MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 30 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00047 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DSZB

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. DYM COTE C/ [L] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

M^e Charles-antoine CHAPUIS

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e CHAPUIS le :

DEMANDERESSE

S.C.I. DYM COTE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 512 520 693, dont le siège social est sis 9 Chemin de Martel – 38260 LA CÔTE-SAINT-ANDRE

représentée par M^e Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant et M^e Clément ROBILLARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [L] [T], exerçant sous l’enseigne [X] [B], enregistré au RCS de GRENOBLE sous le numéro 509 427 324, demeurant 21 Rue Maryse Bastié – 38590 SAINT-ETIENNE-DE-SAINT-GEOIRS

non comparant

Débats tenus à l’audience du 23 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Avril 2026

Ordonnance rendue le 30 Avril 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2025, la SCI DYM COTE a donné à bail dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux, à Monsieur [L] [T] des locaux situés 74 avenue Maréchal Joffre à La Côte-Saint-André (38260), moyennant un loyer mensuel de 700 euros hors taxes, outre les charges locatives et taxes foncières.

Ce bail dérogatoire a été conclu pour une durée inférieure à vingt-trois mois, commençant à courir à compter du 2 octobre 2025 pour prendre fin le 31 août 2027.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, à Monsieur [L] [T], pour une somme de 2 100 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, la SCI DYM COTE a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 3 mars 2026, Monsieur [L] [T] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, et L145-41 du Code de commerce :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 3 636,97 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de février 2026,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— le condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 1 500 euros en réparation du préjudice subi,

— le condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 26 mars 2026, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 2 avril 2026 et 23 avril 2026.

A l’audience, la SCI DYM COTE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Elle expose que Monsieur [L] [T] est continuellement défaillant dans son obligation de payer les loyers et charges.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [L] [T] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-5, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que “les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux”.

Le bail dérogatoire est soumis au droit commun du bail et à la convention des parties compte tenu du caractère supplétif du droit commun.

En vertu de l’article 1103 du Code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Aux termes de l’article 1304, alinéa 3, du même code, la condition “est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation”.

Au cas présent, le bail prévoit, à l’article 8 de ses conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu'“en cas de manquement à l’une quelconque des obligations du contrat (non-paiement du loyer, des charges, défaut d’entretien des locaux, défaut d’assurance, etc…), la location sera résiliée de plein droit UN MOIS après un commandement de payer ou une sommation délivré par son huissier et resté sans effet. Le commandement ou la sommation rappelleront la présente clause dont l’effet pourra être constaté, si bon semble au bailleur, par une simple ordonnance de référé autorisant l’expulsion nonobstant appel”.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 2 100 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [L] [T] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [T], depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI DYM COTE, l’obligation de Monsieur [L] [T] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3 mars 2026 (loyer de février 2026 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 500 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [L] [T].

Il n’y a pas lieu de prévoir que les intérêts courront à compter de l’ordonnance, cet effet, de droit, résultant de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande provisionnelle en dommages et intérêts :

Au cas présent, en l’absence de préjudice démontré, la demande de provision formée au titre d’une créance de dommages et intérêts apparait sérieusement contestable en son principe.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Monsieur [L] [T], défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [L] [T] ne permet d’écarter la demande de la SCI DYM COTE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 janvier 2026 à minuit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [L] [T] et de tout occupant de son chef des lieux situés 74 avenue Maréchal Joffre à La Côte-Saint-André (38260), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [L] [T] à payer à la SCI DYM COTE une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 18 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS par provision Monsieur [L] [T] à payer à la SCI DYM COTE la somme de trois mille cinq cents euros (3 500 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 3 mars 2026,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Monsieur [L] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Monsieur [L] [T] à payer à la SCI DYM COTE la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 30 avril 2026,

La Greffière La Présidente