ARRÊT DU

23 Mars 2022

CV/CR

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N° RG 20/00970

N° Portalis

DBVO-V-B7E-C2ZS

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A B

C/

Y Z

S.A. ALLIANZ IARD

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GROSSES le

à

ARRÊT n° 143-2022

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur A B

né le […] à […]

de nationalité Française

Lagravette

[…]

Représenté par M^e Vincent DUPOUY, membre de la SCP DUPOUY, avocat inscrit au barreau d’AGEN

APPELANT d’un Jugement du TJ d’Agen en date du 13 Octobre 2020, RG 18/01174
D’une part,

ET :

Monsieur Y Z

exerçant sous l’enseigne DIAG IMMO

RCS d'[…]

de nationalité Française

LD 'Barrail'

[…]

S.A. ALLIANZ IARD

RCS de Nanterre n°542 110 291

[…]

[…]

Représentés par M^e Marie-Hélène THIZY, membre de la SELARL AD LEX, avocate postulante inscrite au barreau d’AGEN et par M^e Claire SAINT-JEVIN, membre de L’AARPI QUINCONCE, avocate plaidante inscrite au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 13 Décembre 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Cyril VIDALIE, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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Faits et procédure :
Par acte authentique du 23 janvier 2016, A B a acquis de D E et F G une maison à usage d’habitation située […], commune de Fauillet (47), au prix de 135 000 €.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte de vente, réalisé le 30 juillet 2014 par Y Z, attribuait à l’immeuble la lettre D sur une échelle de A à G en raison de consommations énergétiques de 152 kWhEP/m²/an. Ce diagnostic avait également été annexé à la précédente vente du bien, consentie par I J aux époux X le 29 novembre 2014.

Considérant que ce diagnostic ne correspondait pas à la performance énergétique réelle de la maison, A B a assigné, par actes du 2 mai 2017, Y Z et son assureur, la SA Allianz IARD, devant le juge des référés d’Agen, en sollicitant une mesure d’expertise qui a été confiée à K L par ordonnance du 13 juin 2017.

L’expert a déposé son rapport le 19 avril 2018, retenant l’existence d’erreurs du diagnostiqueur, et concluant que la lettre E, et non D, aurait du être attribuée à l’immeuble en raison d’une consommation énergétique évaluée à 268kWhEP/m²/an, résultant notamment de l’utilisation de l’énergie électrique.

Par acte du 11 juillet 2018, A B a assigné Y Z et la SA Allianz Iard devant le tribunal judiciaire d’Agen, en responsabilité délictuelle pour faute sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, afin d’obtenir diverses indemnités au titre des travaux de mise en conformité de l’immeuble avec sa classification, des surconsommations, et tracas subis.

Par jugement du 13 octobre 2020, le tribunal judiciaire d’Agen a :

- rejeté les demandes d’annulation du rapport d’expertise de K L et les demandes subséquentes de nouvelle expertise et de sursis à statuer,

- débouté A B de l’intégralité de ses demandes indemnitaires,

- condamné A B à la moitié des dépens, y compris ceux de référé et les frais

d’expertise judiciaire,

- condamné in solidum Y Z et la SA Allianz Iard à l’autre moitié des dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire,

- dit que la SA Allianz Iard pourra néanmoins déduire de la condamnation prononcée à son encontre sa franchise d’un montant de 1 000 € aussi bien dans ses rapports avec A B qu’avec Y Z,

- rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a retenu :

- que l’expert avait comparé le DPE à l’état du bien au jour de l’expertise à juste titre, car il n’était pas démontré de modification majeure de la maison, et qu’il avait pris en compte le seul changement postérieur au diagnostic, concernant l’installation d’un cumulus électrique,

- qu’il n’était pas démontré de parti pris de l’expert, dont les qualificatifs 'consternant' ou 'incohérences laissant pantois et perplexe' étaient adaptés à ses constats,
- qu’il avait accompli les diligences attendues, et que l’évaluation des travaux à réaliser avait évolué après des échanges contradictoires et une analyse des éléments nouveaux,

- qu’aucune faute ne pouvait être retenue à l’encontre de Y Z :

- au titre du foyer bois pour lequel il avait formulé une recommandation,

- au titre de l’installation de gaz de 2014, pour laquelle il avait signalé le risque d’intoxication au monoxyde de carbone liée à l’absence d’entrée d’air, et la nécessité d’y remédier dans les meilleurs délais,

- qu’il aurait néanmoins pu constater la faiblesse de l’isolation, et la non-conformité du DPE, en raison des nombreuses anomalies de l’immeuble relevées par l’expert et entrant dans le champ de sa mission de diagnostiqueur définie par l’arrêté du 15 septembre 2006 modifié le 8 G 2012,

- que pour autant, le DPE n’ayant qu’une valeur indicative et n’étant pas opposable au vendeur, seule l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas avoir eu la possibilité d’acquérir l’immeuble à un moindre prix ou de ne pas l’acquérir, pouvait être sollicitée.

A B a interjeté appel le 16 décembre 2020, désignant en qualité d’intimés Y Z et la SA Allianz Iard, visant dans sa déclaration d’appel la totalité des chefs du jugement, à l’exception de ceux rejetant la demande d’annulation du rapport d’expertise et disant n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Prétentions

Par dernières conclusions du 14 juin 2021, et exception faite des 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions, A B demande à la Cour de :

- confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées par Y Z et la SA Allianz Iard d’annulation du rapport d’expertise de K L ainsi que leurs demandes subséquentes de nouvelle expertise et de sursis à statuer,

- condamner solidairement Y Z et la SA Allianz Iard à lui verser les sommes de :

- 44 966,10 € TTC, à indexer sur la base de l’indice BT01 du bâtiment, au titre des travaux à entreprendre pour rendre la maison conforme à l’état dans lequel Y Z l’a décrite dans son DPE et pour atteindre les 152kWhep/m²/an qu’il annonçait,

- 77,55 € par mois de janvier 2016 jusqu’au paiement intégral des condamnations prononcées à leur encontre, au titre de la surconsommation énergétique,

- 8 158,80 € TTC au titre du déménagement des meubles, garde-meubles, réemménagement,

- 1 635 € au titre de l’hébergement en gîte pendant les travaux,

- 708 € TTC au titre du nettoyage après chantier,

- 5 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance,

- subsidiairement et si la Cour ne retient qu’une perte de chance,

- condamner solidairement Y Z et la SA Allianz Iard à lui verser les sommes suivantes, dans la limite du pourcentage de perte de chance retenu et qu’il estime à 100 % :
- 44 966,10 € TTC, à indexer sur la base de l’indice BT01 du bâtiment, au titre des travaux à entreprendre pour rendre la maison conforme à l’état dans lequel Y Z l’a décrite dans son DPE et pour atteindre les 152kWhep/m²/an qu’il annonçait,

- 77,55 € par mois de janvier 2016 jusqu’au paiement intégral des condamnations prononcées à leur encontre, au titre de la surconsommation énergétique,

- 8 158,80 € TTC au titre du déménagement des meubles, garde-meubles, réemménagement,

- 1 635 € au titre de l’hébergement en gîte pendant les travaux,

- 708 € TTC au titre du nettoyage après chantier,

- 5 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance,

- condamner solidairement Y Z et la SA Allianz Iard à lui verser une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner solidairement Y Z et la SA Allianz Iard aux entiers dépens en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire.

A B présente l’argumentation suivante :

- il n’y a pas lieu à annulation du rapport de l’expert qui n’a pas manqué à ses devoirs d’impartialité et d’objectivité, il n’est pas démontré que certains radiateurs étaient absents lors du diagnostic, et ce point est dépourvu d’incidence, l’expert ayant envisagé cette éventualité,

- la responsabilité du diagnostiqueur est engagée :

- il est indifférent que le DPE ne soit pas opposable au vendeur qui n’est pas en la cause,

- le manquement fautif est démontré :

- le diagnostiqueur doit investiguer toutes les parties de l’immeuble,

- le cas échéant effectuer des sondages, ou mentionner le caractère incomplet de ses constatations,

- l’indemnisation de l’entier préjudice est admise depuis l’arrêt de la Chambre Mixte de la Cour de cassation n°13-26686 du 8 juillet 2015 qui est applicable à la présente espèce et a retenu que'les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’ont pas permis que l’acquéreur soit informé de l’état véritable de l’immeuble et qu’il a été contraint de réaliser des travaux pour y remédier, ses préjudices matériels et de jouissance du fait de ce diagnostic erroné ont un caractère certain',

- à défaut une perte de chance doit être retenue à hauteur de 100 % puisqu’il est certain que A B n’aurait pas acquis le bien s’il avait été correctement informé par le DPE,

- les nombreuses et importantes erreurs du diagnostiqueur l’ont trompé sur l’isolation et la consommation énergétique, et caractérisent des manquements à l’arrêté du 15 septembre 2006 modifié le 8 G 2012,

- l’expert a évalué le coût des travaux à près du tiers du prix d’achat de la maison, que A B, âgé de 25 ans et peu fortuné, n’avait pas la possibilité de financer, ce qui l’expose à devoir supporter le surcoût énergétique évalué par l’expert,
- un préjudice de jouissance et moral est justifié compte tenu de l’inconfort de la maison et des tracas subis,

- il ne peut lui être opposé la connaissance, qu’il avait acquise, des réelles caractéristiques de sa maison, ni d’avoir prémédité la présente action lors de l’achat, en raison de la profession de son père, exerçant dans le secteur du bâtiment, et de sa mère dans une agence immobilière, fait non avéré.

Par dernières conclusions du 26 octobre 2021, et exception faite des 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions, Y Z et la SA Allianz Iard demandent à la Cour de :

- infirmer le jugement,

- annuler le rapport d’expertise de K L,

- ordonner une nouvelle expertise et surseoir a statuer,

- subsidiairement,

- débouter A B de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- en tout état de cause,

- faire application de la franchise résultant de la police de la compagnie allianz à hauteur de 1 000 € par sinistre,

- condamner A B au paiement d’une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris de référé et d’expertise judiciaire.

Y Z et la SA Allianz Iard présentent l’argumentation suivante :

Le rapport d’expertise est entaché de nullité :

- l’expert a manqué à son devoir de conscience, objectivité et impartialité, étant dès le départ persuadé que le DPE était erroné, et ayant pris le parti de considérer que l’état de l’immeuble était identique,

- l’attestation de l’ancien propriétaire démontrant qu’il n’y avait pas de radiateurs ne doit pas être écartée bien que non conforme à l’article 202 du Code de procédure civile,

- l’expert a refusé de compléter ses investigations, de recourir à un sapiteur, de questionner les précédents vendeurs sur les travaux réalisés, et modifié ses évaluations,

- la responsabilité de Y Z n’est pas engagée

- le DPE se distingue des autres diagnostics, car il ne garantit pas l’acquéreur contre la survenance d’un risque, mais a une valeur informative dans les conditions de l’article L.134-1 du Code de la construction et de l’habitation, et obéit à une finalité environnementale, et non de protection des intérêts privés, qui est d’informer l’acquéreur sur l’impact énergétique de l’immeuble, et la pollution qu’il génère,

- ce que confirme l’article L.271-4 du même code qui indique que l’acquéreur ne peut s’en prévaloir à l’encontre du propriétaire,
- le DPE n’est par conséquent pas générateur de droits, de sorte qu’il ne peut être soutenu par l’acquéreur au cas présent qu’étant erroné, il en découlerait un droit à la mise en conformité de l’immeuble avec le descriptif qu’il contient, et qu’il n’est établi que pour les besoins du calcul énergétique,

- le diagnostic est établi par une méthode de calcul dite 3CL-DPE qui, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, ne comprend pas d’investigations destructives ni de percements de trous pour évaluer les qualités de l’isolation, le diagnostiqueur réalisant des constats visuels et recueillant les déclarations de son mandant,

- seule une perte de chance de ne pas contracter ou de le faire à un moindre prix est indemnisable du fait d’un DPE erroné, et la jurisprudence distingue le DPE des autres diagnostics en raison de sa valeur uniquement informative,

- Y Z n’a pas commis une faute, qui serait caractérisée par un diagnostic erroné et d’un manquement à la norme applicable :

- la maison a été équipée de radiateurs après la vente, ce que l’expert a refusé d’admettre, malgré le dire qui lui a été adressé,

- les problèmes liés à l’épaisseur des murs, aux menuiseries, au chauffage, étaient apparents et connus de A B avant la vente,

- il a relevé que des mesures devaient être prises concernant la ventilation, et la dangerosité du matériel fonctionnant au gaz,

- l’anomalie affectant la tuyauterie du poële à bois ne peut lui être imputée, sa mission ne portant pas sur la conformité des équipements et sur ce type de constatation,

- l’ensemble des anomalies qu’il a signalées n’ont eu aucune conséquence sur le comportement de l’acquéreur,

- il n’est pas garant des qualités de la chose vendue, qu’il s’agisse de défauts de conformité ou de vices cachés,

- il découle du rapport d’expertise un différentiel de consommation minime qui s’explique par l’installation postérieure à la vente, de radiateurs, l’expert reclassant la maison en catégorie E et non D,

- A B ne peut invoquer un préjudice matériel, seule l’indemnisation d’une perte de chance étant admise, laquelle est inexistante en l’espèce, le prix de la vente étant inférieur à celui de la précédente cession, et le bien comportant, outre la maison, 5 615m² de terres comportant vignes et landes,

- les travaux invoqués sont la conséquence de l’état de l’immeuble et non d’une classification énergétique,

- en tout état de cause, la franchise contractuelle de 1 000 € doit être appliquée et opposée à l’appelant ce que permet l’article L.112-6 du Code des assurances.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise, et aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 octobre 2021, et l’affaire a été fixée pour être examinée le 13 décembre 2021.

Motifs

Sur la nullité du rapport d’expertise

L’article 237 du Code de procédure civile énonce que l’expert doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

L’expert K L a tenu deux réunions d’expertise, réalisé les mesures nécessaires à l’accomplissement de sa mission, établi deux pré-rapports communiqués aux parties et recueilli leur observations, apporté des réponses aux dires qui lui ont été adressés, puis établi le rapport apportant des réponses argumentées aux questions figurant dans sa mission, auquel il a annexé les dires des parties, les DPE qu’il a réalisés, ainsi que les devis fondant l’évaluation des travaux nécessaires à une mise en conformité de l’immeuble au DPE litigieux, répondant, sur ce point, à un chef de la mission qui lui était confiée.

Il ne ressort pas du déroulement des opérations d’expertise, ou des analyses et qualificatifs qu’il a employés à la suite de ses constats, de manquement à son devoir d’objectivité, d’impartialité, et de conscience.

S’agissant du refus de recourir à un sapiteur, il ressort du rapport et des dires des parties qui lui sont annexés, que par courrier du 12 G 2018, le conseil de Y Z a demandé que les calculs de l’expert soient refaits par un sapiteur, à défaut de quoi il saisirait le juge du contrôle de l’expertise de la difficulté, que l’expert ne s’y est pas opposé, et a fait établir un devis à cet effet, mais que le conseil de A B, par mail du 21 G 2018, a objecté qu’un tel recours ne s’imposait pas.

L’absence de saisine subséquente du juge chargé du contrôle de l’expertise, tend à démontrer la renonciation de Y Z à sa demande, et il ne résulte de l’absence de désignation d’un sapiteur aucun motif de nullité.

C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise.

Sur la responsabilité de Y Z

Recherchée sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du Code civil, la responsabilité de Y Z à l’égard de A B nécessite la démonstration d’une faute ayant entraîné la survenance d’un préjudice indemnisable.

Le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente, réalisé le 30 juillet 2014 par Y Z, attribuait à l’immeuble, sur une échelle de A à G, la lettre D au titre des consommations énergétiques de 152 kWhEP/m²/an, et la lettre B au titre des émissions de gaz à effet de serre de 7 kg eq Co2/m²/an.

Ce diagnostic établi sur six feuillets énonçait les caractéristiques détaillées de l’immeuble permettant de procéder à ce calcul.

Il ressort du rapport de l’expert K L qu’une série d’erreurs affectent ce descriptif concernant :

- les menuiseries d’une superficie de 11,15 m² et non 10 m²,

- les surfaces de fenêtres de 5,05 m² et non 1 m²,
- l’épaisseur de l’isolation des murs extérieurs de 45 mm et non 100 mm,

- l’épaisseur de l’isolation des combles de 200 mm et non 260 mm,

- l’épaisseur de l’isolation du plancher hourdis sur garage, nulle et non de 20mm,

- la présence d’un mur entre le garage et la zone chauffée, de 12,5 m² et non 0 m²,

- la présence d’une porte entre le garage et la zone chauffée, non relevée,

- la nature de l’énergie du chauffe-eau, gaz butane ou propane et non gaz naturel.

L’expert a également relevé, l’absence de prise en considération des deux convecteurs, dont il a constaté la présence au rez de chaussée, l’imprécision des informations concernant la présence de gaz rare dans les espaces intercalaires des vitrages, la présence au sous-sol de murs composés d’aggloméré de béton et non de brique.

L’expert a également considéré qu’aucune modification ni travaux d’isolation n’avaient été entrepris ni réalisés depuis le premier DPE.

Sur la base de ses propres constatations, il a effectué un calcul de DPE duquel il ressort que l’immeuble relève de la classe E pour une consommation énergétique de 268 kWhEP/m²/an, et de la classe C pour une émission de gaz à effet de serre de 18,4 eq Co2/m²/an.

Y Z affirme que les radiateurs électriques ont été installés postérieurement au DPE qu’il a établi le 30 juillet 2014, et produit au soutien de cette allégation, une attestation établie par l’ancien propriétaire de l’immeuble, I J, en date du 16 décembre 2017, selon laquelle la maison n’était pas équipée de convecteurs électriques dans les deux chambres du haut, car cet étage était seulement chauffé par un poële à bois.

Or cette attestation, qui bien que non conforme aux règles de forme de l’article 202 du Code de procédure civile, constitue un élément de preuve recevable, n’exclut la présence de convecteurs que dans les chambres situées à l’étage, et non dans l’ensemble de l’immeuble.

Elle ne contredit donc pas le rapport de l’expert, qui précise en page 8 que le poële à bois constituant le seul dispositif de chauffage de l’étage, était très insuffisant pour chauffer les deux chambres du haut, et, en page 6, que des convecteurs étaient présents au rez-de-chaussée.

L’objection élevée sur ce point n’est donc pas justifiée.

Le caractère erroné du diagnostic effectué par Y Z est ainsi démontré.

Cependant, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative.

Il en résulte que le préjudice subi par A B du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation qui mettrait l’immeuble en conformité avec le diagnostic, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Par conséquent, dès lors qu’il réclame le paiement des travaux d’isolation à mettre en oeuvre et non l’indemnisation d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, sa demande ne peut être admise et doit être rejetée.
Ayant à juste titre fait application de cette règle, le jugement sera confirmé.

Sur les autres demandes

Les dépens d’appel seront supportés par A B, partie perdante.

A B sera condamné à payer à Y Z et à la SA Allianz IARD une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Agen du 13 octobre 2020,

Y ajoutant,

Condamne A B aux dépens d’appel,

Condamne A B à payer à Y Z et la SA Allianz IARD 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu l’article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, Conseiller ayant participé au délibéré en l’absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.