Faute du bailleur
Décisions
[…] matérialisée par la menace d'effondrement d'un étage, c'est au locataire, demandeur en indemnisation, qu'incombe la charge de la preuve que cette ruine est due à la faute du bailleur et non au cas fortuit. […] alors, selon le moyen, 1° que, si la résolution du bail résulte de la perte de la chose louée quelle qu'en soit la cause, la responsabilité du bailleur à l'égard du preneur n'est écartée que s'il établit que la perte est due à un cas fortuit ou de force majeure ou à la faute du preneur ; que, dès lors, en retenant, […]
[…] et que « la commune intention des parties a été de permettre l'exercice d'un commerce dans un appartement destiné à l'habitation bourgeoise dans lequel une activité libérale était seule tolérée » ; qu'il résulte de ces motifs que toutes les parties, bailleurs, preneur et cessionnaire du bail, étaient d'accord pour simuler un bail civil afin de contourner le règlement de copropriété ; qu'il s'ensuit que la cour d'appel ne pouvait imputer à faute, aux seuls époux Y… le fait d'avoir « contourné » le règlement de copropriété, et que la volonté commune de simulation était exclusive de l'attribution de dommages-intérêts à la société civile cessionnaire ; qu'en décidant le contraire, […]
[…] dans la limite des garanties contractuelles, alors, selon le moyen, "1 ) que le bailleur, auquel n'est imputé aucun défaut d'entretien de l'immeuble et qui n'est pas tenu d'une obligation de reconstruction liée à la simple vétusté du bien immobilier, est fondé à se prévaloir du cas fortuit, […] Attendu qu'ayant relevé qu'en septembre 1987 M me Z… avait été alertée par M. C… qui avait constaté une aggravation du bombement de l'habillage en contre-plaqué sur le mur mitoyen et retenu une faute imputable à M me Z… en relation de cause à effet directe avec le sinistre, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par un cas fortuit, force majeure ou par un vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Le défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine de l'incendie est assimilable à un vice de construction. La preuve d'un lien direct entre le défaut d'entretien et l'incendie doit être rapportée […] Quant à l'hypothèse de l'échauffement de l'installation par la faute des locataires du fait du nombre d'appareils branchés, il doit être relevé que ceux-ci n'étaient pas en fonctionnement lorsque l'incendie s'est déclaré : l'aquarium était vide, les consoles de jeux étaient débranchées et les autres appareils éteints.
Le défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine de l'incendie est assimilable à un vice de construction. La preuve d'un lien direct entre le défaut d'entretien et l'incendie doit être rapportée […] Quant à l'hypothèse de l'échauffement de l'installation par la faute des locataires du fait du nombre d'appareils branchés, il doit être relevé que ceux-ci n'étaient pas en fonctionnement lorsque l'incendie s'est déclaré : l'aquarium était vide, les consoles de jeux étaient débranchées et les autres appareils éteints.
[…] pouvait etre renforcee par le fait qu'il aurait laisse subsister son seul nom sur la boutique et qu'il se trouvait toujours dans le fonds ou il s'etait reserve le droit de continuer a vendre les memes marchandises a titre de representant-vendeur, qu'enfin, le gerant a dispose pendant un certain temps du papier commercial du proprietaire, deduit legalement de la faute relevee a la charge de ce dernier qui n'a pas pris
Encourt la cassation l'arrêt qui, pour exonérer un locataire de la présomption de responsabilité pesant sur lui du fait de l'incendie survenu dans les locaux qui lui avaient été donnés à bail, énonce que le sinistre résultait d'un défaut d'entretien de l'installation électrique imputable au bailleur, sans rechercher si la faute ainsi relevée présentait pour le locataire les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité propres à la force majeure.
Ne fait qu'user de son pouvoir souverain la cour d'appel qui, apres avoir examine la situation et le comportement d'un locataire, refuse de suspendre le jeu d'une clause resolutoire pour non payement des loyers ; on ne saurait lui reprocher d'avoir subordonne l'octroi d'un delai a une faute constatee du proprietaire, non exigee par les article 1244 du code civil et 25 du decret du 30 septembre 1953, en enoncant qu'il n'a pas ete etabli un manquement du bailleur des lors qu'elle s'est bornee a repondre ainsi a un argument du locataire qui pretextait le mauvais etat des lieux pour justifier son retard.
Les fautes de la bailleresse qui ne sont pas à l'origine de l'incendie survenu dans les lieux loués ne peuvent pas exonérer le preneur de la présomption de responsabilité pesant sur lui en vertu de l'article 1733 du code civil
S'agissant d'un locataire qui, a son retour de deportation, n'a pu reprendre un local dont le proprietaire avait dispose entre temps au profit d'un autre locataire et qui a introduit une demande en dommages-interets fondee sur la faute contractuelle du proprietaire, ne donne pas de base legale a sa decision la cour d'appel qui, pour debouter le demandeur, se borne a constater que le prejudice, dont il se plaint, a pour cause sa propre negligence en ce qu'il a exerce tardivement l'action qui lui etait reservee par les ordonnances des 14 novembre 1944 et 2 novembre 1945 pour assurer sa reintegration, sans rechercher si, comme il etait allegue, le proprietaire a manque aux obligations resultant du bail.
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Commentaires
Le comportement du bailleur qui, pourtant sollicité par son locataire, attend cinq ans pour réclamer la régularisation des charges locatives est considéré comme une faute contractuelle par le Cour de Cassation. […]
Lire la suite…Le comportement du bailleur qui, pourtant sollicité par son locataire, attend cinq ans pour réclamer la régularisation des charges locatives est considéré comme une faute contractuelle par le Cour de Cassation. […]
Lire la suite…Elle assigne le bailleur, sur ce fondement, en responsabilité. […] et au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour d'appel de Montpellier retient qu'il n'est pas démontré que la bailleresse, qui n'est pas tenue d'une obligation de commercialité et quelles que soient les critiques qui puissent être faites de sa gestion du centre, ait manqué aux obligations telles que prévues au bail et que la baisse de chiffres d'affaires en 2014 et 2015 subie par la locataire soit directement imputable à une faute contractuelle.
Lire la suite…Par DROIT&PATRIMOINE HEBDO Bail - Préjudice résultant de l'annulation par la faute du bailleur d'un bail portant sur un local impropre à sa destination et absence d'indemnité d'occupation due par le locataire. Déjà abonné ? Identifiez-vous. S'identifier ou découvrez notre offre spéciale d'abonnement TOUTE L'ACTUALITÉ DU DROIT & DE LA GESTION PATRIMONIALE Indivision - La cession d'une quote-part de l'universalité d'une indivision fait obstacle au partage… - 320 vues Elle juge au visa des articles 840-1 et 883 du code civil qu' : « 19.
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre V : Dispositions diverses et d'application
[…] En cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d'assurances ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s'il n'y a faute grave de sa part. […]
Article 18 de la Loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleursAbrogé
du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; […]
Article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 3 : Résiliation du bail
I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
Article 14 B du Code général des impôtsAbrogé
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- Livre premier : Assiette et liquidation de l'impôt
- Première Partie : Impôts d'État
- Titre premier : Impôts directs et taxes assimilées
- Chapitre premier : Impôt sur le revenu
- Section II : Revenus imposables
- 1re Sous-section : Détermination des bénéfices ou revenus nets des diverses catégories de revenus
- I : Revenus fonciers
- 1 : Définition des revenus fonciers
Ne constituent pas un revenu imposable du bailleur les éléments de revenus relevant du présent I ayant fait l'objet, par le bailleur, d'un abandon ou d'une renonciation au profit de l'entreprise locataire entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2021 dans les conditions et limites mentionnées au 9° du 1 de l'article 39. L'application du présent article ne fait pas obstacle à la déduction des charges correspondant aux éléments de revenus ayant fait l'objet d'un abandon ou d'une renonciation.
Article L835-2 du Code de la sécurité socialeAbrogé
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- Partie législative
- Livre 8 : Allocations aux personnes âgées - Allocation aux adultes handicapés - Allocation de logement sociale - Aides à l'emploi pour la garde des jeunes enfants - Aides aux collectivités et organismes logeant à titre temporaire des personnes défavorisées ou gérant des aires d'accueil des gens du voyage - Protection complémentaire en matière de santé
- Titre III : Allocation de logement des personnes âgées, des infirmes, des jeunes salariés et de certaines catégories de demandeurs d'emploi
- Chapitre 5 : Dispositions diverses - Dispositions d'application
[…] L'allocation est versée, s'il le demande, au prêteur lorsque l'allocataire est emprunteur et au bailleur lorsque l'allocataire est locataire. […]
Article L411-76 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 9 : Indemnité au preneur sortant
Pour le paiement de l'indemnité, le juge peut accorder au bailleur les délais prévus à l'article 1343-5 du code civil. […]
Article L842-1 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre VIII : AIDES PERSONNELLES AU LOGEMENT
- Titre IV : Allocations de logement
- Chapitre II : Modalités de liquidation et de versement des allocations de logement
L'allocation de logement est versée, sur leur demande, au prêteur ou au bailleur. […]
Article R831-21-4 du Code de la sécurité socialeAbrogé
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre 8 : Allocations aux personnes âgées - Allocation aux adultes handicapés - Allocation de logement sociale - Aides à l'emploi pour la garde des jeunes enfants - Aide aux collectivités et organismes logeant à titre temporaire des personnes défavorisées ou gérant des aires d'accueil des gens du voyage - Protection complémentaire en matière de santé
- Titre 3 : Allocation de logement sociale
- Chapitre 1er : Conditions générales d'attribution
- Section 2 : Dispositions spéciales aux locataires
I.-Dans le cas où l'allocataire perçoit directement l'allocation de logement et s'il se trouve en situation d'impayé au sens de l'article R. 831-21, sauf si le logement ne répond pas aux exigences prévues aux 1° et 2° du I de l'article L. 831-3, l'organisme payeur demande au bailleur d'indiquer, dans un délai de deux mois, s'il veut obtenir le versement entre ses mains de cette allocation en lieu et place de l'allocataire. Le silence du bailleur à l'expiration de ce délai vaut refus.
Article R824-1 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie réglementaire
- Livre VIII : Aides personnelles au logement
- Titre II : Dispositions communes aux aides personnelles au logement
- Chapitre IV : Impayés de dépenses de logement
- Section 1 : Seuils de constitution d'un impayé
Dans le secteur locatif, lorsque l'aide personnelle au logement est versée au bénéficiaire, l'impayé de dépense de logement, comprenant le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges.
Article L417-3 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre VII : Dispositions particulières aux baux à métayage
- Section 1 : Régime du bail
Dans le bail, la part du bailleur ou prix du bail ne peut être supérieure au tiers de l'ensemble des produits, sauf décision contraire du tribunal paritaire. […]
- Comportement fautif du bailleur
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Manquement aux obligations locatives
- Non-respect des obligations locatives
- Responsabilité contractuelle du bailleur
- Violation des obligations locatives
- Responsabilité du bailleur pour les désordres
- Mauvaise foi du bailleur
- Violation des clauses du bail
- Manquement à l'obligation d'entretien
- Violation des termes du bail
- Obligation de réparation du bailleur
- Manquement des locataires à leurs obligations
- Non-paiement des loyers et absence d'assurance
- Mauvaise foi de la bailleresse
- Manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent
- Responsabilité du bailleur
- Obligation du bailleur de réaliser des travaux
- Obligation d'entretien du bailleur
- Obligation de délivrance du bailleur
Il assigne alors le bailleur en indemnisation de son préjudice. La cour d'appel donne raison au locataire et retient la responsabilité pour faute du bailleur. […] Le bailleur forme un pourvoi en cassation et reproche à la cour d'appel de la condamner à indemniser la société locataire de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d'entretien des locaux, de la perte de marge réalisée sur le chiffre d'affaires liée au contrat rompu avec l'un des partenaires commerciaux de la société locataire et de la perte de chance de la société locataire de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs.
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