MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 17 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00993 – N° Portalis DBYI-W-B7I-DMD3

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. SIVERLUD C/ [T] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Clarisse LOPEZ, Juge

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e GILLE + MME [B]

le : 17.10.2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SIVERLUD, dont le siège social est sis Le Village – 38138 LES COTES D AREY

représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

Mme [T] [B]

née le 02 Septembre 1971 à VENISSIEUX (69200),

demeurant 54 Grande Rue – 38138 LES COTES D AREY

représentée par Maître Ghislaine BETTON de la SELARL PIVOINE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

Qualification : contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 05 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Octobre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame LOPEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 1er juin 2014, la SCI SIVERLUD a donné en location à Madame [T] [B] un logement sis 54, grande rue – 38138 COTES D’AREY.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SCI SIVERLUD a fait délivrer à Madame [T] [B] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 3.832,19 euros correspondant au montant des loyers qu’elle estimait lui être dus au 4 octobre 2023 (3.680,46 euros), auquel s’ajoute le coût de l’acte.

Par assignation délivrée à Madame [T] [B] le 19 novembre 2024, la SCI SIVERLUD sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion de la locataire ; la SCI SIVERLUD réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer, charges locatives et accessoires avec indexation et sa condamnation au paiement de la somme de 6.616,26 euros au titre de loyers échus et impayés arrêtés au mois de novembre 2024 (avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.680,46 euros à compter du 30 octobre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus), outre celle de 600,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A la suite de plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2025. En application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il n’a aucunement été fait part de l’existence d’une procédure de surendettement au bénéfice de la locataire.

La SCI SIVERLUD, représentée par son Conseil, sollicite, au visa des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile et 12 du contrat de bail litigieux, de voir :

débouter Madame [T] [B] de l’intégralité de ses prétentions ;

constater, avec effet au 30 décembre 2023, la résiliation de plein droit du bail consenti par la SCI SIVERLUD le 1er juin 2014 pour l’appartement situé 54, grade rue aux COTES D’AREY (38138) ;

dire que Madame [T] [B] se trouve occupante sans droit ni titre et en conséquence prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires et indexation conformément aux clauses du bail à compter du 1er janvier 2024 ;

condamner Madame [T] [B] à lui payer la somme principale de 3.023,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2025 (et incluant la somme dûe au titre du mois de septembre 2025), outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.405,46 euros à compter du 30 octobre 2023, et intérêts au taux légal sur le surplus à compter de l’assignation ;

débouter Madame [T] [B] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, juger que les délais de paiement accordés seront limités à 24 mois et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité au terme fixé, l’intégralité du solde de la dette restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra alors son effet ;

rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

condamner Madame [T] [B] à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Madame [T] [B], représentée par son Conseil, demande, au visa des articles 1728, 1343-5 et 1353 du Code civil, 24 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 514-1 et 700 du Code de procédure civile, de voir :

A titre principal :

déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré à sa personne par la SCI SIVERLUD le 30 octobre 2023 ;écarter l’application de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail d’habitation du 1er juin 2014 ; débouter la SCI SIVERLUD de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

A titre subsidiaire :

écarter l’application de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail d’habitation du 1er juin 2014 ;rejeter l’intégralité des demandes de la SCI SIVERLUD formées au titre de la résolution de plein droit du bail et par voie de conséquence au titre de l’indemnité d’occupation ; fixer tout au plus à la somme de 2.416,26 euros le montant réel de l’arriéré locatif dû par Madame [T] [B] ; lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de cette somme de 2.416,26 euros et par conséquent l’autoriser à procéder par mensualités de 67,12 euros sur 36 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

débouter la SCI SIVERLUD de toutes ses demandes, fins et prétentions ; condamner la SCI SIVERLUD à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner la SCI SIVERLUD aux entiers dépens de l’instance ; écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour l’exposé des moyens respectifs des parties, il sera renvoyé à leurs écritures, auxquelles elles se sont référées.

Le rapport de l’enquête sociale prévue par la loi du 31 juillet 1998 n’a pas pu aboutir faute pour la locataire de s’être présentée aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 octobre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, s’il est constant que le décompte joint au commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 était erroné quant au montant dû au titre de l’arriéré locatif, cette erreur est sans incidence sur la régularité dudit commandement, qui demeure valable à concurrence du montant véritablement dû.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé au 3 septembre 2025.

Il convient dès lors de condamner Madame [T] [B] à payer à la SCI SIVERLUD, la somme de 3.023,65 euros, au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2025 et comprenant les sommes dues au titre du mois de septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

En effet, dans la mesure où la locataire n’a pas été mise en mesure de connaître le juste montant de l’arriéré locatif à la date de la délivrance du commandement de payer ni à celle de la délivrance de l’assignation (décomptes présentant des erreurs ou sommes devant faire l’objet d’une déduction), le bailleur ne saurait prétendre bénéficier de l’intérêt moratoire à compter du commandement ou de l’assignation.

Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d’un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

Néanmoins, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, par application des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et 1104 du Code civil, accorder des délais de paiement au locataire dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’octroi de tels délais suspend la clause de résiliation de plein droit.

En l’espèce, le commandement délivré par la SCI SIVERLUD le 30 octobre 2023 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment par le décompte actualisé au 3 septembre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 30 décembre 2023. La délivrance d’un congé nul est sans incidence avec la présente procédure (en l’absence de demande de dommages et intérêts pour l’éventuel préjudice lié à cet événement) et ne saurait emporter de conséquences sur le jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, il apparaît que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience (604,32 euros réglés le 28 août 2025).

Dès lors, il convient d’accorder à Madame [T] [B], des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [T] [B] se libère de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. La SCI SIVERLUD sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [B].

En outre, la SCI SIVERLUD est fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [T] [B] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer, charges et accessoires courants avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

La défenderesse sera condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à la SCI SIVERLUD la somme de 450,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande formée par Madame [Z] [B] sera en revanche rejetée.

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit, les circonstances de l’espèce ne justifiant pas qu’il y soit dérogé (l’exécution provisoire étant très largement prononcée par la juridiction de céans dans les procédures de résiliation de bail-expulsion).

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement sis 54, grande rue – 38138 COTES D’AREY entre la SCI SIVERLUD et Madame [T] [B] à la date du 30 décembre 2023 ;

SUSPEND les effets de cette clause pendant un délai de 36 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [T] [B] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous ;

RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par la locataire ;

CONDAMNE Madame [T] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant augmenté des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à la SCI SIVERLUD la somme totale de 3.023,65 euros au titre des loyers échus et impayés, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2025 (et comprenant les sommes dues au titre du mois de septembre 2025), outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [T] [B] un délai de paiement de 36 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 90,00 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que si Madame [T] [B] respecte les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

DANS CE CAS:

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er juin 2014 pour le logement sis 54, grande rue – 38138 COTES D’AREY, à la date du 30 décembre 2023 ;

AUTORISE la SCI SIVERLUD à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [B] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [T] [B] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à la SCI SIVERLUD une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer, charges et accessoires courants, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à la SCI SIVERLUD la somme de 450,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires au présent dispositif et notamment la demande en nullité du commandement de payer formée par Madame [T] [B], la demande visant à voir écarter l’application de la clause résolutoire formée par Madame [T] [B] et à limiter la somme due au seul montant des loyers (à l’exclusion des indemnités d’occupation), la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et la demande visant à voir limiter les délais de paiement accordés à 24 mois formée par la SCI SIVERLUD ;

CONDAMNE Madame [T] [B] aux dépens.

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le Juge des Contentieux de la Protection,