ARRÊT DU

16 Mars 2022

CV / NC

--------------------

N° RG 21/00453

N° Portalis DBVO-V-B7F -C4IN

--------------------

C A

C/

G DE B

E DE B

EARL DE LALUBIN

-------------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 119-2022

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur C A

né le […] à […]

de nationalité française, conseil en gestion

domicilié : […]

[…]

[…]

représenté par M^e Frédérique POLLE, avocate au barreau d’AGEN APPELANT d’une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 07 avril 2021, RG 20/00377

D’une part,

ET :

Monsieur G DE B

né le […] à […]

retraité

domicilié : […]

[…]

Monsieur E DE B agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de liquidateur de l’EARL de LALUBIN

né le […] à […]

domicilié : […]

[…]

EARL DE LALUBIN représentée par son liquidateur M. E de B

[…]

[…]

représentés par M^e Elodie SEVERAC, substituée à l’audience par M^e Patrick LAMARQUE, avocate au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 19 janvier 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Cyril VIDALIE, Conseiller

qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre lui-même de :

J SCHMIDT et Jean-Yves SEGONNES, Conseillers

en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

Par mandat du 10 avril 2010, la GFA de Lalubin a confié à la SARL AGC L’Agence un mandat de vente d’une propriété agricole située communes d’Anzex (47) et de La Réunion (47) s’étendant sur 138 hectares et composée de diverses parcelles, au prix de 1 138 750 €, prévoyant une rémunération du mandataire de 6 % soit 68 325 € à la charge de l’acquéreur.

Le 14 janvier 2011, un premier compromis de vente portant sur une superficie de terres de 93 hectares 50 ares 64 centiares a été établi avec E X moyennant un prix de 801 325 €, prévoyant le paiement par celui-ci de la commission de l’agence d’un montant de 48 229,53 €.

L’acte était soumis à une condition suspensive intitulée 'résiliation de bail' stipulant 'le vendeur s’engage expressément à obtenir du Gaec de Lalubin la résiliation des baux ruraux consentis audit Gaec concernant les biens objet des présentes, et à faire son affaire personnelle de toutes conséquences financières de cette résiliation notamment quant aux indemnités dues au preneur sortant ou aux indemnités dues pour la cession au profit de Monsieur X des DPU détenus par le Gaec ainsi qu’il sera dit ci-après. La présente vente aura lieu sous la condition suspensive de résiliation dudit bail et de libération des parcelles vendues, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique'.

La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 avril 2011.

Le 4 février 2011, un second compromis de vente portant sur une superficie de terres de 39 hectares 84 ares 30 centiares a été établi avec Césarine Alante épouse Y moyennant un prix de 298 822,50 €, prévoyant le paiement par celle-ci de la commission de l’agence d’un montant de 17 929,35

€.

L’acte mentionnait sous l’intitulé 'intervention du preneur', que le Gaec de Lalubin représenté par Z de B, intervenait à l’acte en qualité de preneur des parcelles objet de la vente, déclarait avoir été informé du projet de vente, dispensait le vendeur de lui adresser la notification prévue par l’article L 412-8 du Code rural, informait le vendeur qu’il n’était pas intéressé par l’acquisition du bien, et qu’il entendait par son intervention renoncer à son droit de préemption, et résilier purement et simplement le bail rural portant sur les parcelles vendues ; l’acte mentionnait, à cet égard, 'il est expressément convenu entre le vendeur et le preneur de la résiliation pure et simple du bail de fermage sur les parcelles vendues, à compter du jour de la réalisation des présentes par acte authentique'.

La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 août 2011.

La SARL AGC L’Agence a fait l’objet d’une liquidation judiciaire ordonnée par jugement du tribunal de commerce de Paris du 18 septembre 2013. La procédure a été clôturée par jugement du 2 décembre 2014.

Se prévalant d’une créance incluant la commission prévue par les compromis de vente, régulièrement déclarée, et de son droit à agir personnellement en justice pour en obtenir le paiement postérieurement à la clôture de la liquidation judiciaire de la Sarl AGC l’Agence, C A a assigné le 13 février 2020 Z de B, E de B, et l’Earl de Lalubin devant le tribunal de grande instance d’Agen, en responsabilité extracontractuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, afin d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 66 128,88 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2015, outre celle de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en exposant au soutien de son action qu’ils s’étaient rendus auteurs de fautes ayant conduit à l’absence de réalisation des ventes et du paiement des commissions prévues.

Les défendeurs ont opposé à l’action la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action par voie de conclusions d’incident dont ils ont saisi le juge de la mise en état.

Par ordonnance du 7 avril 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Agen a :

- déclaré irrecevable comme prescrite l’action diligentée par C A à l’encontre de Z de B, E de B et l’Earl de Lalubin,

- condamné C A à payer à Z de B, E de B et l’Earl de Lalubin 1 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamné C A aux dépens.

Le juge de la mise en état, faisant application des articles 2224, 2233 et 2234 du Code civil, a considéré qu’C A ne pouvait prétexter avoir dû attendre l’issue de procédures diligentées par E X ou le GFA de Lalubin auxquelles il n’était pas partie, mais avait la faculté d’intervenir, pas plus que n’y étaient parties Z de B et E de B.

En outre, à compter de la clôture de la liquidation judiciaire de l’agence AGC qui n’avait pas engagé d’action en recouvrement de la commission litigieuse, prononcée le 2 décembre 2014 et publiée au Bodacc le 31 décembre suivant, C A avait la possibilité de poursuivre ce recouvrement.

L’assignation ayant été délivrée le 13 février 2020, plus de cinq ans après cette clôture, la prescription était acquise et l’action éteinte.

C A a formé appel le 19 avril 2021, désignant en qualité d’intimés Z de B, E de B et l’Earl de Lalubin, et visant dans sa déclaration la totalité des dispositions de l’ordonnance.

L’avis de fixation à bref délai a été délivré le 23 juin 2021.

Z de B, E de B et l’Earl de Lalubin se sont constitués le 10 juillet 2021.

C A a déposé ses conclusions le 12 juillet 2021.

Z de B, E de B et l’Earl de Lalubin ont déposé leurs conclusions le 10 août 2021.

Par dernières conclusions du 18 janvier 2022, C A demande à la Cour de :

- infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau,

- déclarer recevable l’action engagée le 13 février 2020,

- faisant application de son pouvoir d’évocation en vertu de l’article 568 du Code de procédure civile,
- condamner conjointement et solidairement Z de B et E de B, ce dernier tant en sa qualité d’associé que de liquidateur de l’Earl de Lalubin, in solidum avec l’Earl de Lalubin représentée par son liquidateur, E de B, à lui payer la somme de 66 128,88 € au titre de l’indemnisation de son préjudice pour perte de ses commissions en raison des fautes commises, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juin 2015,

- condamner conjointement et solidairement Z de B et E de B, ce dernier tant en sa qualité d’associé que de liquidateur de l’Earl de Lalubin, in solidum avec l’Earl de Lalubin représentée par son liquidateur, E de B, à lui verser une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés devant le tribunal judiciaire outre 3 000 € pour ceux engagés devant la cour d’appel,

- condamner conjointement et solidairement Z de B et E de B, ce dernier tant en sa qualité d’associé que de liquidateur de l’Earl de Lalubin, in solidum avec l’Earl de Lalubin représentée par son liquidateur, E de B, aux entiers dépens de première instance, d’incident et d’appel.

C A présente l’argumentation suivante :

- sur la prescription :

- l’existence d’un dommage certain est une condition de recevabilité de l’action, le délai pour agir ne court donc pas en l’absence de certitude qu’il se réalisera,

- quand bien même l’article 2224 du Code civil renvoie à la notion des faits, celle ci, au-delà du fait générateur, englobe le dommage en résultant,

- la Cour de cassation, par un arrêt du 9 septembre 2020, rappelle que tant que le dommage est hypothétique en ce sens qu’il est soumis à une décision définitive et irrévocable constatant son existence ou au contraire sa disparition, il ne peut pas être certain, et la prescription ne court pas,

- au cas présent, la faute, qui est constituée par l’absence de réitération en la forme authentique des compromis de vente prévoyant la rémunération de la Sarl AGC l’Agence, devait avoir été définitivement reconnue et jugée,

- le dommage ne s’est manifesté qu’à la suite des décisions de justice ayant retenu :

- la responsabilité du Gaec de Lalubin, devenu l’Earl de Lalubin, dans l’absence de réitération du premier compromis, a été reconnue par jugement du tribunal de grande instance d’Agen du 22 octobre 2013 confirmé par arrêt de la cour d’appel d’Agen du 4 mars 2015, ce qui a consacré sa responsabilité dans la non-réitération du compromis, et la privation de l’agent immobilier de sa commission,

- la dissolution de l’Earl de Lalubin consacrée par arrêt de la Cour de cassation du 13 septembre 2017,

- l’occupation sans droit ni titre par le Gaec de Lalubin des parcelles objet du seconde compromis reconnue par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 28 mars 2019,

- à titre subsidiaire, le point de départ de la prescription ne serait pas la date de la publication de la clôture de la liquidation judiciaire de la SARL AGC l’Agence, mais celle du certificat d’irrecouvrabilité du 26 mai 2015, duquel résulte la certitude de ce que la créance ne serait pas payée,

- sur le fond :
- la cour d’appel peut en vertu de l’article 568 du Code de procédure civile, lorsqu’elle infirme un jugement mettant fin à l’instance, évoquer le fond du litige,

- la responsabilité du Gaec de Lalubin a été établie, pour avoir volontairement persisté à tromper les parties en se prévalant d’un statut qu’il n’avait plus depuis 2004, C A est fondé à agir pour être indemnisé du préjudice subi matérialisé par la perte de sa commission.

Par dernières conclusions du 17 janvier 2022, G de B, E de B et l’Earl de Lalubin demandent à la Cour de :

- à titre principal, confirmer l’ordonnance rendue le 7 avril 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Agen en toutes ses dispositions,

- à titre subsidiaire, si par extraordinaire cette ordonnance était infirmée,

- débouter C A de sa demande d’évocation et renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Agen pour qu’il puisse statuer sur les points non tranchés par l’ordonnance déférée,

- à titre infiniment subsidiaire, si la Cour faisait droit à la demande d’évocation, débouter C A de l’intégralité de ses demandes,

- en tout état de cause, condamner C A au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner C A au paiement des entiers frais et dépens de première instance, d’incident et d’appel.

Ils présentent l’argumentation suivante :

- sur la prescription :

- C A ne démontre pas un empêchement à agir au sens de l’article 2224 du Code civil après avoir eu connaissance du dommage qu’il invoque,

- il invoque à tort plusieurs points de départ du délai :

- l’arrêt de la cour d’appel d’Agen du 4 mars 2015, or son action, extracontractuelle, n’est pas subordonnée à la reconnaissance préalable de la responsabilité d’un intimé à l’égard d’un tiers, E X,

- une telle analyse conduirait à la mise hors de cause de Z et E de B dont la responsabilité n’a pas été jugée, et à l’exclusion de toute action au titre de la commission prévue par le second compromis, qui n’a donné lieu à aucune action en responsabilité,

- l’arrêt a confirmé un jugement du 22 octobre 2013 sur le principe de la responsabilité, qui était antérieur de plus de cinq ans à la présente action,

- l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 28 mars 2019 relatif à l’occupation sans droit ni titre par le Gaec de Lalubin des terres objet du second compromis, mais cet acte spécifiait que le Gaec renonçait à son droit de préemption et résiliait le bail, de sorte que l’action pouvait être exercée sans attendre l’issue de cette procédure, qui n’a pas eu pour effet de révéler le dommage,

- le certificat d’irrecouvrabilité du 26 mai 2015, or la clôture de la procédure étant intervenue le 2 décembre 2014, il pouvait agir dès cette date,
- l’arrêt de la cour d’appel d’Agen du 15 décembre 2015 confirmant le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Marmande du 27 novembre 2014, qui auraient rendu le préjudice incertain, sont dépourvus de rapport avec la vente des terres,

- le dommage allégué est apparu à la date à laquelle les commissions auraient dû être réglées, et C A en a eu connaissance à la date à laquelle les actes authentiques auraient dû intervenir, le 31 mai 2011 et le 10 août 2011,

- sur la demande d’évocation ;

- l’article 568 prévoit le cas dans lequel une exception de procédure est proposée ce qui n’est pas le cas de la prescription qui est une fin de non-recevoir fondée sur l’article 122 du Code de procédure civile de sorte que la cour ne peut évoquer le fond,

- s’agissant du premier compromis, le mandat de vente n’a pas été donné par le Gaec devenu Earl, mais par le GFA, à l’encontre duquel il appartenait à l’appelant d’agir, et l’arrêt a retenu une responsabilité partagée du GFA et du Gaec, à hauteur de moitié chacun ; une partie de la propriété a été vendue à E X par acte du 31 juillet 2020, par l’entremise de l’agence Daily Immobilier qui a perçu une commission dont une partie a dû être reversée à C A apporteur d’affaire,

- s’agissant du second compromis, aucun élément ne permet d’affirmer que le défaut de réitération a été causé par une faute du Gaec de Lalubin, et l’acquéreur, Madame Y, n’a engagé aucune action en responsabilité,

- la preuve du préjudice invoqué n’est pas rapportée :

- le mandat a été délivré à l’agence qui détenait le droit de percevoir une commission, non à C A qui ne démontre pas qu’elle lui aurait été reversée, n’était pas son seul associé ; le certificat d’irrecouvrabilité ne démontre pas l’existence de la créance dans son principe ou son montant, et la preuve de son admission n’est pas rapportée,

- en cas de versement de la commission à la SARL AGC l’Agence, la commission aurait été déduite des charges et affectée à une partie du passif de la société et non à la rémunération d’un associé.

Motifs

Sur la prescription

L’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est admis, en matière de responsabilité extracontractuelle, que le point de départ du délai est la date de la réalisation du dommage ou celle à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

C A fait valoir que son action étant fondée sur l’existence de fautes qui devaient être reconnues par des décisions de justice, lesquelles auraient révélé le dommage et constitueraient le point de départ du délai de prescription, son action est recevable.

Or le dommage qu’il invoque résulte de l’absence de perception de commissions dues en vertu d’un mandat de vente et de deux compromis de vente, qui étaient payables au moment de la signature des actes authentiques, et non des décisions de justice auxquelles il se réfère, lesquelles n’ont généré aucune atteinte à ses droits, et n’ont pu ni causer, ni révéler son préjudice.

C A ne peut donc utilement se prévaloir de la décision rendue par la Cour de Cassation le 9 septembre 2020, traitant d’une décision de justice qui avait privé le plaignant d’un droit précédemment acquis par un contrat, et révélé un dommage qui donnait lieu à une action en responsabilité extracontractuelle à l’encontre de l’auteur de la faute qui avait conduit à la perte de ce droit.

En l’espèce, les commissions étaient payables lors de la signature des actes authentiques prévue le 30 avril 2011 (date reportée au 31 mai 2011) pour le premier compromis, et le 10 août 2011 pour le second compromis.

Il est constant qu’C A, gérant de la Sarl AGC l’Agence et signataire du mandat de vente, était informé de ces éléments, ce que confirme la déclaration de créance réalisée au moment de la liquidation judiciaire de l’agence.

Le délai de prescription a donc commencé à courir à compter de l’expiration du délai de signature des actes authentiques.

C A oppose encore l’impossibilité d’agir au cours de la procédure de liquidation judiciaire de la Sarl Agc l’Agence, jusqu’à l’obtention d’un certificat d’irrecouvrabilité délivré le 26 mai 2015 par Maître J K-L, mandataire liquidateur.

Toutefois, s’il lui était impossible d’agir personnellement pour recouvrer une créance de la Sarl AGC l’Agence par suite de sa liquidation judiciaire, l’article L 641-9 du Code de commerce édicte que le jugement qui ouvre la procédure de liquidation judiciaire dessaisit le débiteur de l’exercice de ses droits et qu’ils sont exercés par le liquidateur 'pendant toute la durée de la liquidation judiciaire'.

C A a donc recouvré la faculté d’agir en justice à compter du jugement de clôture de la procédure intervenu le 2 décembre 2014, plus de cinq ans avant la présente action.

La délivrance ultérieure d’un certificat d’irrecouvrabilité est dépourvue d’incidence sur l’application de cette disposition, étant ici observé, que ce certificat porte sur l’irrecouvrabilité de la créance revendiquée par C A à l’encontre de l’agence dont il était un associé.

Sa déclaration portait en effet sur une somme de 534 121 € réclamée à divers titres (valeur du portefeuille de l’agence capté par Commarque immobilier, valeur de capitaux propres, dividendes à recouvrer, dommages intérêts pour prestations, coups et blessures, concurrence déloyale), et mentionnait, au sujet de la commission litigieuse, 'La Forêt d’Arrans ayant été vendue sans information du gérant et associé, tel que le montre le site Commarque.fr, Monsieur A ayant vendu le GFA de Lalubin, il est normal qu’il soit indemnisé du montant de la commission de cette vente, soit 68 000 €', ce qui confirme qu’il considérait que c’était l’agence qui était redevable à son égard d’une somme qu’elle avait perçue.

L’action introduite le 13 février 2020 a donc été exercée au-delà du délai prévu par l’article 2224 du Code civil.

L’ordonnance du juge de la mise en état qui l’a déclarée prescrite sera confirmée.

Sur les autres demandes

Les dépens d’appel seront supportés par C A, dont le recours n’est pas fondé.

C A sera condamné à payer 3 000 € aux intimés sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du 7 avril 2021,

Y ajoutant,

Condamne C A aux dépens d’appel,

Condamne C A à payer à G de B, E de B, et l’Earl de Lalubin 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Cyril VIDALIE, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,