Obligation de réparation du bailleur
Décisions
[…] Attendu qu'il résulte de ces textes que le bailleur doit affecter les sommes versées par les compagnies d'assurances à la reconstruction du bien loué détruit par cas fortuit et doit les réparations occasionnées par la vétusté ; […] Il en découle que le bailleur n'est tenu de l'obligation de reconstruction qu'à hauteur du montant versé par son assureur sauf pour lui de réparer le bien au-delà de cette somme, […] 01 €. Il n'est pas contesté que la somme de 10 190 € a été réglée par lui et affectée aux travaux de réparations ; que le jugement entrepris a lieu d'être infirmé sur le montant de l'obligation de réparation du bailleur ;
[…] Pour statuer ainsi le tribunal, a retenu que l'obligation du bailleur sur le fondement de l'article L411-30 du code rural et de la pêche maritime de reconstruire ne portait que sur les lieux loués détruits et a relevé qu'il n'était pas tenu d'affecter la totalité de l'indemnité reçue de l'assureur qui l'indemnise également du coût de réparations d'éléments de la toiture non compris dans l'assiette du bail, à la reconstruction des lieux loués et a retenu un montant de 46 093,01 € selon estimation de l'expert d'assurance M. […] Quant à l'obligation de réparation du bailleur:
[…] Le 07 juillet 2011 Madame X, locataire sous le régime de la loi du 1 er septembre 1948 d'un appartement situé à Marseille, a assigné la XXX, bailleur après acquisition, en résiliation de bail et expulsion pour défaut d'entretien des lieux correspondant à un logement indigne. […] L'inexécution ainsi caractérisée de l'obligation de réparation du bailleur justifie, par sa gravité, le prononcé de la résiliation du bail aux torts de ce dernier avec effet au 07 juillet 2011 sans fixation, à compter de cette date et jusqu'à la restitution des lieux, d'une indemnité d'occupation.
[…] S'agissant de l'obligation de réparation prévue à l'article 1720 du Code civil, il estime que le bailleur a fait diligence puisque la fermeture de la trappe, qui s'est ouverte de manière impromptue dans la nuit précédant l'accident, ne pouvait être effectuée qu'une fois le bailleur informé et qu'il est intervenu un dimanche, dans un délai inférieur à quelques heures. […] Contrairement à ce qui est prétendu, le seul constat d'une trappe de désenfumage qui s'est ouverte en l'absence d'incendie et de fumée, de la présence d'eau de pluie dans les escaliers et de ce que Madame Z X ait été retrouvée par une voisine gisant au sol, le rapport d'expertise faisant état d'un tassement vertébral compatible avec la chute alléguée, ne suffisent pas à établir l'obligation de réparation du bailleur social.
[…] Concernant l'accès au canal, Monsieur Y ne pouvait de son propre chef, sans avoir obligé le bailleur à clôturer son fonds, installer une clôture rendant cet accès impossible, alors que jusqu'alors l'accès en était libre, […] par les nombreuses photographies versées aux débats par les époux Z, que de nombreux véhicules sont entreposés dans le jardin, souvent capot ouvert et que des hommes y effectuent des réparations, […] peu d'élément permettent d'apprécier la réalité de ce danger, observation faite que ces travaux semblent relever de l'obligation de réparation du bailleur auquel aucune demande de ce chef ne paraît avoir été faite, de sorte que le jugement ne sera pas réformé sur ce point.
[…] — que non seulement le bail met à la charge du preneur l'ensemble des réparations à l'exception de celles visées par l'article 606 du code civil, mais il lui fait en outre obligation de prévenir le bailleur de tout désordre, faute de quoi sa responsabilité ne peut être engagée, et E F, […] justifie d'un motif légitime pour solliciter une mesure d'expertise permettant de vérifier contradictoirement l'origine et l'importance de ces désordres, et déterminer la nature et le coût de leur réfection, éléments dont peut dépendre la solution d'un litige, d'autant que le bail versé aux débats ne comporte pas de disposition limitant l'obligation de réparation du bailleur ;
[…] A l'appui de ces prétentions, elle fait valoir que des infiltrations récurrentes surviennent en provenance de la toiture du bâtiment et que leur réfection incombe donc au bailleur. […] qu'en revanche, en l'absence de tout élément contradictoire établissant l'origine des désordres et la nature des réfections qu'ils nécessitent, l'obligation de réparation du bailleur se heurte à une contestation sérieuse et ne peut justifier l'allocation d'une provision ; […] de décrire les réparations nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût, en précisant si elles concernent le gros œuvre ou l'ensemble de la
[…] Dans ses dernières écritures déposées le 15 décembre 2008, la SARL Roselyne conclut à la confirmation de la décision entreprise, considérant que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance en n'excipant pas d'un cas de force majeure et réclame paiement d'une indemnité de 2 000 euros en contrepartie des frais irrépétibles qu'elle a dû engager dans l'instance. […] Dans ces conditions, l'obligation de réparation du bailleur n'est pas sérieusement contestable. L'impossibilité pour la SARL Roseline de jouir de la totalité de la cour-jardin, qui lui était louée, lui a causé un préjudice, qui doit être réparé par Monsieur C, qui par décisions des 7 février et 8 décembre 2008 a obtenu la liquidation de l'astreinte fixée à son profit par l'ordonnance de référé du 8 juin 2007.
[…] Il est ainsi répliqué que selon jurisprudence de la Cour de cassation, si le bailleur est tenu en principe d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée, il ne lui est nullement interdit de s'affranchir contractuellement de cette obligation, l'obligation de réparation du bailleur disparaissant lorsqu'une clause du bail stipule que le locataire devra prendre l'immeuble loué dans l'état où il se trouve le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation.
[…] Par acte du 29 Novembre 2004, la société ALTERNADIS assigne Madame C A veuve Y en indemnisation de la perte d'exploitation et du trouble de jouissance causés par l'inexécution des obligations d'entretien et de réparation incombant au bailleur. […] La totalité de ces dégradations ainsi établies ressort de l'obligation de réparation du bailleur, dès lors qu'elle ont pour cause la vétusté et ne sont pas des réparations d'entretien courant locatif.
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Commentaires
Hubert Falco attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur certaines dérives des relations entre le bailleur et son locataire.En effet, […] le versement d'un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations. […] La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. […]
Lire la suite…L'obligation d'entretien incombe au propriétaire et non à l'occupant. En statuant ainsi, la Cour de cassation rappelle implicitement que le comportement illicite de la victime ne la prive pas du droit d'agir en justice pour demander réparation de ses préjudices. Cet arrêt, qui s'inscrit dans le prolongement d'une jurisprudence bien établie, s'avère cependant défavorable aux propriétaires de logement occupé par une personne dépourvue de tout droit d'occupation et le Gouvernement a parfaitement entendu l'inquiétude soulevée par cette décision.
Lire la suite…Jean-Claude Bois attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur les difficultés que rencontrent certains locataires de sociétés d'HLM pour obtenir l'exécution dans leur logement des travaux de rénovation et de réparation à la charge du bailleur. […] En conséquence, il lui demande de préciser les obligations du bailleur social en matière de travaux de réparation et les recours s'offrant aux locataires pour les faire respecter. […] L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable aux organismes d'HLM, fixe les obligations du bailleur. […]
Lire la suite…Gwendal Rouillard interroge M. le secrétaire d'État, auprès du ministre de l'action et des comptes publics, à propos de la réparation d'un préjudice subi par un propriétaire lors de la location de son logement. […] La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°89-1290 du 23 décembre 1986, version consolidée par la loi ALUR, n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, […] n° 07-15789), considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues, l'indemnisation du bailleur n'étant pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives. […] A cet égard, […]
Lire la suite…Henri de Raincourt attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la restitution du dépôt de garantie par le bailleur au terme d'un contrat de location, de plus en plus souvent amputé de sommes justifiées par de simples devis de travaux de remise en état, […] Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations. […] La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. […]
Lire la suite…La dématérialisation de la démarche ne permet pas aux bailleurs sociaux de vérifier l'état des logements dans le temps. […] Elle lui demande la législation sur le cas précis de l'entretien revenant au bailleur, lors de la période de location. […] Conformément à l'article 6 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur social a l'obligation de délivrer un logement décent : « [...] « Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; [...] ; b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, […]
Lire la suite…Conformément à l'article 6 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur social a l'obligation de délivrer un logement décent : « [...] « Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; [...] ; b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, […]
Lire la suite…Les articles 1er et 2 de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation introduisant dans notre droit une procédure d'action de groupe ont pour objet de permettre « la réparation des préjudices patrimoniaux résultant des dommages matériels subis par les consommateurs. » En effet, avec ce texte, […] le prix du produit ou du service. . ) « ayant pour cause commune un manquement d'un ou des mêmes professionnels […] à leurs obligations légales ou contractuelles », […] ils puissent ainsi obtenir réparation des préjudices économiques subis du fait des manquements d'un même bailleur professionnel ou d'un même syndic à ses obligations légales ou contractuelles. […] À titre d'illustration, […]
Lire la suite…Frédéric Soulier appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur le décret du 9 avril 2004 qui fait obligation à tous les copropriétaires de réaliser les travaux de sécurité des ascenseurs afin de se mettre en conformité avec les nouvelles normes sur un calendrier validé entre juillet 2008 et juillet 2013. Aujourd'hui, le copropriétaire bailleur peut déduire de ces revenus fonciers les dépenses de mise aux normes des ascenseurs, ou le remplacement d'un ascenseur vétuste. […] Celles-ci sont assimilées à des dépenses de réparations déductibles, (JO du 19 avril 2005). Á l'inverse, pour le propriétaire, […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; - de ne pas transformer sans l'accord exprès et écrit du bailleur les locaux loués et leurs équipements ; le bailleur peut, si le locataire a méconnu cette obligation, exiger la remise en
Article 25-8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[…] soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, […]
Article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[…] f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ; g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non
Article 27 de la Loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleursAbrogé
[…] - par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ; […]
Article 19 de la Loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleursAbrogé
Le bailleur est tenu des obligations principales suivantes : […] - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives ;
Article L415-3 du Code rural et de la pêche maritime
- ···
- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre V : Dispositions diverses et d'application
Le paiement des primes d'assurances contre l'incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l'impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. En cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d'assurances ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s'il n'y a faute grave de sa part.
Article 1231-1 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre III : Des sources d'obligations
- Sous-titre Ier : Le contrat
- Chapitre IV : Les effets du contrat
- Section 5 : L'inexécution du contrat
- Sous-section 5 : La réparation du préjudice résultant de l'inexécution du contrat
Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Article 20-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Article 22 de la Loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleursAbrogé
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution par le locataire de ses obligations locatives, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 18, deuxième alinéa, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Article L411-69 du Code rural et de la pêche maritime
- ···
- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 9 : Indemnité au preneur sortant
Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien
- Obligation d'entretien du bailleur
- Obligation du bailleur de réaliser des travaux
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Réparations locatives
- Responsabilité contractuelle du bailleur
- Responsabilité du bailleur pour les désordres
- Responsabilité du bailleur
- Responsabilité du locataire dans la procédure
- Demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives
- Comportement fautif du bailleur
- Violation des clauses du bail
- Violation des termes du bail
- Obligation de paiement des loyers et charges
- Manquement aux obligations locatives
- Manquement des locataires à leurs obligations
- Demande de résiliation du bail aux torts du bailleur
- Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur
- Obligation de relogement du bailleur
- Responsabilité des locataires pour les dépens
- Non-respect des obligations locatives
Suivant assignation en date du 7 juillet 2011, la locataire a assigné son bailleur en résiliation de bail pour défaut d'entretien des lieux correspondant à un logement indigne. […] En premier lieu, la Cour relève que l'inexécution ainsi caractérisée de l'obligation de réparation du bailleur justifie, par sa gravité, le prononcé de la résiliation du bail aux torts de ce dernier avec effet au 07 juillet 2011, date de l'assignation, […] Dans cette seconde hypothèse, on ne saurait alors le condamner à indemniser le preneur en réparation de son trouble de jouissance dès lors que ce dernier ne lui a permis d'y mettre un terme en intervenant.
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