MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00134 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DONG

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. VENDOME OUTLETS C/ S.A.R.L. BJBR FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)

la SELARL IDEOJ AVOCATS

Délivrées le

Copie exécutoire a été délivrée à M^e DELON et à M^e CHAPUIS le :

DEMANDERESSE

S.C.I. VENDOME OUTLETS, prise en la personne de son mandataire de gestion, la Compagnie de P – HALSBOURG, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 534 149 331, dont le siège est 22 place Vendôme – 75001 PARIS

représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant et M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BJBR FRANCE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de MULHOUSE sous le numéro 532 324 530, dont le siège social est sis Centre d’Activité Actipolis 24A – RD 201 – Route Nationale – 68390 SAUSHEIM

représentée par Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant et Maître Nathalie BIGEY de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 11 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Octobre 2025

Ordonnance rendue le 02 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 11 décembre 2017, la SCI VENDOME OUTLETS a donné à bail en l’état futur d’achèvement à la société BJBR FRANCE des locaux dans un ensemble immobilier dénommé “The Village”, sis ZAC du Parc Technologique à Villefontaine (38090), pour une durée de douze années consécutives. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 44 640 euros hors taxes et hors charges, étant prévu une réduction à la somme de 34 720 euros la première année et 42 160 euros la deuxième année.

Le 24 mai 2023, la SCI VENDOME OUTLETS a fait établir un procès-verbal de constat pour relever la dépose de l’enseigne “BIRKENSTOCK” installée sur la façade des locaux exploités par la société BJBR FRANCE.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

Un commandement de payer a été délivré à la société preneuse, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, pour une somme de 66 574,28 euros au principal, pour les loyers et charges restant dus selon comptes arrêtés au 12 octobre 2023.

Un nouveau commandement de payer a ensuite été délivré à la société BJBR FRANCE, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, pour une somme de 36 386,72 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif dû au 4 avril 2024.

Puis, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, à la société BJBR FRANCE, pour une somme de 36 706,41 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mai 2025, la SCI VENDOME OUTLETS a fait assigner la société BJBR FRANCE devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés aux fins de voir, au visa de l’article L145-41 du code de commerce, prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 10 juillet 2025, 4 septembre 2025 et 11 septembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI VENDOME OUTLETS demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire en date du 15 février 2025,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail commercial en date du 15 février 2025, compte tenu des manquements répétés de la société locataire à ses obligations contractuelles,

— refuser tout délai à la société BJBR FRANCE,

— en toute hypothèse, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2 513,93 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 5 septembre 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 15 383,64 euros TTC par mois, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— la condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle expose que la société BJBR FRANCE est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges, ce qui affecte sa trésorerie. Elle relève que la preneuse n’a entrepris aucune démarche amiable pour régulariser sa situation.

Elle fait également valoir que la société défenderesse a déposé l’enseigne “BIRKENSTOCK” installée sur la façade des locaux sans apposer une nouvelle enseigne. Elle rappelle que l’enseigne est un élément essentiel du fonds de commerce.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société BJBR FRANCE demande au juge des référés de :

— lui accorder des délais de paiement à titre rétroactif au 21 mai 2025 lui permettant de s’acquitter des causes du commandement de payer du 15 janvier 2025,

— constater que les causes du commandement de payer délivré le 15 janvier 2025 ont été apurées au plus tard par les virements opérés le 21 mai 2025,

— en conséquence, débouter la SCI VENDOME OUTLETS de l’intégralité de ses demandes,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— constater qu’à la date du 21 mai 2025, la société BJBR FRANCE s’était acquittée du montant visé par le commandement de payer, la clause résolutoire est dépourvue d’effet,

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai d’évacuation de 12 mois afin de lui permettre de trouver de nouveaux locaux,

En tout état de cause,

— juger irrecevable la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sollicitée par la SCI VENDOME OUTLETS,

— la condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle explique que son objet social porte sur la distribution de vêtements et produits textiles. Elle fait état de la rupture de ses relations commerciales avec la société BIRKENSTOCK GMBH, qui l’a contrainte à déposer les enseignes “BIRKENSTOCK” de tous ses magasins. Elle argue qu’une telle situation lui a engendré des difficultés de trésorerie.

Elle réplique que le bail commercial ne contient aucune stipulation sanctionnant l’absence d’enseigne apposée sur la devanture des locaux. Elle ajoute qu’aucun commandement ne lui a été délivré au titre d’un quelconque défaut d’enseigne.

Elle déclare avoir régularisé son arriéré locatif par virements successifs au cours du printemps 2025.

Elle rappelle qu’elle occupe les locaux depuis plusieurs années ; qu’elle a fait de lourds investissements dans les lieux loués ; et qu’elle a souscrit un prêt de 350 000 euros lequel est actuellement en cours de remboursement.

L’assignation en expulsion a été dénoncée au créancier inscrit.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement à la société preneuse par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 36 706,41 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI VENDOME OUTLETS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

— Sur les demandes de provision et la demande reconventionnelle de délais de paiement :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

En vertu de l’article L145-41, alinéa 2, du code de commerce, “les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article précité n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au cas présent, la SCI VENDOME OUTLETS produit un décompte faisant état d’une dette locative totale de 2 513,93 euros au 5 septembre 2025. Ce montant inclut le loyer du troisième trimestre de l’année 2025.

Le quantum de ce décompte est contesté par la preneuse.

La société défenderesse justifie de virements bancaires au bénéfice de la SCI VENDOME OUTLETS selon les modalités suivantes :

—  1 579,67 euros le 6 mai 2025,

—  4 628,81 euros le 6 mai 2025,

—  8 000,38 euros le 21 mai 2025,

—  32 751,12 euros le 21 mai 2025,

—  12 500 euros le 16 juin 2025,

—  12 800 euros le 16 juin 2025,

—  2 513,95 euros le 9 juillet 2025.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que l’ensemble de ces virements, à l’exception de celui du 9 juillet 2025 d’un montant de 2 513,95 euros, a été porté au crédit du compte de la société locataire.

Dans la mesure où ces éléments établissent l’extinction de la dette invoquée par la bailleresse, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit par la demanderesse que si les causes du commandement de payer n’ont pas intégralement été apurées dans le mois suivant sa délivrance, la société BJBR FRANCE a réalisé des versements conséquents.

Surtout, le paiement intégral tant de l’arriéré visé au commandement de payer que des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience établit que la preneuse était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L145-41 du code de commerce, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des paiements effectués par la société locataire ayant régularisé les causes du commandement, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de constater que les demandes tendant à la constatation de la résolution du bail et au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à hauteur du montant du loyer majoré de 50% sont devenues sans objet.

Le fait d’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

En outre, il est relevé que la demande en délais d’évacuation formée par la société BJBR FRANCE est également devenue sans objet.

— Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail :

Il est observé qu’aucun fondement textuel n’est explicité dans les écritures de la demanderesse.

En soi, il n’existe aucun fondement juridique à une quelconque résiliation d’un contrat par le juge des référés.

En conséquence, la SCI VENDOME OUTLETS sera également déboutée de sa demande subsidiaire de prononcer la résiliation du bail commercial du 11 décembre 2017, et de toutes les demandes qui en découlaient.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Débitrice d’une dette de loyer ayant imposé à la demanderesse d’engager la présente procédure, la société BJBR FRANCE doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BJBR FRANCE ne permet d’écarter la demande de la SCI VENDOME OUTLETS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 février 2025 à minuit,

ACCORDONS à la société BJBR FRANCE des délais rétroactifs de cinq mois pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONSTATONS que la société BJBR FRANCE a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés,

RÉPUTONS non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 11 décembre 2017,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail et à voir ordonner l’expulsion de la société BJBR FRANCE des lieux loués, la séquestration et le transport des meubles, et à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à hauteur du montant du loyer majoré de 50%,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en délais d’évacuation formée par la société BJBR FRANCE,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire de prononcer la résiliation du bail du 11 décembre 2017,

CONDAMNONS la société BJBR FRANCE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société BJBR FRANCE à payer à la SCI VENDOME OUTLETS la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 2 octobre 2025,

La Greffière La Présidente