MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00018 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DSDM

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. [E] C/ S.A.S. [K]/[T] [Q] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SCP MAGUET & ASSOCIES

M^e Valérie PALLANCA

Délivrées le :

copie exécutoire a été délivrée à M^e MAGUET le :

DEMANDERESSE

S.C.I. [E], prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 498 208 636, dont le siège social est sis 81 rue du Morellon, – 38070 SAINT-QUENTIN-FALLAVIER

représentée par Maître Laurent MAGUET de la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDERESSE

S.A.S. [K]/[T] [Q] [I], prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 914 448 410, dont le siège social est sis 6 Impasse des Alpilles – 38070 SAINT-QUENTIN-FALLAVIER

représentée par Maître MORELL ALART de la SELARL MORELL ALART ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant et M^e Valérie PALLANCA, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant

Débats tenus à l’audience du 19 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Avril 2026

Ordonnance rendue le 23 Avril 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 mai 2022, la SCI S.Q.F.1 a donné à bail commercial à la société MBK LAVAGE des locaux situés 6 Impasse des Alpilles à Saint-Quentin-Fallavier (38070), pour une durée de six ans à compter du 16 mai 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes de 60 000 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

Suivant acte authentique du 3 juin 2022, la SCI [E] a acquis auprès de la SCI S.Q.F.1 lesdits locaux.

Suivant acte sous seing privé du 2 septembre 2022, la société MBK LAVAGE a cédé son fonds de commerce à la société [K]/[T] [Q] [I].

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La SCI [E] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, à la société [K]/[T] [Q] [I], pour une somme de 24 065,60 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 octobre 2025, la SCI [E] a mis en demeure la société [K]/[T] [Q] [I] de lui régler les sommes dues au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la société [K]/[T] [Q] [I] un commandement de payer la somme de 17 355,20 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2026, la SCI [E] a fait assigner la société [K]/[T] [Q] [I] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés aux fins de voir, au visa des articles L145-41 et suivants du Code de commerce, 834 et suivants du Code de procédure civile, prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Appelée à l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 19 mars 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI [E] demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société [K]/[T] [Q] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 32 456,39 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 12 mars 2026,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 6 655,20 euros TTC, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 63,94 euros au titre des frais relatifs à la délivrance de l’état des inscriptions grevant son fonds de commerce,

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 221,12 euros au titre du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 mars 2015, outre celle de 223,82 euros au titre du commandement délivré le 2 décembre 2025,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose que la société [K]/[T] [Q] [I] est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges.

Elle indique que le commandement délivré le 2 décembre 2025 mentionne expressément le délai d’un mois pour régulariser l’arriéré locatif. Par rapport au quantum de la créance, elle allègue que les modalités de révision du loyer sont précisées à l’article 11 du contrat de bail, et que le rappel de loyers du 16 mai 2025 mentionne ce mode de calcul et les valeurs ILC de référence.

Elle précise enfin que les impayés de loyers lui occasionnent des difficultés pour s’acquitter des mensualités du crédit immobilier contracté lors de l’acquisition des locaux.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société [K]/[T] [Q] [I] demande au juge des référés de :

— débouter la SCI [E] de sa demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers impayés,

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise,

— juger que la demande d’expulsion fondée sur la clause résolutoire est sans objet,

— la débouter de sa demande de condamnation provisionnelle à des indemnités d’occupation,

— constater que la créance locative sollicitée est cantonnée à la somme de 11 936,32 euros,

— rejeter la part de provision représentant les loyers prétendument indexés, soit la somme de 20 520,07 euros, pour cause de contestation sérieuse,

— lui octroyer des délais de paiement sur 11 mois,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Elle conteste d’abord une partie de la créance invoquée par la bailleresse. Elle soutient que le loyer révisé par la bailleresse est mentionné sans aucun mode de calcul lié à son application, ni des valeurs ILC de référence et de comparaison.

Elle fait état ensuite des difficultés de sa situation économique et financière ayant engendré des impayés de loyers. Elle sollicite oralement des délais de paiement à hauteur de 24 mois.

L’assignation en expulsion a été dénoncée au créancier inscrit.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 4 du Code de procédure civile dispose, en son premier alinéa, que “l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties”. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir “juger” l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il doit être rappelé que le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer l’annulation d’un commandement visant la clause résolutoire, et peut seulement constater l’existence de contestations sérieuses quant à la régularité de ce commandement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17, alinéa 1er, du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 17 355,20 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [E] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société [K]/[T] [Q] [I] propose de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités.

Au vu de l’état de la dette, de l’attestation comptable du cabinet CGC AUDIT & CONSEILS EXPERT-COMPTABLE produit par la défenderesse, et des versements auxquels s’engage cette dernière, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

La société [K]/[T] [Q] [I] sera déboutée du surplus de ses demandes.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société [K]/[T] [Q] [I], depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la SCI [E] produit un décompte faisant état d’une dette locative totale de 32 456,39 euros au 12 mars 2026.

Il est observé que la demande de provision porte, entre autres, sur des régularisations de taxes foncières et indexations.

Or, l’examen de ces points suppose que soient analysées les dispositions contractuelles liant les parties et, notamment, les clauses relatives aux impôts, taxes et redevances et la clause d’indexation.

Par ailleurs, il n’est versé aucun élément permettant d’apprécier l’indexation du loyer commercial invoquée, pas plus qu’un avis de taxe foncière émanant de l’administration fiscale.

Ainsi, et compte tenu des observations de la société [K]/[T] [Q] [I], l’obligation de celle-ci au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 mars 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 936,32 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du Code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Concernant le remboursement des frais de commandement de payer et de l’état des inscriptions, ces derniers ont vocation à être intégrés dans les dépens de l’instance. Les sommes provisionnelles réclamées à ce titre sont donc sérieusement contestables.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société [K]/[T] [Q] [I], défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement, d’assignation et de l’état des inscriptions.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [K]/[T] [Q] [I] ne permet d’écarter la demande de la SCI [E] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 janvier 2026 à minuit,

CONDAMNONS la société [K]/[T] [Q] [I] à payer à La SCI [E] la somme par provision de onze mille neuf cent trente-six euros et trente-deux centimes (11 936,32 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 12 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à la condition que la société [K]/[T] [Q] [I] se libère des sommes ci-dessus allouées par 11 versements mensuels de neuf cent cinquante euros (950 euros), le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail,

DISONS qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société [K]/[T] [Q] [I] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés 6 Impasse des Alpilles à Saint-Quentin-Fallavier (38070),

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la société [K]/[T] [Q] [I] devra payer mensuellement à la SCI [E], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision en remboursement des frais de commandement et de l’état des inscriptions,

CONDAMNONS la société [K]/[T] [Q] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de signification de la présente ordonnance, et de l’état des inscriptions,

CONDAMNONS la société [K]/[T] [Q] [I] à payer à la SCI [E] la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 23 avril 2026,

La Greffière La Présidente