul sous le numéro 831 516 166, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [B] [U], gérante, présente à l’audience

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [P], domicilié : chez M. et Mme [L], [Adresse 3]

représenté par Maître Marion RONGEOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Véronique HOUILLON

DÉBATS :

Audience publique du 07 juillet 2025

Mise en délibéré au 08 septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 08 septembre 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2022, la société civile immobilière Florimatz a donné à bail à M. [W] [P] l’appartement 29 dans l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 350,00 euros, outre 80,00 euros de provision sur charges.

Le 5 novembre 2024, un constat de carence a été dressé par M. [C] [A], conciliateur de justice au sujet d’un différend relatif à un retard de paiement de loyer.

Par requête reçue au greffe le 7 novembre 2024, la société civile immobilière Florimatz a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul, aux fins de voir condamner M. [W] [P] à lui payer la somme de 2 575,00 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal et les dépens. Par courrier séparé, elle a sollicité le constat de la résiliation et l’expulsion du locataire.

Le 24 novembre 2024, un état des lieux de sortie a été établi entre les parties.

La convocation par courrier recommandé avec accusé de réception du locataire par le greffe à l’audience du 3 mars 2025 est revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la société civile immobilière Florimatz a fait citer M. [W] [P] à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du 3 mars 2025 aux fins de voir condamner M. [W] [P] à lui payer la somme de 2 575,00 euros au principal et aux dépens, comprenant le coût de la citation.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a été examinée à l’audience du 7 juillet 2025.

La société civile immobilière Florimatz, représentée par Mme [B] [U], s’en rapporte aux termes de ses écritures auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Elle sollicite la condamnation de M. [W] [P] à la somme de 4 115,39 euros assortie des interêts légaux, outre les dépens et s’oppose à des délais de paiement.

Elle fait notamment valoir que lors de la signature du bail, un diagnostic de performance énergétique a bien été remis tel qu’indiqué chapitre V, page 9 du bail, qu’elle a fourni les explications et décompte des charges, en présentiel et par courrier recommandé et qu’il y a eu des dégradations locatives.

Elle expose que le dépôt de garantie n’a pas été restitué en raison de l’impayé de loyers à hauteur de 2 575,00 euros.

M. [W] [P], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses écritures aux termes auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il sollicite de voir débouter la société civile immobilière Florimatz de l’ensemble de ses demandes, prononcer la nullité de l’augmentation des charges locatives et, en conséquence, condamner la société civile immobilière Florimatz à lui payer la somme de 630,00 euros, à lui restituer le dépôt de garantie de 350,00 euros, ordonner la compensation entre lesdites sommes et les arriérés de loyers sollicités, lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, condamner

la société civile immobilière Florimatz à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir, sur le fondement de l’article 7 de loi du 6 juillert 1989, que la baillerresse n’a ni notifié, ni justifié l’augmentation des charges et qu’elle est redevable de la somme de 630,00 euros au titre du remboursement de cet indû d’août 2024 à avril 2025.

Il soulève également le défaut de remise du diagnostic de performance énergétique lors de la conclusion de bail qui lui a occasionné un préjudice avec une augmenation des charges de 100% une année après la prise à bail et sollicite à ce titre la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Se fondant sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite la restitution du dépôt de garantie estimant que la bailleresse ne l’a jamais informé de ce qu’elle entendait le conserver au titre des loyers impayés et qu’elle ne produit aucun devis. Il conteste également l’existence de dégradations locatives.

Enfin, il fait valoir sa situation financière actuelle pour solliciter des délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

I- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES

En application de l’article 9 du code de procédure civile, énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi précitée, précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, le contrat debail prévoit un loyer de 350 euros, outre 80 euros de provision sur charges, payable le 30 de chaque mois à terme échu.

La demanderesse produit un plan d’apurement amiable en date du 27 novembre 2024 faisant état d’une dette de loyers et charges à hauteur de 2 575,00 euros.

Le défendeur consteste l’augmentation des charges estimant qu’elle n’a été ni notifiée, ni justifiée et que la baillerresse est redevable de la somme de 630,00 euros au titre de cet indu.

La bailleresse justifie de l’envoi d’un courrier recommandé du 10 juillet 2023, revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”, intitulé “lettre informative pour régularisation des charges” indiquant notamment l’augmentation de la provision sur charges à hauteur de 150,00 euros et annexant le compte individuel de charges du logement concerné.

Toutefois, elle ne justifie pas de la communication du budget prévisionnel.

Dès lors, la somme de 70 euros payée en surplus par le locataire d’août 2023 à avril 2024 selon justicatifs produits aux débats, soit 630,00 euros, est indûe et, avec la compensation, la somme dûe par la défendeur sera de 1945,00 euros.

Dès lors, M. [W] [P] sera condamné au paiement de la somme de 1 945,00 euros au titre des loyers et charges impayés, outre outres intérêts légaux à compter de la citation du 14 février 2025.

II- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES DEGRADATIONS LOCATIVES

En application de l’article 9 du code de procédure civile, énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7, c, de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon le d de ce même article, le locataire est également obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il résulte de des états des lieux d’entrée et de sortie signés par la baillerresse et le locataire et des justificatifs fournis pour chiffrer les dégradations que les sommes suivantes sont dues :

produits de nettoyage : 41,43 eurospeinture murs séjour, murs et plafond cuisine, murs salle de bains: 637,50 euros1 clés verrou haut, 1 clé serrure bas, 1 clé immeuble, 1 clé boite aux lettres: 60,74 eurosSoit un total dû de 739,67 euros.

Les photographies produites par le défendeur ne permettent pas d’établir que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

Enfin, la somme de 350,00 euros du dépôt de garantie doit être déduite du montant dû au titre des dégradations locatives, soit un total de 389,67 euros.

Dès lors, M. [W] [P] sera condamné au paiement de la somme de 389,67 euros au titre des dégradations locatives, outres intérêts légaux à compter du présent jugement.

III- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERETS

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail signé entre les parties qu’est annexé au contrat un dossier de diganostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétique.

Par ailleurs, la bailleresse justifie du diagnostic de performance énergétique en date du 11 mai 2017, valable jusqu’au 31 décembre 2022 donc valable lors de la signature du bail.

En conséquence, la demande de dommages et interêts à hauteur de 300,00 sera rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [W] [P] sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

Toutefois, il ne justifie que d’une attestation France Travail en date du 27 mai 2025 attestant qu’il pourrait prétendre à 469 allocations journalières sans en préciser le montant.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas possible de sa capacité à respecter des délais de paiement.

Dès lors, la demande de délais de paiement sera rejetée.

V. SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer aux autres parties la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Etant condamné aux dépens, M. [W] [P] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [W] [P] à verser à la société civile immobilière Florimatz la somme de 1 945,00 euros au titre des loyers et charges impayés, outre outres intérêts légaux à compter de la citation du 14 février 2025;

CONDAMNE M. [W] [P] à verser à la société civile immobilière Florimatz la somme de 389,67 euros au titre des dégradations locatives, outres intérêts légaux à compter du présent jugement;

DEBOUTE M. [W] [P] de sa demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE M. [W] [P] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE M. [W] [P] aux dépens;

DEBOUTE M. [W] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le Greffier , Le Juge des contentieux de la protection,