Violation des clauses du bail
Décisions
[…] Attendu qu'ayant retenu que la chambre froide existait au même emplacement depuis au moins une quarantaine d'années, au vu et au su des propriétaires, que les locataires actuels, les époux X…, s'étaient contentés de la rénover pour la mettre en conformité avec les normes sanitaires et de sécurité, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'il n'y avait pas en cela violation des clauses contractuelles, a, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision de ce chef ; […] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 octobre 1997), que les consorts Y…, propriétaires de locaux à usage de charcuterie donnés à bail aux époux
La violation des clauses du bail ne peut entrainer la resiliation que si les agissements du preneur sont de nature a compromettre la bonne exploitation du fonds. […] Attendu que pour prononcer la resiliation demandee par mourre en 1963, du bail a ferme par lui consenti a brunet a compter du 15 fevrier 1961, […] que la clause du bail fixant la date de cette transformation apparaissait avoir ete essentielle puisqu'en contre partie brunet etait dispense de payer le fermage des deux premieres annees, et que, […] mourre etait fonde a demander la resiliation par application des articles 829 du code rural et 1766 du code civil en raison de la violation par le preneur d'une clause essentielle du bail ;
La cour d'appel qui, a la suite d'un refus de renouvellement fonde sur une violation des clauses du bail consistant en une sous-location partielle, a rejete les pretentions du bailleur et decide que le locataire avait droit a une indemnite d'eviction, a legalement justifie sa decision en l'etat de la preuve, par elle souverainement appreciee, du consentement du bailleur a la sous-location litigieuse. […] Que, par exploit du 21 decembre 1957, les proprietaires ont donne conge a boullier, declarant lui refuser tout renouvellement pour infraction a la clause du bail qui interdisait formellement a peine de resiliation aucun autre commerce que celui de fromages en gros ;
On ne saurait faire grief a un arret d'avoir, en l'etat de deux conges successifs, le premier avec offre d'indemnite d'eviction, le second invoquant un motif grave et legitime de refus de renouvellement, le locataire ayant sous-loue en violation des clauses du bail, refuse le renouvellement du bail, des lors qu'il est etabli que le bailleur n'a connu l'existence de la sous-location que posterieurement au premier conge et que cette sous-location s'est continuee plus d'un mois apres le deuxieme conge valant mise en demeure.
On ne saurait faire grief a un arret, statuant en matiere de refere, d'avoir retenu sa competence pour constater la resiliation d'un bail commercial et prononcer l'expulsion du locataire en raison de la cession du bail consentie en infraction aux clauses de celui-ci, des lors qu'apres avoir constate, d'une part, […] d'autre part, l'absence d'explications fournies sur ces faits par le locataire, les juges ont releve qu'il y avait eu violation des clauses du bail interdisant la cession non autorisee, ainsi, d'ailleurs, que la mise en gerance libre, […] Que la violation de cette clause du bail entrainerait l'expulsion du locataire « par voie de refere » ;
[…] alinéa 2, de la loi du 17 mars 1909 la cour d'appel qui, pour décider que la cession d'un fonds de commerce ne comportait pas violation des clauses du bail interdisant la cession ou la sous-location sans le consentement du bailleur, retient que le fonds a été cédé avec la simple promesse de cession du bail, […] sur lequel le fonds était en partie exploité ; que l'acte comportait une clause selon laquelle « le preneur ne pourra céder son droit au bail ou sous-louer sans le consentement exprès et par écrit du bailleur sauf à un successeur dans son commerce de produits pétroliers, toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé » ; que, […]
[…] le meme objet, sans liquidation de l'ancienne societe et sans apport de son actif et de son passif a la nouvelle societe qui est la continuation de l'ancienne et constate d'autre part, que l'installation dans les lieux du siege social d'une autre societe ne comportait aucune cession de bail ni aucune location au profit de cette societe, […] a titre precaire, dans les lieux, du siege social d'une societe distincte ne constituaient pas une violation des clauses du bail qui en reglementaient la sous-location ou la cession. […] et compagnie, la societe preneuse avait, en tout etat de cause contribue elle-meme a la violation des obligations dont elle reclamait le benefice ;
Les juges apprecient souverainement si la faute du locataire est exclusive de bonne foi au sens de l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948 ; ils peuvent en particulier rejeter la demande de decheance du droit au maintien dans les lieux dirigee contre un locataire qui, en violation des clauses du bail, a demonte et transporte dans une autre piece une chaudiere vetuste et inutilisable. […] Attendu que les consorts x… de rotrou, proprietaires d'immeuble sis a …, ont assigne dame y…, occupante par voie d'echange d'un appartement de cet immeuble, en decheance du droit au maintien dans les lieux, pour infractions aux clauses du bail ;
Lorsqu'un locataire a, en violation des clauses du bail, sous-loue les locaux commerciaux sans le concours du bailleur, on ne peut deduire de l'absence de protestation de celui-ci, qui a continue a percevoir les loyers, une renonciation tacite au droit de participer a l'acte de sous-location, cette tolerance, si prolongee soit-elle, ne constituant pas un acte de renonciation non equivoque a l'application de l'article 21 du decret du 30 septembre 1953. […] Attendu qu'en vertu du bail consenti par les consorts x…, y…, a salomon-rosa, celui-ci avait la faculte de sous-louer les locaux commerciaux a condition de remettre gratuitement aux bailleurs un acte de chaque sous-location dix jours au plus avant le delai d'opposition ;
Des lors que les juges du fond ont constate qu'une sous-location est intervenue aussi bien en violation des clauses du bail que des prescriptions de l'article 24 de la loi du 30 juin 1926, en vigueur a l'epoque, et de celles de l'article 21 du decret du 30 septembre 1953, applicables aux baux et instances en cours, qu'ils ont releve que la connaissance possible de la sous-location n'obligeait pas le proprietaire a mettre en oeuvre la clause resolutoire du bail avant que se posat la question de l'indemnite d'eviction, que son attitude passive sans accomplissement d'actes non equivoques d'agrement, […]
pendant 7 jours
Commentaires
ARRÊT N° 39 DU 23 AVRIL 2015 SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ET DE DISTRIBUTION SÉNÉGALAISE c/ MAIRE DE LA VILLE DE MBOUR ABDOU COUMBA DIOP PLEIN CONTENTIEUX – DOMAINE D'APPLICATION – CAS – GRIEF FONDÉ SUR LA VIOLATION DES CLAUSES D'UN BAIL ET SUR UN PRÉJUDICE QUI EN EST RÉSULTÉ Le recours en annulation de l'arrêté du maire accordant une autorisation de construire, fondé sur la violation des clauses du bail et sur le préjudicie qui en résulte, doit être porté devant le juge du contrat et non devant le juge de l'excès de pouvoir. […] conformément à la loi ; Considérant que, par arrêté n° 14-035 du 14 mai 2014 approuvé par le préfet du département de Mbour, […]
Lire la suite…Dans le cas soumis à la Cour de Cassation, le bail commercial prévoyait que toute cession du droit au bail devait être établie par un acte auquel le bailleur devait être appelé et que le preneur ne pouvait céder son fonds de commerce sans en proposer préalablement l'achat au bailleur. La Cour d'Appel a considéré que l'acte de cession ayant été notifié au bailleur, la cession lui était opposable. […] Cet arrêt est cassé par la Cour de Cassation qui rappelle que la notification faite au bailleur d'un acte de cession irrégulier pour avoir été conclu sans respecter les formalités requises par le contrat de bail n'a pas pour effet d'entraîner sa régularisation. Ainsi, la cession effectuée par le locataire en violation des clauses du bail entraîne l'inopposabilité de la cession au bailleur.
Lire la suite…Dans le cas soumis à la Cour de Cassation, le bail commercial prévoyait que toute cession du droit au bail devait être établie par un acte auquel le bailleur devait être appelé et que le preneur ne pouvait céder son fonds de commerce sans en proposer préalablement l'achat au bailleur. […] Ainsi, la cession effectuée par le locataire en violation des clauses du bail entraîne l'inopposabilité de la cession au bailleur. […]
Lire la suite…Sur le fondement de l'action oblique, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la résiliation du bail pour non-respect du règlement de copropriété par la société locataire et inertie du bailleur. […] Selon la cour, la société locataire a violé les clauses du bail et du règlement de copropriété et le bailleur, qui a délibérément tenté de tromper le syndicat en dissimulant l'activité réelle que comptait exercer son locataire, […] non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, constituait une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété en entraînant des nuisances sonores, olfactives et des allers et retours dans les parties communes". […] En conséquence, […]
Lire la suite…Voici les principales catégories de fautes pouvant justifier cette procédure : Le non-paiement des loyers et charges La violation des clauses du bail La sous-location non autorisée Le changement de destination des locaux sans accord Les troubles de voisinage répétés La dégradation importante des locaux Le non-paiement des loyers est l'un des motifs les plus fréquemment invoqués. […] La gravité de la violation est appréciée au cas par cas par les tribunaux. […] mentionnant : Les fautes reprochées au locataire Les références aux clauses du bail ou aux textes de loi violés L'intention de ne pas renouveler le bail pour ces motifs Le […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 1 : Etablissement du contrat, durée et prix du bail
- Sous-section 3 : Prix du bail
Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, […]
Article L411-27 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 2 : Droits et obligations du preneur en matière d'exploitation
Les obligations du preneur relatives à l'utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. […] Des clauses visant au respect par
Article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 3 : Résiliation du bail
I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
Article L461-5 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre VI : Dispositions relatives à l'outre-mer
- Chapitre Ier : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon
- Section 2 : Baux autres qu'à long terme
- Sous-section 1 : Conclusion, durée, prix du bail
Le bail à ferme d'un fonds rural soumis aux dispositions du présent titre est constaté par écrit ; à défaut d'écrit, le bail est censé être fait aux clauses et conditions du contrat type établi, pour l'ensemble de la collectivité ou pour la région agricole de la collectivité dans laquelle se trouve le fonds, par une commission consultative des baux ruraux.
Article L411-5 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 1 : Etablissement du contrat, durée et prix du bail
- Sous-section 2 : Durée du bail
Sous réserve des dispositions de l'article L. 411-3 et sauf s'il s'agit d'une location régie par les articles L. 411-40 à L. 411-45, la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire.
Article R411-9-11-3 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie réglementaire
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 2 : Droits et obligations du preneur en matière d'exploitation
I. - En ce qui concerne les parcelles mentionnées au sixième alinéa de l'article L. 411-27, les clauses retenues par le bail sont choisies parmi les pratiques énumérées à l'article R. 411-9-11-1 conformes au document de gestion officiel de l'espace protégé considéré.
Article 25 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Toute clause insérée dans le bail [*contrat - contenu*] prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux [*date d'effet - délai*]. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Article L621-29 du Code de commerceAbrogé
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- Partie législative
- LIVRE VI : Des difficultés des entreprises
- TITRE II : Du redressement et de la liquidation judiciaires des entreprises (en vigueur jusqu'au 1er janvier 2006)
- Chapitre Ier : Du redressement judiciaire
- Section 1 : De la période d'observation
- Sous-section 2 : De l'entreprise au cours de la période d'observation
- Paragraphe 2 : De la gestion de l'entreprise
- Sous-paragraphe 2 : De la poursuite de l'activité
[…] Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail.
Article L411-37 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 5 : Adhésion à une société
Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail.
Article L34-3-1 du Code du domaine de l'EtatAbrogé
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- Partie législative
- Livre II : Administration des biens domaniaux
- Titre Ier : Domaine public
- Chapitre Ier : Occupation temporaire
- Section 3 : Occupations constitutives de droits réels
L'Etat et le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public peuvent conclure un bail portant sur des bâtiments à construire par le titulaire pour les besoins de la justice, de la police nationale, de la gendarmerie nationale, […] les installations ainsi édifiées. Dans ce cas, le bail comporte des clauses permettant de préserver les exigences du service public.
- Violation des termes du bail
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Manquement des locataires à leurs obligations
- Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
- Obligation du bailleur de réaliser des travaux
- Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
- Résiliation du bail et maintien dans les lieux
- Non-respect des obligations locatives
- Demande de résiliation du bail pour défaut de paiement
- Inexécution des obligations locatives
- Demande de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers
- Résiliation du bail et occupation sans droit
- Demande de résiliation du bail aux torts du bailleur
- Obligation de paiement des loyers et charges
- Résiliation du bail pour défaut de paiement
- Demande de constatation de la résiliation du bail d'habitation
- Manquement aux obligations locatives
- Demande de constatation de la résiliation du contrat de bail
- Demande de constatation de la résiliation du bail
- Demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail