Cour d'appel d'Agen, Chambre civile, 27 mai 2020, n° 18/00378

TGI Auch 21 mars 2018

CA Agen
Confirmation 27 mai 2020

Arguments

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Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a estimé que les époux X n'ont pas commis de faute et que le refus de la banque n'était pas imputable à leur comportement.
Rejeté
Résistance abusive des intimés
La cour a jugé que la résistance des intimés n'était pas abusive, car ils n'étaient pas responsables de la non-réalisation de la condition suspensive.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SASU L.A.C Transactions a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'Auch qui avait débouté ses demandes de paiement d'honoraires suite à l'échec d'une vente immobilière. La question juridique principale était de savoir si la condition suspensive d'obtention de prêt avait été réalisée. Le tribunal de première instance a conclu que les attestations de la banque ne constituaient pas une offre de prêt valide et que les époux X n'avaient pas fait obstacle à la réalisation de cette condition. La cour d'appel a confirmé ce jugement, en soulignant que les époux X avaient respecté leurs obligations et que le refus de la banque était justifié. La cour a donc infirmé les prétentions de la SASU L.A.C Transactions et a condamné cette dernière aux dépens.

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1. Distinction entre un agent commercial et un agent immobilier

Cabinet Neu-Janicki · 21 juin 2020

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Sur la décision

Référence :	CA Agen, ch. civ., 27 mai 2020, n° 18/00378
Juridiction :	Cour d'appel d'Agen
Numéro(s) :	18/00378
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Auch, 21 mars 2018, N° 16/00916
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude GATÉ, président
Avocat(s) :	Nezha FROMENTEZELaetitia DAURIACDominique CELIER
Cabinet(s) :	SELARL NEZHA FROMENTEZE
Parties :	S.A.S.U. LAC TRANSACTIONS c/ S.A.R.L. LA CLOSERIE DU PRINCE, S.C.I. COSTI

Texte intégral

ARRÊT DU

27 MAI 2020

CG* / CB

— --------------------

N° RG 18/00378

N° Portalis DBVO-V-B7C-CRZL

— --------------------

SASU LAC TRANSACTIONS la SASU LAC TRANSACTIONS exploite sous l’enseigne CABINET MICHEL SIMOND

A X, B Y épouse X, S.A.R.L. LA CLOSERIE DU PRINCE, S.C.I. X

— -----------------

GROSSES le

ARRÊT n° 189-20

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SASU LAC TRANSACTIONS la SASU LAC TRANSACTIONS exploite sous l’enseigne CABINET MICHEL SIMOND

Activité : Agent immobilier

[…]

Représentée par M^e Nezha FROMENTEZE, SELARL FROMENTEZE, avocat au barreau de LOT

APPELANTE d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AUCH en date du 21 Mars 2018, RG n° 16/00916

D’une part,

ET :

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Chef d’entreprise

[…]

Madame B Y épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Chef d’entreprise

'La closerie du Prince’ […]

[…]

S.A.R.L. LA CLOSERIE DU PRINCE

[…]

S.C.I. X

[…]

Représentés par M^e Dominique CELIER, Postulant, avocat au barreau de GERS

et par M^e Laetitia DAURIAC, DAURIAC & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de LIMOGES

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 12 Février 2020 devant la cour composée de :

Présidente : F G, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Conseiller

Greffière : D E, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Les parties ont été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

FAITS ET PROCÉDURE

La SARL Les Pyramides exploitait un fonds de commerce d’hôtel restaurant à Causse et Diege dans I’Aveyron sous l’enseigne le Claux de Sérignac.

La SCI Le Sphinx était propriétaire de l’ensemble immobilier dans lequel cette activité était exploitée.

Les associés de ces deux sociétés ont décidé de vendre tant le fonds de commerce que le bien immobilier. Ils ont alors confié à la SASU L.A.C Transactions, société spécialisée dans la transaction de fonds de commerce et d’immeubles professionnels, le soin d’effectuer les démarches en ce sens.

La société L.A.C Transactions a présenté aux associés de la SARL Les Pyramides et de la SCI Le Sphinx, A X et son épouse, B X née Y.

Deux compromis de vente ont été signés le 16 février 2015 en l’étude de Maître Morel, notaire à Figeac.

Le premier portait sur l’ensemble immobilier, le prix de vente ayant été fixé à 320.000 €. Cet acte comportait une condition suspensive relative à I’obtention d’un prêt de 241.000 € sur 15 ans, la réception de l’offre devant intervenir au plus tard le 14 avril 2015. Le compromis comprenait également une clause intitulée 'négociation’ prévoyant une rémunération de 41 666,66 € hors taxes au profit de la société L.A.C Transactions et qui stipulait : 'toutefois, si par suite à un accord amiable, les parties convenaient de résilier purement et simplement cette convention, elles s’engagent solidairement à verser au négociateur la somme de 60 000 € à titre d’indemnité compensatrice". Il était précisé que cette clause 'négociation’ ne s’appliquerait pas si les conditions suspensives prévues à l’acte ne se réalisaient pas, 'à charge pour la partie concernée d’apporter les preuves que toute diligence a été apportée pour que les conditions suspensives soient réalisées".

Le second compromis portait sur la cession du fonds de commerce au prix de 50.000 €. Cet acte comprenait également une clause 'négociation’ stipulant une rémunération de 8 333,33 € hors taxes et, en cas de résiliation amiable de la convention, une indemnité compensatrice de 60 000 €. Ce compromis ne comportait pas de condition suspensive mais une clause d’indivisibilité entre les deux actes ainsi rédigée : 'les ventes dudit immeuble et du fonds de commerce sont indissociables et par conséquent, en cas de non réalisation de l’une, l’autre ne pourra être régularisée'.

Il était prévu que l’acte authentique de vente intervienne le 30 juin 2015.

Par actes sous seing privé des 10 et 21 avril 2015, il a été convenu de proroger le délai de la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt jusqu’au 14 mai 2015.

Le 6 mai 2015, le Crédit Agricole a établi deux attestations en vertu desquelles la banque a certifié avoir accordé à la SARL X un prêt de 40 000 € et à la SCI X un prêt de 350 000 €.

Une première date de signature de l’acte authentique a été fixée au 16 juin 2015 puis reportée au 29 juin 2015.

Cependant, par attestation du 23 juin 2015, le Crédit Agricole a indiqué que les deux prêts avaient été refusés 'au vu des derniers éléments fournis".

Par actes du 11 août 2016, la SASU L.A.C Transactions a fait assigner les époux X, la SCI X et la SARL La Closerie Du Prince devant le tribunal de grande instance d’Auch pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

—  10 000 € au titre de ses honoraires de négociation en vue de la cession du fonds de commerce appartenant à la SARL Les Pyramides, outre intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2015, date de la première mise en demeure,

—  50 000 € au titre de ses honoraires en vue de la cession de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Le Sphinx, outre intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2015, date de la première mise en demeure,

—  5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement du 21 mars 2018, le tribunal a :

— débouté la SASU L.A.C Transactions de ses demandes,

— condamné la SASU L.A.C Transactions à verser à A et B X, la SCI X et la SARL La Closerie Du Prince la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Le tribunal a notamment retenu qu’il ressort des dispositions contractuelles que, pour la réalisation de la condition suspensive, les époux X devaient remettre une offre écrite conforme aux articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation ; or, en application de ces dispositions, l’offre de prêt doit obligatoirement mentionner, non seulement la durée du prêt et son montant, mais également son coût total, le montant du taux effectif global, les date et conditions de mise à disposition des fonds, l’échéancier des amortissements […]. Les attestations du 6 mai 2015 ne respectent pas ces exigences et ne peuvent donc pas être considérées comme une offre de prêt au sens des dispositions susvisées et ne sont donc pas suffisantes pour considérer que la condition suspensive est réalisée.

Le tribunal a aussi jugé qu’il n’était pas établi que les acquéreurs ont délibérément fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, le simple fait de sensibiliser la banque sur la solidarité aux dettes antérieures du fonds de commerce ne pouvant être considéré comme un acte tendant à empêcher l’accomplissement de la condition suspensive au sens de l’article 1178 du code civil.

Par déclaration du 12 avril 2018, la SASU L.A.C Transactions a interjeté appel en visant tous les chefs du dispositif du jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes d’uniques conclusions du 29 juin 2018, la société L.A.C Transactions demande à la Cour de réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la tribunal de grande Instance d’Auch en date du 21 mars 2018 et statuant à nouveau :

— à titre principal, dire et juger que la condition suspensive d’obtention de prêt inscrite dans le compromis conclu entre la SCI Le Sphynx et les époux X a été réalisée suite à l’accord de la banque d’accorder le prêt aux acquéreurs le 6 mai 2015,

— à titre subsidiaire, dire que la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas pu se réaliser du seul fait du comportement fautif des époux X ayant empêché sa réalisation,

— en tout état de cause :

* dire que le comportement fautif des époux X a causé un préjudice à la SASU L.A.C Transactions,

* condamner solidairement les époux X, la SCI X et la SARL La Closerie du Prince à lui payer les sommes de :

—  60 000 € TTC à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2015, date de la première mise en demeure,

—  5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

— l’attestation de la banque étant intervenue le 6 mai 2015, la condition suspensive a été réalisée dans les délais fixés par les parties,

— l’offre de prêt n’a pas à être formalisée, étant soumise au principe du consensualisme,

précisant qu’en l’espèce, les termes utilisés font état d’un engagement ferme,

— le second courrier est intervenu après la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt ce qui rend la rétractation de la banque sans effet ; en outre, ce courrier n’est intervenu que par suite du changement d’avis des consorts X, préférant acquérir un complexe hôtelier dans le Gers, comme en atteste le courrier de la banque adressé au notaire des vendeurs,

— les époux X ne justifient d’aucune diligence, ne précisant pas à quelle banque ils se sont adressés ni quelles caractéristiques de financement ont été requises ; la seule pièce produite montre à l’inverse qu’ils ont incorrectement accompli les diligences qui leur incombaient, sollicitant un prêt de 350 000 € alors qu’il n’en était exigé un que de 241 000 € ;

— par ailleurs, ils ont été partie prenante au refus de la banque, celle-ci soulignant dans son courrier les réserves exprimées par ses clients, alors que celles-ci n’ont nullement pour origine des éléments extrinsèques ou postérieurs à la signature de l’acte mais une insatisfaction relative aux clauses du contrat qu’ils ont pourtant signé.

Les époux X, la SCI X et la SARL La Closerie du Prince, par uniques conclusions du 25 septembre 2018, demandent à la Cour de débouter la SASU L.A.C Transactions de l’ensemble de ses demandes et la condamner à leur verser la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent que :

— l’accord de principe de la banque du 6 mai 2015 ne peut être considéré comme une offre de prêt requise par les termes du compromis, ce d’autant plus qu’elle l’a, in fine, refusée,

— les époux X n’ont commis aucune faute et ne sont pas responsables du refus opposé par la banque, celle-ci ayant expliqué au notaire des vendeurs, dans un courrier du 12 août 2015, que le projet d’acte authentique prévoyait une nouvelle condition, à savoir une clause de solidarité des acquéreurs avec les dettes antérieures des vendeurs qui ne figurait pas initialement dans le compromis de vente,

— le fait que les acquéreurs aient sollicité un montant supplémentaire à celui figurant dans le compromis de vente est sans incidence dès lors que la banque avait donné son accord de principe sur ce montant et que ce n’est absolument pas en lien avec la cause du refus de financement,

— la condition suspensive n’ayant pas été réalisée, les honoraires de négociation ne sont pas dus par application des clauses du contrat.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2020 et l’affaire fixée au 12 février 2020.

MOTIFS

Vu l’article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 74 du décret du 20 juillet 1972,

Nul ne discute que la SASU L.A.C Transactions doit être qualifiée d’agent immobilier et que son activité relève des dispositions des textes précités.

Aucune commission ne peut être exigée, ou même acceptée, par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu’à des dommages et intérêts en cas d’échec de l’opération du fait du candidat acquéreur sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à condition de caractériser une faute de l’acquéreur lui ayant causé un préjudice au sens de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au présent litige.

C’est d’ailleurs la seule demande formée par la SASU L.A.C Transactions au dispositif de ses conclusions, sollicitant de dire 'en tout état de cause' que le comportement fautif des époux X a causé un préjudice à la SASU L.A.C Transactions et de condamner solidairement les intimés à lui payer la somme de 60 000 € TTC à titre de dommages et intérêts.

La SASU L.A.C Transactions soutient que les époux X :

— ne justifient d’aucune diligence : ils n’indiquent pas à quelles banques ils se sont adressés ni quelles caractéristiques de financement ont été requises ;

— ont au contraire incorrectement accompli leurs diligences en demandant à la banque un prêt de 350 000 € alors qu’il n’en était exigé un que de 241 000 € ;

— ont été partie prenante du refus de la banque, celle-ci soulignant dans son courrier les réserves émises par ses clients alors qu’ils auraient du s’abstenir de tout acte de nature à 'ruiner' les chances d’obtenir le financement sollicité ;

— n’ont pas souhaité acquérir le fonds et l’ensemble immobilier dans l’Aveyron afin de se consacrer à un nouveau projet dans le Gers.

Or, il convient de relever tout d’abord que les époux X ont formé une demande de prêt auprès du Crédit Agricole dont on connaît les caractéristiques par le biais de l’attestation faite par ce dernier le 6 mai 2015 ; ils n’étaient pas tenus de former des demandes auprès d’autres organismes bancaires aux termes des deux compromis de vente.

Ensuite si le prêt sollicité auprès du Crédit Agricole s’agissant de l’achat de l’immeuble ne correspond pas aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente, force est de constater que ce n’est pas cela qui a motivé le refus de la banque puisque, dans un premier temps, elle avait accepté le prêt sollicité par les époux X, qu’elle a ensuite refusé pour un autre motif et ce, juste avant la signature de l’acte définitif, privant ainsi les époux X de la possibilité d’engager d’autres démarches.

En effet, suivant courrier du 12 août 2015, la banque a motivé son refus auprès du notaire au vu de l’étendue des obligations de ses clients concernant les éventuelles dettes liées au fonds de commerce. Il ne peut être reproché aux époux X d’avoir attiré l’attention de la banque sur ce point dès lors qu’ils étaient tenus à son égard d’une obligation de loyauté s’agissant notamment de leur situation financière ; or, le fait d’être tenus aux éventuelles dettes liées au fonds de commerce est un élément à prendre en compte puisqu’il influe nécessairement sur leurs capacités de remboursement, quand bien même il s’agit du prêt afférent à l’achat du bien immobilier, seul concerné par la condition suspensive, et non de celui relatif à l’achat du fonds de commerce.

Il n’est ainsi pas caractérisé de manquement des époux X à leur obligation de diligences et de loyauté, ni démontré qu’il s’agit d’une attestation de complaisance faite par la banque qui, outre le fait qu’elle n’avait pas à motiver son refus, n’avait pas non plus à inviter les parties à établir un nouveau projet stipulant expressément l’absence de solidarité aux éventuelles dettes antérieures.

Il importe peu à ce titre que cette solidarité ait été ou non prévue dans le compromis de vente, et donc que les époux X en aient eu connaissance avant la demande de prêt, puisque cela ne les dispensait pas d’en informer la banque, celle-ci demeurant alors libre d’accepter ou de refuser le prêt.

La réitération des actes sous la forme authentique n’ayant pas pu se faire, faute de réalisation des conditions suspensives des deux compromis de vente, les époux X étaient en droit de se consacrer à un autre projet ; bien que peu de temps se soit écoulé entre les deux opérations, cela ne suffit pas à caractériser une volonté des époux X de faire échec à la première au profit de la seconde.

Il s’ensuit qu’aucune faute n’est caractérisée à l’égard des époux X ni de leurs sociétés, la SARL La Closerie du Prince et la SCI X.

En conséquence, par motifs substitués, le jugement sera pleinement confirmé.

La SASU L.A.C Transactions, partie perdante succombant en son appel, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Par ailleurs, l’équité commande de faire droit pour partie à la demande des intimés formée en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, la SASU L.A.C Transactions sera condamnée à leur verser la somme de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’ordonnance n° 2020-204 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en application de la loi 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mars 2018 par le tribunal de grande instance d’Auch,

Y AJOUTANT,

Condamne la SASU L.A.C Transactions à payer à A X, B X, la SARL La Closerie du Prince et la SCI X la somme unique de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux entiers dépens de la présente procédure.

Le présent arrêt a été signé par F G, présidente de chambre, et par D E, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente

D E F G