Responsabilité du bailleur pour les désordres
Décisions
Une clause stipulant une obligation spéciale du preneur de contracter une assurance « de manière que la responsabilité du bailleur ne soit jamais engagée pour toutes circonstances provoquant des débordements de dégâts des eaux » implique la commune intention des parties de prévoir une exonération de la responsabilité du bailleur pour ces désordres au bénéfice de la recherche par le preneur d'un contrat d'assurance adéquat et déroge ainsi sans équivoque à la clause de responsabilité contractuelle générale qui met à la charge d'usage du bailleur de tenir les lieux loués clos et couverts. […] et que la décision au fond écarte la responsabilité du bailleur pour les désordres constatés par l'expert.
[…] Sur la responsabilité des désordres […] En ajoutant dans cette clause spécifiquement « le preneur contractera toutes assurances indispensables de manière que la responsabilité du bailleur ne soit jamais engagée », l'exigence de conférer à une clause claire et précise un effet utile qui respecte la cohérence de l'acte entier qui doit encadrer l'appréciation du juge en application des dispositions des articles 1188 à 1192 du Code civil, implique de voir dans la commune intention contractuelle des parties une exonération sans équivoque de la responsabilité du bailleur pour les désordres en litige au bénéfice de la recherche par le preneur d'un contrat d'assurance adéquat.
[…] En l'espèce, Mme [J] fait état de l'existence de troubles de voisinage et dénonce plusieurs désordres affectant le logement, notamment liés à l'humidité des lieux. Elle met en cause la responsabilité du bailleur pour manquement à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'assurer la jouissance paisible. […] Or, les éléments ainsi relevés par le rapport de contrôle de salubrité ne permettent pas d'établir la responsabilité du bailleur pour les désordres allégués, dans la mesure où la cause de l'apparition des moisissures et de l'humidité du logement n'est pas déterminée, […]
Si un bailleur ou des mineurs sous l'autorité et la responsabilité du bailleur sont à l'origine de désordres troublant la tranquillité de l'immeuble et qu'ils n'usent pas paisiblement de la chose louée, obligation rappelée dans le contrat de location, alors cette violation peut être sanctionnée par la résiliation judiciaire du bail, conformément à l'article 1728 du code civil et à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
[…] S'agissant du désordre n°1, ils observent qu'il n'a jamais été constaté de dégât des eaux en 2001 ou en 2006 ni de fuite sur leurs installations privatives, à l'exception de la réparation du 2 mai 2006 consécutive au dégât du 25 avril 2006 sur le lavabo avec changement de joint qui n'a pas eu de conséquences préjudiciables constatables et qui a été prise en charge par les consorts A. […] Ils ajoutent que l'étanchéité du sol relève de la responsabilité des bailleurs, contestent avoir réalisé des travaux autres que ceux d'embellissement de sorte que les installations sont celles d'origine et que, s'il n'existe pas de trappe de visite, celles-ci sont cependant visibles.
[…] Attendu qu'il n'est pas contesté que M. Z et M me A sont à jour de leurs loyers ; que la résiliation n'a été prononcée que pour un problème d'état des lieux et alors même que le Tribunal reconnaissait une part de responsabilité du bailleur dans les 'désordres' ; que ces questions sont soumises à l'appréciation de la Cour et ne sauraient fonder de mesures irréversibles avant qu'elle ne se prononce;
[…] d'une part, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, et en particulier du rapport A…, que la cour d'appel a retenu que les locataires n'étaient pas responsables des désordres affectant les lieux loués ; […] Aux motifs que les époux X… avaient effectué des travaux sans les terminer et n'avaient pas procédé aux travaux nécessaires pour permettre une occupation paisible et décente, sans qu'il ait été démontré que les locataires aient une quelconque responsabilité dans les désordres ; que les bailleurs étaient informés dès l'année 2007 ; que, compte tenu de l'ampleur du préjudice et de sa durée, […]
[…] Dans leurs dernières conclusions Monsieur J-K et Madame X invoquent l'autorité de la chose jugée et demandent que la société C.A.R. soit déclarée irrecevable en ses demandes en ce qu'elles portent sur la condamnation des bailleurs au paiement d'une somme de 180.000སྒྱ et de 285.000སྒྱ, et déboutée pour le surplus, faute d'établir une reconnaissance par les bailleurs de leur responsabilité dans les désordres.
[…] Au cas présent, la société SARAY produit le bail commercial à elle consenti par X Y ainsi qu'un rapport d'expert d'assurances en date du 29 juin 2011 constatant notamment des fissurations extérieures et intérieures (murs et dallage) et une importante humidité au sol et imputant la responsabilité des désordres au bailleur, ainsi qu'un devis de reprise des désordres, tous éléments qui matérialisent le motif légitime allégué, de sorte qu'il y a lieu d'ordonner une expertise.
[…] contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2017 par la cour d'appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société The Must, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] , […] que pour rapporter l'ordonnance du 13 mai 2015 et suspendre rétroactivement le paiement des loyers et charges dus par la société The Must à compter du 1 er mars 2014, la cour d'appel s'est bornée à relever l'existence du rapport d'expertise de M. B… concluant à la responsabilité du bailleur dans les désordres, considérant que ce rapport d'expertise constituait une circonstance nouvelle l'autorisant à rapporter l'ordonnance du 13 mai 2015 ; qu'en statuant ainsi, […]
pendant 7 jours
Commentaires
Trouble locatif et responsabilité du bailleur : pas d'obstacle du locataire à l'intervention du bailleur, sans mise en demeure préalable Il arrive parfois qu'après la plainte d'un locataire, celui-ci fasse obstacle au bailleur pour régler le problème. […] En effet, lorsqu'un locataire notifie à son bailleur des désordres dans les lieux loués, ce dernier engage sa responsabilité selon la gravité des troubles. […] En droit, la question est double : 1/ si le locataire ne notifie pas le trouble, le bailleur ne peut être responsable. […]
Lire la suite…La Cour réaffirme un principe structurant : l'origine du désordre, même s'il provient des parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, est indifférente dans les rapports entre bailleur et preneur. […] Il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier aux désordres, faire exécuter les travaux dans les parties privatives des locaux loués, avancer les fonds si nécessaire et indemniser intégralement le trouble de jouissance subi par son locataire. […] La responsabilité du bailleur suppose toutefois que celui-ci ait été informé des désordres, la charge de cette notification et de sa preuve pesant sur le locataire. […]
Lire la suite…Dans les faits, il est souvent fait application du principe de précaution pour exiger des bailleurs la réalisation de travaux qui, soit s'avèrent matériellement impossibles, […] et de raréfier encore l'offre locative, il lui demande de veiller à ce que les contrôles de l'administration apprécient de façon équilibrée les responsabilités des deux partis en cause. Enfin, […] de façon à adapter les prescriptions du code de la santé publique aux évolutions de l'habitat et de la vie en milieu urbain. […] L'objectif de cette procédure administrative est de mettre un terme aux risques pour la santé des occupants ou du voisinage liés aux désordres relevés dans le logement. […]
Lire la suite…[…] il ne peut s'exonérer de cette obligation en stipulant que le locataire prend les lieux dans l'état où il se trouve. […] - la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance dans la mesure où depuis l'entrée en jouissance le logement loué présente de nombreuses infiltrations suite à des dégâts des eaux ce qui a nécessairement causé au locataire un préjudice de jouissance puisqu'il a vécu dans une maison anormalement humide et ne répondant pas de ce fait aux normes sanitaires en vigueur ;que c'est à juste titre que le premier juge en vertu de son pouvoir discrétionnaire d'appréciation et au vu des circonstances de l'espèce à savoir la nature des désordres mais aussi la réalisation par le locataire lui-même […] Mais sur la responsabilité […]
Lire la suite…Dans un arrêt remarqué du 19 juin 2025 (Civ. 3e, n° 23-18.853), la Cour de cassation vient rappeler avec force que les obligations du bailleur en matière d'entretien et de jouissance paisible ne sont pas de simples engagements de moyens, mais bien des obligations de résultat. Une décision qui renforce la protection des locataires commerciaux et clarifie les responsabilités du bailleur, même en cas de désordres provenant des parties communes. […]
Lire la suite…Obligation de délivrance du bailleur : Le bailleur est tenu d'indemniser son locataire pour manquement à son obligation de délivrance même si les désordres sont structurels et affectent les parties communes de l'immeuble (Civ. 3, 3 décembre 2020, n°19-12.871 et 19-13.125). […] 2006 et 2007 qui auraient pu aggraver la déformation de certains éléments de structure au rez-de-chaussée, de sorte qu'il n'est pas établi que cette déformation relève de la responsabilité contractuelle du bailleur. […] La Cour de cassation retient cependant l'argumentaire du preneur et considère qu'en statuant ainsi, tout en constatant que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction, […]
Lire la suite…Lorsqu'un locataire subit des désordres causés par un tiers, la responsabilité du bailleur est exclue en vertu de l'article 1725 du Code civil. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ; f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
Article L145-51 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire. […] Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Article 25-8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Article L411-35 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 4 : Cession du bail et sous-location
[…] toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. […]
Article L1334-9 du Code de la santé publique
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- Partie législative
- Première partie : Protection générale de la santé
- Livre III : Protection de la santé et environnement
- Titre III : Prévention des risques sanitaires liés à l'environnement et au travail
- Chapitre IV : Lutte contre la présence de plomb ou d'amiante
- Section 1 : Lutte contre la présence de plomb
. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.
Article L835-2 du Code de la sécurité socialeAbrogé
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- Partie législative
- Livre 8 : Allocations aux personnes âgées - Allocation aux adultes handicapés - Allocation de logement sociale - Aides à l'emploi pour la garde des jeunes enfants - Aides aux collectivités et organismes logeant à titre temporaire des personnes défavorisées ou gérant des aires d'accueil des gens du voyage - Protection complémentaire en matière de santé
- Titre III : Allocation de logement des personnes âgées, des infirmes, des jeunes salariés et de certaines catégories de demandeurs d'emploi
- Chapitre 5 : Dispositions diverses - Dispositions d'application
[…] L'allocation est versée, s'il le demande, au prêteur lorsque l'allocataire est emprunteur et au bailleur lorsque l'allocataire est locataire. […]
Article L415-3 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre V : Dispositions diverses et d'application
[…] En cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d'assurances ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s'il n'y a faute grave de sa part. […]
Article 11 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Article 22 de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncièreAbrogé
Pour les contrats en cours à la date de publication de la présente loi, lorsqu'il n'est pas fait application des dispositions de l'article 21, le bailleur peut donner congé trois mois au moins avant le terme du contrat sous réserve du respect des dispositions de l'article 14 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.
Article R831-21-4 du Code de la sécurité socialeAbrogé
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- Partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat
- Livre 8 : Allocations aux personnes âgées - Allocation aux adultes handicapés - Allocation de logement sociale - Aides à l'emploi pour la garde des jeunes enfants - Aide aux collectivités et organismes logeant à titre temporaire des personnes défavorisées ou gérant des aires d'accueil des gens du voyage - Protection complémentaire en matière de santé
- Titre 3 : Allocation de logement sociale
- Chapitre 1er : Conditions générales d'attribution
- Section 2 : Dispositions spéciales aux locataires
I.-Dans le cas où l'allocataire perçoit directement l'allocation de logement et s'il se trouve en situation d'impayé au sens de l'article R. 831-21, sauf si le logement ne répond pas aux exigences prévues aux 1° et 2° du I de l'article L. 831-3, l'organisme payeur demande au bailleur d'indiquer, dans un délai de deux mois, s'il veut obtenir le versement entre ses mains de cette allocation en lieu et place de l'allocataire. Le silence du bailleur à l'expiration de ce délai vaut refus.
- Responsabilité du bailleur
- Responsabilité contractuelle du bailleur
- Responsabilité des locataires pour les dépens
- Obligation de réparation du bailleur
- Responsabilité du locataire dans la procédure
- Responsabilité du locataire
- Responsabilité du locataire pour dégradations
- Comportement fautif du bailleur
- Obligation d'entretien du bailleur
- Manquement aux obligations locatives
- Existence de désordres dans l'appartement
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Demande de dommages et intérêts pour dégradations locatives
- Obligation de délivrance du bailleur
- Faute du bailleur
- Responsabilité pour défaut d'entretien
- Non-respect des obligations locatives
- Obligation du bailleur de réaliser des travaux
- Violation des obligations locatives
- Non-respect de l'injonction d'assurer le logement
L'obligation d'entretien et de jouissance paisible pesant sur le bailleur constitue une obligation de résultat : le débiteur est tenu, sauf cas de force majeure, de procurer au créancier la satisfaction promise. Dès lors que le résultat n'est pas atteint, la responsabilité du bailleur est présumée, indépendamment de toute faute. La charge de la preuve repose ainsi sur le bailleur, débiteur de l'obligation, […] 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié au bulletin.) […] Ainsi, la Cour juge que le fait que le désordre trouve son origine dans une partie commune ne constitue pas une cause exonératoire, y compris lorsque le bailleur justifie avoir accompli certaines démarches. […]
Lire la suite…