Violation des clauses du bail
Décisions
[…] Attendu qu'ayant retenu que la chambre froide existait au même emplacement depuis au moins une quarantaine d'années, au vu et au su des propriétaires, que les locataires actuels, les époux X…, s'étaient contentés de la rénover pour la mettre en conformité avec les normes sanitaires et de sécurité, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'il n'y avait pas en cela violation des clauses contractuelles, a, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision de ce chef ; […] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 octobre 1997), que les consorts Y…, propriétaires de locaux à usage de charcuterie donnés à bail aux époux
La violation des clauses du bail ne peut entrainer la resiliation que si les agissements du preneur sont de nature a compromettre la bonne exploitation du fonds. […] Attendu que pour prononcer la resiliation demandee par mourre en 1963, du bail a ferme par lui consenti a brunet a compter du 15 fevrier 1961, […] que la clause du bail fixant la date de cette transformation apparaissait avoir ete essentielle puisqu'en contre partie brunet etait dispense de payer le fermage des deux premieres annees, et que, […] mourre etait fonde a demander la resiliation par application des articles 829 du code rural et 1766 du code civil en raison de la violation par le preneur d'une clause essentielle du bail ;
La cour d'appel qui, a la suite d'un refus de renouvellement fonde sur une violation des clauses du bail consistant en une sous-location partielle, a rejete les pretentions du bailleur et decide que le locataire avait droit a une indemnite d'eviction, a legalement justifie sa decision en l'etat de la preuve, par elle souverainement appreciee, du consentement du bailleur a la sous-location litigieuse. […] Que, par exploit du 21 decembre 1957, les proprietaires ont donne conge a boullier, declarant lui refuser tout renouvellement pour infraction a la clause du bail qui interdisait formellement a peine de resiliation aucun autre commerce que celui de fromages en gros ;
On ne saurait faire grief a un arret d'avoir, en l'etat de deux conges successifs, le premier avec offre d'indemnite d'eviction, le second invoquant un motif grave et legitime de refus de renouvellement, le locataire ayant sous-loue en violation des clauses du bail, refuse le renouvellement du bail, des lors qu'il est etabli que le bailleur n'a connu l'existence de la sous-location que posterieurement au premier conge et que cette sous-location s'est continuee plus d'un mois apres le deuxieme conge valant mise en demeure.
On ne saurait faire grief a un arret, statuant en matiere de refere, d'avoir retenu sa competence pour constater la resiliation d'un bail commercial et prononcer l'expulsion du locataire en raison de la cession du bail consentie en infraction aux clauses de celui-ci, des lors qu'apres avoir constate, d'une part, […] d'autre part, l'absence d'explications fournies sur ces faits par le locataire, les juges ont releve qu'il y avait eu violation des clauses du bail interdisant la cession non autorisee, ainsi, d'ailleurs, que la mise en gerance libre, […] Que la violation de cette clause du bail entrainerait l'expulsion du locataire « par voie de refere » ;
[…] alinéa 2, de la loi du 17 mars 1909 la cour d'appel qui, pour décider que la cession d'un fonds de commerce ne comportait pas violation des clauses du bail interdisant la cession ou la sous-location sans le consentement du bailleur, retient que le fonds a été cédé avec la simple promesse de cession du bail, […] sur lequel le fonds était en partie exploité ; que l'acte comportait une clause selon laquelle « le preneur ne pourra céder son droit au bail ou sous-louer sans le consentement exprès et par écrit du bailleur sauf à un successeur dans son commerce de produits pétroliers, toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé » ; que, […]
Les juges apprecient souverainement si la faute du locataire est exclusive de bonne foi au sens de l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948 ; ils peuvent en particulier rejeter la demande de decheance du droit au maintien dans les lieux dirigee contre un locataire qui, en violation des clauses du bail, a demonte et transporte dans une autre piece une chaudiere vetuste et inutilisable. […] Attendu que les consorts x… de rotrou, proprietaires d'immeuble sis a …, ont assigne dame y…, occupante par voie d'echange d'un appartement de cet immeuble, en decheance du droit au maintien dans les lieux, pour infractions aux clauses du bail ;
Lorsqu'un locataire a, en violation des clauses du bail, sous-loue les locaux commerciaux sans le concours du bailleur, on ne peut deduire de l'absence de protestation de celui-ci, qui a continue a percevoir les loyers, une renonciation tacite au droit de participer a l'acte de sous-location, cette tolerance, si prolongee soit-elle, ne constituant pas un acte de renonciation non equivoque a l'application de l'article 21 du decret du 30 septembre 1953. […] Attendu qu'en vertu du bail consenti par les consorts x…, y…, a salomon-rosa, celui-ci avait la faculte de sous-louer les locaux commerciaux a condition de remettre gratuitement aux bailleurs un acte de chaque sous-location dix jours au plus avant le delai d'opposition ;
[…] le meme objet, sans liquidation de l'ancienne societe et sans apport de son actif et de son passif a la nouvelle societe qui est la continuation de l'ancienne et constate d'autre part, que l'installation dans les lieux du siege social d'une autre societe ne comportait aucune cession de bail ni aucune location au profit de cette societe, […] a titre precaire, dans les lieux, du siege social d'une societe distincte ne constituaient pas une violation des clauses du bail qui en reglementaient la sous-location ou la cession. […] et compagnie, la societe preneuse avait, en tout etat de cause contribue elle-meme a la violation des obligations dont elle reclamait le benefice ;
Des lors que les juges du fond ont constate qu'une sous-location est intervenue aussi bien en violation des clauses du bail que des prescriptions de l'article 24 de la loi du 30 juin 1926, en vigueur a l'epoque, et de celles de l'article 21 du decret du 30 septembre 1953, applicables aux baux et instances en cours, qu'ils ont releve que la connaissance possible de la sous-location n'obligeait pas le proprietaire a mettre en oeuvre la clause resolutoire du bail avant que se posat la question de l'indemnite d'eviction, que son attitude passive sans accomplissement d'actes non equivoques d'agrement, […]
pendant 7 jours
Commentaires
Dans le cas soumis à la Cour de Cassation, le bail commercial prévoyait que toute cession du droit au bail devait être établie par un acte auquel le bailleur devait être appelé et que le preneur ne pouvait céder son fonds de commerce sans en proposer préalablement l'achat au bailleur. La Cour d'Appel a considéré que l'acte de cession ayant été notifié au bailleur, la cession lui était opposable. […] Cet arrêt est cassé par la Cour de Cassation qui rappelle que la notification faite au bailleur d'un acte de cession irrégulier pour avoir été conclu sans respecter les formalités requises par le contrat de bail n'a pas pour effet d'entraîner sa régularisation. Ainsi, la cession effectuée par le locataire en violation des clauses du bail entraîne l'inopposabilité de la cession au bailleur.
Lire la suite…Dans le cas soumis à la Cour de Cassation, le bail commercial prévoyait que toute cession du droit au bail devait être établie par un acte auquel le bailleur devait être appelé et que le preneur ne pouvait céder son fonds de commerce sans en proposer préalablement l'achat au bailleur. […] Ainsi, la cession effectuée par le locataire en violation des clauses du bail entraîne l'inopposabilité de la cession au bailleur. […]
Lire la suite…Sur le fondement de l'action oblique, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la résiliation du bail pour non-respect du règlement de copropriété par la société locataire et inertie du bailleur. […] Selon la cour, la société locataire a violé les clauses du bail et du règlement de copropriété et le bailleur, qui a délibérément tenté de tromper le syndicat en dissimulant l'activité réelle que comptait exercer son locataire, […] non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, constituait une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété en entraînant des nuisances sonores, olfactives et des allers et retours dans les parties communes". […] En conséquence, […]
Lire la suite…Voici les principales catégories de fautes pouvant justifier cette procédure : Le non-paiement des loyers et charges La violation des clauses du bail La sous-location non autorisée Le changement de destination des locaux sans accord Les troubles de voisinage répétés La dégradation importante des locaux Le non-paiement des loyers est l'un des motifs les plus fréquemment invoqués. […] La gravité de la violation est appréciée au cas par cas par les tribunaux. […] mentionnant : Les fautes reprochées au locataire Les références aux clauses du bail ou aux textes de loi violés L'intention de ne pas renouveler le bail pour ces motifs Le […]
Lire la suite…[…] non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, constituait une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété en entraînant des nuisances sonores, […] a pu prononcer la résiliation du bail et condamner la société locataire in solidum avec son bailleur à réparer le préjudice résultant des troubles occasionnés à la copropriété […] Pour ce faire, le Syndicat des copropriétaires doit justifier de trois conditions : La violation par le locataire du contrat de bail et du Règlement de copropriété : le plus souvent, la violation du Règlement de copropriété est établie par la méconnaissance de sa clause prohibant toute atteinte à la tranquillité des copropriétaires, […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Article L411-11 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 1 : Etablissement du contrat, durée et prix du bail
- Sous-section 3 : Prix du bail
Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, […]
Article L418-1 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre VIII : Dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial
L'insertion dans le contrat de bail d'une clause autorisant le locataire à céder son bail à d'autres personnes que celles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 411-35 est subordonnée à la condition que ce contrat soit passé en la forme authentique et mentionne expressément que chacune des parties entend qu'il soit soumis aux dispositions du présent chapitre. […] Les baux qui satisfont aux conditions prévues au premier alinéa sont régis, nonobstant toute
Article L411-46 du Code rural (nouveau)
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- Code rural
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 8 : Droit de renouvellement et droit de reprise
Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67.
Article L411-27 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 2 : Droits et obligations du preneur en matière d'exploitation
Les obligations du preneur relatives à l'utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. […] Des clauses visant au respect par
Article L113-11 du Code des assurances
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- Partie législative
- Livre Ier : Le contrat
- Titre Ier : Règles communes aux assurances de dommages et aux assurances de personnes
- Chapitre III : Obligations de l'assureur et de l'assuré
[…] 1° Toutes clauses générales frappant de déchéance l'assuré en cas de violation des lois ou des règlements, à moins que cette violation ne constitue un crime ou un délit intentionnel ; […]
Article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre Ier : Statut du fermage et du métayage
- Chapitre Ier : Régime de droit commun
- Section 3 : Résiliation du bail
I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
Article L461-5 du Code rural et de la pêche maritime
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- Code rural et de la pêche maritime
- Partie législative
- Livre IV : Baux ruraux
- Titre VI : Dispositions relatives à l'outre-mer
- Chapitre Ier : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon
- Section 2 : Baux autres qu'à long terme
- Sous-section 1 : Conclusion, durée, prix du bail
Le bail à ferme d'un fonds rural soumis aux dispositions du présent titre est constaté par écrit ; à défaut d'écrit, le bail est censé être fait aux clauses et conditions du contrat type établi, pour l'ensemble de la collectivité ou pour la région agricole de la collectivité dans laquelle se trouve le fonds, par une commission consultative des baux ruraux.
Article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Est réputée non écrite toute clause : […]
Article L145-51 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 8 : De la déspécialisation
[…] a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. […]
- Violation des termes du bail
- Manquement du bailleur à ses obligations
- Manquement des locataires à leurs obligations
- Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
- Obligation du bailleur de réaliser des travaux
- Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
- Résiliation du bail et maintien dans les lieux
- Non-respect des obligations locatives
- Demande de résiliation du bail pour défaut de paiement
- Inexécution des obligations locatives
- Demande de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers
- Résiliation du bail et occupation sans droit
- Demande de résiliation du bail aux torts du bailleur
- Obligation de paiement des loyers et charges
- Résiliation du bail pour défaut de paiement
- Demande de constatation de la résiliation du bail d'habitation
- Manquement aux obligations locatives
- Demande de constatation de la résiliation du contrat de bail
- Demande de constatation de la résiliation du bail
- Demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail