Interprétation des clauses du bail
Décisions
Constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l'exercice des pouvoirs du juge des référés, l'examen d'un litige portant tant sur l'interprétation des clauses du bail que sur les conséquences de la délivrance d'un permis de construire . […] 11 septembre 1986), statuant en référé, que M. X… a donné à bail en 1977 à la Société d'exploitation des établissements Michel Boidron des locaux commerciaux et d'habitation ainsi qu'une parcelle nue ; qu'une clause du bail autorisait le preneur à édifier toute construction nouvelle ou additive sous réserve des possibilités offertes par les règlements d'urbanisme et à condition que la société assume la charge de toutes les formalités ; […]
[…] Il est évident qu'il n'appartient pas au juge des référés (juge de l'évidence) d'interpréter la volonté des parties qui en l'espèce est diamétralement opposée, seul le Tribunal statuant au fond étant compétent ; Il apparaît donc que les termes du commandement de payer ne sont pas susceptibles de mettre en jeu la clause résolutoire figurant dans le bail susvisée ; il y a lieu en conséquence de débouter la SCP Y de l'intégralité de ses prétentions à l'identique de la SARL CARRE CLAIR en ce qui concerne des demandes reconventionnelles dont l'appréciation est directement liée à la demande principale ; […] Les renvoyons à saisir le Tribunal statuant au fond sur l'interprétation des clauses du bail les liant.
[…] Attendu que la société CLOROFIL invoque les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil relatifs aux obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance des lieux ainsi de prise en charge des réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires en cours de bail qui pèsent sur le bailleur tandis que la société Etablissements BOURLET-DANDRE se prévaut de clauses du bail commercial consenti le 22 novembre 1990 à la société CLOROFIL sur les lieux sis 4, rue de CLERY à Paris 2 e aux termes desquelles : […] Attendu que la solution du litige , s'agissant de travaux prescrits par l'autorité administrative, passe par l'interprétation des clauses du bail sur la répartition de cette charge entre les parties sur laquelle il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer;
[…] Attendu qu'il est certain que le bail pose une obligation pour le preneur de permettre au bailleur de pénétrer dans les lieux loués pour les visiter ou les faire visiter et qu'il ne peut être question de porter atteinte, en référé, au droit du bailleur en opérant une interprétation restrictive de la clause contractuelle, seul le juge du fond ayant éventuellement ce pouvoir ; […] Fait partiellement droit à la demande de la SARL CHATEAU DE LA PIOLINE et dit que le droit de visite de la SCI PIOLINE LE CHATEAU dans les locaux loués s'exercera, de manière provisoire, dans l'attente de la décision du juge du fond sur l'interprétation des clauses du bail, tous les jours de semaine, du lundi au vendredi, entre 15 heures et 18 heures, et avec un délai de prévenance de 72 heures ;
[…] 9 novembre 1995), que la société immobilière et de participation Festa (société Festa), qui avait donné à bail des locaux à la société Centre Pascal Europa (société Europa), mise en redressement judiciaire par jugement du 9 janvier 1989, M. X… étant désigné comme administrateur judiciaire et M. Y… comme représentant des créanciers, […] d'une part, que le commandement de payer du 2 février 1989, visant la clause résolutoire, contenait une mise en demeure, conformément à l'article 37, […] M. X… avait précisé qu'une incertitude importante pesait sur le seul élément d'actif de la société, le fonds de commerce, compte tenu de la procédure engagée relative à l'interprétation des clauses du bail;
[…] Attendu qu'ayant relevé, sans violer le principe de la contradiction, que les parties s'opposaient sur l'interprétation des clauses du bail et sur l'atteinte portée à la solidité de l'immeuble par les travaux et souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que les travaux aient été indispensables pour permettre à la société Caveq d'exercer son commerce, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision;
[…] le juge-commissaire a constaté que la contestation, qui portait sur l'interprétation des clauses du bail, était sérieuse ne relevant pas de sa compétence et a invité en conséquence les parties à saisir dans le délai d'un mois, […] 3°/ que l'indemnité prévue par une clause pénale est fondée sur la responsabilité contractuelle du débiteur, de sorte que le fondement juridique d'une créance indemnitaire n'est pas modifié lorsqu'elle est réclamée au débiteur, […] au titre de sa responsabilité contractuelle ; qu'après avoir estimé que l'article 9.1 du titre II du contrat de bail était une clause pénale et que la SCI Aéroville aurait déclaré une créance fondée sur cette seule stipulation contractuelle, […]
[…] Faisant valoir la perte de temps occasionnée par les échanges entre les parties, les requérants soulignent le fait qu'ils ne peuvent terminer les travaux de réhabilitation de l'appartement du 1 er étage et le mettre en location, et invoquent les clauses du bail relatives à l'entretien, aux travaux et aux réparations. […] Attendu quoi qu'il en soit, la nécessité alléguée d'une telle installation étant contestée, qu'une interprétation des clauses du bail ne peut être éludée, qui n'appartient pas au juge des référés, l'urgence n'étant au demeurant nullement carcatérisée ;
[…] Attendu que l'association INTERFEL s'oppose en soutenant que si le bail prévoit en ses articles 14.2 et 14.3 que ces deux postes de charges doivent être effectivement remboursés au bailleur, l'article 9 des conditions particulières prévoit aussi un plafond d'augmentation totale des charges locatives et/ou taxes maximum de 3 000 € par an, dont il n'est pas justifié qu'il n'est pas atteint en l'espèce ;Attendu que la société civile TINON conteste cette interprétation des clauses du bail en faisant observer que ce plafonnement ne s'appliquerait qu'aux nouvelles charges locatives et/ou taxes, […] dont la taxe foncière de la taxe sur les bureaux ;Mais attendu que cette interprétation, […]
[…] Que l'interpretation des clauses d'un bail constitue une contestation serieuse ; Qu'en l'etat de l'ambiguite nee de l'imprecision des notions d'activites se rattachant directement ou indirectement et d'activites connexes ou complementaires, laquelle impliquait necessairement une interpretation des clauses du bail en fonction des usages du commerce, la cour d'appel ne pouvait decider que les preneurs avaient enfreint la clause les obligeant a faire connaitre aux proprietaires leur intention d'adjoindre les activites litigieuses, qu'en tranchant une contestation serieuse ;
pendant 7 jours
Commentaires
Taxe foncière en bail commercial : vérifier l'obligation du preneur La taxe foncière en bail commercial constitue souvent une ligne de récupération attendue dans le compte d'exploitation du propriétaire. […] Néanmoins, cette faculté ne vaut pas transfert automatique. […] Arnaud Lecourt souligne cette exigence de précision tout en relevant les nuances de la jurisprudence dans l'interprétation des clauses (JCl. Bail à loyer, fasc. 1430-20,§ 34-35). […] Les restrictions de l'article R. 145-35 concernent les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. […]
Lire la suite…En novembre 2012, une SCI a donné à bail à une société un local situé dans un centre commercial, le contrat prévoyant une livraison du local à une date dont le preneur serait avisé, fixée à deux mois avant la date d'ouverture du centre commercial au public. […] Cette créance a été contestée par le mandataire judiciaire. […] Par une ordonnance du 23 septembre 2016, le juge-commissaire a constaté que la contestation, qui portait sur l'interprétation des clauses du bail, était sérieuse mais ne relevant pas de sa compétence et a invité en conséquence les parties à saisir dans le délai d'un mois, sous peine de forclusion, le juge compétent. […]
Lire la suite…Le Cabinet CHABANE intervient à toutes les étapes de la vie d'un bail commercial, […] Grâce à une expertise approfondie, le Cabinet veille à la solidité juridique des contrats et à l'anticipation des risques liés aux relations locatives. […] Domaines d'intervention : Rédaction de baux, […] y compris demandes d'indemnité d'éviction Évaluation et contestation des indemnités d'éviction ou d'occupation Accompagnement dans les négociations de baux, avec recherche d'équilibre entre bailleur et preneur Gestion des ruptures anticipées de baux et litiges liés à l'occupation ou à l'interprétation des clauses du bail Vous êtes confronté à un litige ou une question […] relative à un bail commercial ?
Lire la suite…Domaines d'application et limites légales de l'arbitrage immobilier L'arbitrage immobilier couvre principalement les litiges contractuels entre parties privées : différends entre copropriétaires, conflits sur l'exécution de contrats de promotion immobilière, ou désaccords entre bailleurs et preneurs sur l'interprétation des clauses de bail commercial. […]
Lire la suite…À cet égard, présentent le caractère de questions de droit échappant à la compétence des experts : - une question d'interprétation des clauses d'un bail (CE, arrêt du 16 janvier 1920, n° 59981, RO, […]
Lire la suite…Les gestionnaires et rédacteurs de baux commerciaux ont pris alors l'habitude d'imputer fréquemment les travaux de l'article 606 du code Civil au preneur. Devant certains excès, la jurisprudence est intervenue pour limiter la portée de certaines clauses. Par ailleurs, le bailleur répond en principe de la vétusté quand bien même la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil serait, par une clause du contrat de bail qui ne peut qu'être interprétée strictement, […] mais en contrepartie d'une interprétation des clauses du bail extrêmement restrictive par le Juge dans un souci de protection du locataire, […]
Lire la suite…Les gestionnaires et rédacteurs de baux commerciaux ont pris alors l'habitude d'imputer fréquemment les travaux de l'article 606 du code Civil au preneur. Devant certains excès, la jurisprudence est intervenue pour limiter la portée de certaines clauses. Par ailleurs, le bailleur répond en principe de la vétusté quand bien même la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil serait, par une clause du contrat de bail qui ne peut qu'être interprétée strictement, […] mais en contrepartie d'une interprétation des clauses du bail extrêmement restrictive par le Juge dans un souci de protection du locataire, […]
Lire la suite…[…] bail Il est fondamental de noter que cet article ne s'applique qu'aux baux commerciaux et non aux autres types de baux , […] il convient de souligner que les parties peuvent déroger à cette règle en insérant une clause attributive de compétence dans le bail commercial. […] Rôle du juge dans le règlement des litiges Le juge saisi en application de l'article L145-93 joue un rôle central dans la résolution des litiges relatifs aux baux commerciaux. […] Le juge dispose de plusieurs prérogatives pour mener à bien sa mission : Le pouvoir d'interprétation des clauses du bail […]
Lire la suite…La SARL Le Panier De Luz est mal venue d'invoquer des travaux réalisés sur le parking sans l'autorisation de sa bailleresse et en totale contravention aux clauses du bail. […] Il résulte de ce qui précède que la SARL Le Panier de Luz ne peut utilement faire valoir qu'elle avait bien un intérêt pour agir. […] L'interprétation des clauses du bail ne relevant que de la juridiction judiciaire, et le plan de masse approuvé par le permis de construire litigieux ne pouvant à l'évidence être regardé comme une voie de fait, dès lors qu'il se rattache à un pouvoir que l'autorité administrative détient légalement, la requête d'appel, […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.
Article L145-4 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 2 : De la durée
[…] Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires
Article L145-38 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
Article L212-1 du Code de la consommation
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- Partie législative nouvelle
- Livre II : FORMATION ET ÉXECUTION DES CONTRATS
- Titre Ier : CONDITIONS GÉNÉRALES DES CONTRATS
- Chapitre II : Clauses abusives
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard
Article L145-34 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
[…] A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, […] calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, […]
Article L145-16-2 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.
Article L145-39 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 6 : Du loyer
En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Article L622-14 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE VI : Des difficultés des entreprises
- TITRE II : De la sauvegarde
- Chapitre II : De l'entreprise au cours de la période d'observation
[…] Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail.
Article L145-28 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 4 : Du refus de renouvellement
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Article L145-1 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 1 : Du champ d'application
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
- Interprétation des clauses contractuelles
- Interprétation des stipulations contractuelles
- Validité du bail
- Violation des clauses du bail
- Existence d'un contrat de bail
- Interprétation du contrat
- Obligation du bailleur de réaliser des travaux
- Existence d'un bail
- Demande de résiliation du bail et d'expulsion du locataire
- Demande de constatation de la résiliation du bail d'habitation
- Interprétation des clauses du contrat d'assurance
- Demande de fixation du loyer à un montant inférieur
- Demande de constatation de la résiliation du bail
- Demande de constatation de la résiliation du contrat de bail
- Demande de constatation de la résiliation du bail et d'expulsion
- Demande de paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
- Demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail
- Demande de validation du congé et d'expulsion du locataire
- Résiliation du bail et occupation sans droit
- Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
Le Cabinet CHABANE intervient à toutes les étapes de la vie d'un bail commercial, […] Grâce à une expertise approfondie, le Cabinet veille à la solidité juridique des contrats et à l'anticipation des risques liés aux relations locatives. […] Domaines d'intervention : Rédaction de baux, […] y compris demandes d'indemnité d'éviction Évaluation et contestation des indemnités d'éviction ou d'occupation Accompagnement dans les négociations de baux, avec recherche d'équilibre entre bailleur et preneur Gestion des ruptures anticipées de baux et litiges liés à l'occupation ou à l'interprétation des clauses du bail Vous êtes confronté à un litige ou une question […] relative à un bail commercial ?
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