ARRÊT DU

03 Juin 2020

JYS / NC

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N° RG 17/00477

N° Portalis DBVO-V-B7B -CN7D

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Z X

D A épouse X

C/

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER

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GROSSES le

à

ARRÊT n° 205-20

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité française, retraité

Madame D A épouse X

née le […] à […]

de nationalité française, retraitée

domiciliés ensemble : Haut Sabla

[…]

représentés par M^e Christine ROUL, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTS d’un jugement rendu par le tribunal d’instance de MARMANDE en date du 09 mars 2017, RG 11-16-000058

D’une part,

ET :

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[…]

[…]

représentée par M^e Hélène GUILHOT, avocat associé de la SCP TANDONNET ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 06 novembre 2019 devant la cour composée de :

Présidente : P Q, Présidente de Chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : N O

Les parties ont été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS

Suivant un mandat du 27 janvier 2014 à l’agence de Marmande de la société Bourse de l’Immobilier, les époux Z X et D A ont confié à la vente quatre immeubles nus, dont un terrain de 2 434 m² situé à Cocumont (Lot-et-Garonne) moyennant le prix de 34 500 euros net vendeur avec une rémunération de 4'500 euros à l’intermédiaire.

F B et G H ont visité le lieu le 18 février 2014.

Suivant compromis du 22 mars 2014 par l’intermédiaire de la société d’agence immobilière Century 21 puis par acte authentique du 29 octobre 2014, les mandants ont conclu la vente avec F B et G H au prix de 34'500 euros, frais d’agence de 4'500 euros inclus.

Suivant lettre recommandée du 18 août 2014, le montant de la commission a été réclamé aux époux X et A par la Sas Bourse de l’immobilier, à laquelle les vendeurs n’ont pas répondu.

PROCÉDURE

Suivant acte d’huissier du 11 février 2016, la Sas Bourse de l’immobilier a fait assigner Z X, D A épouse X, F B et G C devant le tribunal d’instance de Marmande sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1998 du code civil au principal en condamnation solidaire au paiement de 4'500 euros avec intérêts au taux légal.

Par jugement du 9 mars 2017, le tribunal a :

— condamné Z et D X à payer à la Bourse de l’immobilier 4'500 euros de dommages et intérêts,

— débouté la Bourse de l’immobilier de sa demande contre F B et G C,

— condamné les époux X aux dépens,

— condamné la Bourse de l’immobilier à payer à F B et I C 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration du 18 avril 2017, Z X et D A ont formé appel total.

PRÉTENTIONS

Selon conclusions visées au greffe le 10 juillet 2017, les époux X A demandent de :

— réformer le jugement,

— débouter la Bourse de l’immobilier de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la bourse de l’immobilier à leur payer 2'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les appelants exposent que la Bourse de l’immobilier a fait visiter leur terrain à différentes personnes dont à F B et G H le 18 février 2014 en leur absence et sans les en aviser ; cette agence n’a pas su conseiller les acquéreurs potentiels ; ils se sont tournés vers l’agence immobilière Century 21 laquelle leur a donné satisfaction pour l’achat du terrain sans la bande de liaison partant de la route et les en a avisés ; ils ont ainsi pu communiquer directement avec les acheteurs après la signature du compromis au mois d’octobre 2014.

Ils font valoir qu’ils n’avaient pas connaissance de l’identité des acquéreurs avec les visiteurs envoyés par la Bourse de l’immobilier ; ils n’ont pas été destinataires des courriels de prévenance des 20 et 25 février 2014'de la Bourse de l’Immobilier, laquelle ne prouve pas la réception de ses courriels ; ils n’ont commis aucune faute.

Selon conclusions visées au greffe le 5 septembre 2017, la SAS La Bourse de l’Immobilier demande de :

— la recevoir en son appel incident,

— confirmer le jugement en ce que le tribunal d’instance a condamné les époux X et A à lui payer 4'500 euros à titre de clause pénale, subsidiairement la même somme à titre de dommages et intérêts,

— réformer le jugement pour le surplus,

— condamner solidairement les époux X et A à lui payer 4'500 euros et les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2014,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Z X, D A épouse X, F B et G H à lui payer 3'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée expose que les époux X et A ont reçu le rapport de la visite des acquéreurs potentiels F B et G H du 18 février 2014 dans un courriel contenant les coordonnées de ces derniers, reçu le 20 suivant ; M. B et M^me C ont formulé une proposition d’achat le 19 février 2014 qu’elle a répercutée aux époux X A le 25 suivant ; son négociateur a répondu aux interrogations sur la nécessité de créer une voie d’accès indépendante.

Elle fait valoir qu’aux termes du mandat, les époux X et A vendeurs se sont interdits de traiter directement ou par un autre intermédiaire avec un acheteur présenté par la Bourse de l’immobilier ; ce faisant, ils ont engagé leur responsabilité contractuelle.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 septembre 2019, le conseiller de la mise en état a clôturé l’instruction de la procédure et fixé l’affaire à plaider à l’audience du 6 novembre 2019.

MOTIFS

Pour condamner les époux X et A, le tribunal a jugé que les vendeurs, qui ont bien reçu l’offre d’achat de 34'500 euros incluant la commission de l’agence de la Bourse de l’Immobilier, n’ont pas respecté l’interdiction figurant au mandat, de traiter avec un acquéreur présenté par l’agence hors la présence de l’agence.

1/ Sur les dommages – intérêts :

La société Bourse de l’Immobilier rapporte bien la preuve réclamée par les époux X et A à savoir non seulement les courriels du 20 février 2014 de compte rendu de visite et du 25 février 2014 de leur offre d’achat conforme, mais aussi, la preuve de leur réception.

La pièce de recherche de mail sur serveur indique que :

— le message de marmande@bourse-immobilier.fr à l’objet 'rapport écrit suite visite de votre bien par m et mme B K H G’ a été reçu à 16:47:17 «'SMTP session successfull'»,

— le message de marmande@bourse-immobilier.fr à l’objet 'proposition d’achat terrain cocumont’ a été reçu à 14:29:42 «'SMTP session successfull'».

Les époux X et A soulèvent l’absence de communication d’accusés de réception et de lecture mais ne contestent pas ces éléments.

Il est à noter que le sujet du premier courriel identifie bien les acheteurs potentiels.

C’est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte dans leur intégralité, que le juge du premier degré a prononcé, par une exacte analyse des faits de la cause et une juste application du droit compte tenu des éléments qui lui étaient soumis et qui n’ont pas varié en cause d’appel, la responsabilité contractuelle des époux X et A.

La décision entreprise, qui ne peut faire l’objet d’aucune autre critique, doit être confirmée.

2/ Sur les accessoires :

Les intérêts moratoires sont dus à compter de la réception le 24 août 2014 de la lettre du 20 précédent de mise en demeure de payer 4'500 euros.

L’article 1343-2 du code civil dispose :

«'Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'».

En raison de la durée de la procédure, les intérêts dus pour une année entière seront à capitaliser.

3 /Sur les dépens :

Les époux X et A qui succombent en leur appel en supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

Vu l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en application de la loi 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 modifiée ;

Confirme le jugement du 9 mars 2017 du tribunal d’instance de Marmande en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Z X et D A épouse X aux intérêts moratoires au taux légal à compter du 24 août 2014 lesquels seront capitalisés par année entière,

Condamne Z X et D A épouse X aux dépens d’appel et à payer à la société Bourse de l’Immobilier 2'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par P Q, présidente de chambre, et par N O, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,

N O P Q