COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4° Chambre C

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2008

N° 2008/ 243

Rôle N° 03/05537

Christiane D.

C/

S. C.I. LA GARONNE

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 17 Octobre 2002 enregistré au répertoire général sous le n° 01/2663.

APPELANTE

Madame Christiane D.

née le 06 Octobre 1946 à PARIS,

demeurant Res Holiday – A. Pierre de Coubertin -XXX

représentée par la SCP DE SAINT FERREOL TOUBOUL, avoués à la Cour,

assistée de la SCP REBUFAT D., REBUFAT FRILET G, avocats au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S. C.I. LA GARONNE,

demeurant 65 Avenue Marceau – 75016 PARIS

représentée par la SCP COHEN – GUEDJ, avoués à la Cour,

assistée de la SCP LABORDE & FOSSAT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2008, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Brigitte BERNARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Brigitte BERNARD, Président

Madame Marie Françoise BREJOUX, Conseiller

Monsieur Michel NAGET, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Marie Christine RAGGINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2008.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2008

Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte du 6 mai 1983, les consorts B. , auteurs de la SCI LA GARONNE, ont donné à bail commercial à Christiane D. divers locaux sis 17, rue Georges à SAINT TROPEZ (Var).

Par acte du 21 juillet 2000, la SCI bailleresse délivré à Christiane D. un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le 31 mars 2001.

Par acte du 19 juin 2001, Christiane D. a assigné la SCI LA GARONNE devant le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN aux fins de juger nul le congé, subsidiairement évaluer les indemnités à 3.500.000 F, subsidiairement ordonner une expertise.

Par jugement mixte du 17 octobre 2002, le Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a:

— validé le congé délivré,

— avant dire droit, ordonné une expertise confiée à M^me B. R. .

Par acte du 10 février 2003, Christiane D. a fait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions signifiées le 25 mars 2008 et auxquelles il est renvoyé, Christiane D. demande à la Cour :

— de recevoir l’appel et de le dire bien fondé,

— de statuer ce que de droit sur la validité du congé et de juger qu’il est nul et de nul effet du fait de l’absence de motivation régulière,

— à titre subsidiaire:

— de juger qu’après justification à apporter par la SCI LA GARONNE de sa situation juridique, de la condamner à régler, au titre de l’indemnité d’éviction, la somme de 500.000 Euros qui sera indexée suivant l’indice du coût de la construction (2^e trimestre 2007),

— de la condamner également à régler, à tire d’indemnités annexes et accessoires:

— l’indemnité de licenciement de l’employée de Christiane D. ,

— l’indemnité pour frais de remploi (12% sur 500.000 Euros),

— l’indemnité de déménagement et liquidation de stock sur facturation (soit 42.000 Euros à ce jour),

— de condamner la SCI LA GARONNE au paiement de la somme de 200.000 Euros à titre de préjudice moral particulièrement abusif, Christiane D. n’ayant, depuis la date du congé, aucune information, aucun contact, aucune proposition, et la précarité de sa situation étant parfaitement établie,

— de juger que l’appelante offre de régler le montant de l’indemnité d’occupation telle que calculée par l’expert, sous réserve de la déduction des sommes déjà réglées depuis cette date sur la base de l’ancien loyer,

— de condamner la SCI LA GARONNE aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, l’appelante expose être dans la rue la plus commerçante de SAINT TROPEZ et locataire depuis 1983. Le bail commercial dont elle a bénéficié serait ainsi extrêmement rare, étant tous commerces de surcroît. Sa valeur serait donc indéniablement élevée.

Diverses autres indemnités s’imposeraient au regard des faits.

Par ses dernières conclusions signifiées le 11 mars 2008 et auxquelles il est renvoyé, la SCI LA GARONNE demande à la Cour:

— de débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes,

— de juger que l’indemnité d’éviction doit s’apprécier par rapport au chiffre d’affaire HT et de juger qu’il n’y a pas lieu de retenir de valeur de droit au bail,

— de juger que l’indemnité d’occupation ne saurait être diminuée par un quelconque taux de précarité et de la fixer à la somme de 5.000 Euros par mois, ce à compter du 1^er avril 2001 jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 400.000 Euros (arrêtée au 31 décembre 2007),

— de fixer l’indemnité d’éviction à la somme correspondant au chiffre d’affaire HT x 40%, soit la somme totale de 277.424, 76 x 40% = 110.969,90 Euros,

— de juger qu’il n’y a pas lieu à des indemnités annexes,

— de condamner l’appelante au paiement de la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société intimée remet en cause les calculs de l’expert. La valeur du fonds de commerce retenue en se fondant sur le chiffre d’affaire TTC serait fausse, l’indemnité d’éviction devant, selon elle, de jurisprudence constante s’apprécier par rapport au chiffre d’affaire HT.

Par ailleurs, la valeur retenue du droit au bail serait également erronée et irait à l’encontre de la jurisprudence en la matière.

L’indemnité d’occupation, quant à elle, ne devrait pas prendre en compte un taux de précarité au vu de la longueur de la procédure. Elle ne devrait pas non plus se voir appliquer les règles du plafonnement et devrait être calculée en procédant à une comparaison avec des commerces comparables.

Les indemnités annexes enfin seraient dénuées de tout fondement.

En cours d’appel, par ordonnance du 25.01.2006, le Conseiller de la Mise en Etat a étendu l’expertise confiée à Madame B. R. à l’évaluation de l’indemnité d’occupation, due par Christiane D. à la SCI LA GARONNE à compter de la date d’effet du congé ;

Sur ce, la Cour ,

Considérant que la recevabilité de l’appel n’est pas critiquée ;

Considérant qu’il convient d’écarter des débats les conclusions signifiées le 02.04.2008 et la pièce n° 7, communiquée le même jour par Christiane D. , en raison de leur tardiveté, la clôture de la mise en état ayant été ordonnée le 26.03.2008 ;

Sur la validité du congé notifié le 21.07.2001

Considérant que c’est, à juste titre, que le Tribunal a dit qu’il n’était pas nécessaire pour le bailleur, de motiver un congé avec refus. de renouvellement, dès lors que ce congé comportait une offre d’une indemnité d’éviction ;

Que tel est le cas du congé notifié le 21.07.2000 pour le 31.03.2001, par la SCI LA GARONNE à Christiane D. et comportant refus. de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction;

Considérant, par ailleurs, que la SCI LA GARONNE avait qualité pour délivrer ce congé, ayant acquis la propriété de l’entier immeuble, sis 17 rue à SAINT TROPEZ (83), dans lequel se trouvent les locaux loués à Christiane D. , et ce, par acte notarié du 16.07.1998, comme il en est justifié par une attestation des notaires LEMBO et Associés du 12.03.2008 ;

Que le congé notifié le 21.07.2000 est donc valable ;

Considérant, en outre, qu’en cours d’appel, la SCI LA GARONNE a régularisé sa situation procédurale, l’Assemblée Générale de ses associés ayant, le 18.04.2007, donné tous pouvoirs pour gérer cette procédure à son gérant monsieur B. ;

Sur l’indemnité d’éviction

Considérant que l’article L 145-14 du Code de Commerce précise les composantes de l’indemnité d’éviction, laquelle doit être évaluée en se plaçant à la date la plus proche de l’éviction ; qu’en l’espèce , Christiane D. exploite toujours les locaux loués à la SCI LA GARONNE ;

Considérant que la Cour, étant saisie de l’appel d’un jugement ayant ordonné une mesure

d’instruction pour estimer l’indemnité d’éviction, évoquera, pour une bonne administration de la justice, ces points non jugés du montant de cette indemnité ainsi que du montant de l’indemnité d’occupation, due par le preneur, le Conseiller de la Mise en Etat ayant étendu l’expertise à ce dernier montant;

Considérant que l’expert judiciaire Sylvie B. R. a déposé son rapport le 25.06.2007; que cette expertise. contradictoire, comportant plusieurs accédits et un pré rapport est un travail technique précis et sérieux ;

Considérant que l’indemnité principale est une indemnité de remplacement, dans la mesure où le refus. de renouvellement entraîne la disparition du fonds exploité par Christiane D. ;

Qu’en effet, il est avéré que Christiane D. exploite une activité de vente d’articles de textile de maison depuis 1983 à l’année, dans un local situé sur un passage piétonnier très fréquenté, au coeur de SAINT TROPEZ, se dirigeant de la Place des Lices au Port ; que l’expert judiciaire indique n’avoir relevé dans le secteur proche des locaux , dont Christiane D. est évincée, aucun local similaire susceptible de recevoir l’activité à l’année, exercée dans les locaux appartenant à la SCI LA GARONNE et placés dans un secteur commercial exceptionnel;

Considérant ainsi que l’élément principal du préjudice subi par Christiane D. , à la suite de refus. de renouvellement est la valeur marchande de son fonds ;

Considérant que les locaux loués à la SCI LA GARONNE 17 rue Georges C. à SAINT TROPEZ (83 ) offrent, selon l’expert judiciaire, une superficie de 44 m2 pondérés ; qu’il n’y a aucune contradiction entre cette surface, indiquée en page 18 du rapport et celle mentionnée en page 12, de 46,63 m2 ; que cette superficie de 46,63 m2 ne tient pas compte de la pondération de la réserve et des annexes sanitaires, calculée justement en page 18 ;

Considérant que c’est, de façon appropriée, que Sylvie B. R. a recherché la valeur du fonds de commerce, exploité par Christiane D. par la méthode la plus sûre d’un certain pourcentage du chiffre d’affaires toutes taxes comprises sur trois années consécutives;

Qu’il est constant que le chiffre d’affaires doit être pris toutes taxes comprises, par référence aux usages de la profession ; que la SCI LA GARONNE ne prouve pas que ces usages, pour le commerce concerné d’articles de textile de maison, s’opposeraient à un chiffre d’affaires TVA incluse, alors que l’expert a retenu un chiffre d’affaires toutes taxes comprises, suivant les usages professionnels de la branche de commerce en cause, afin de fixer une valeur que Christiane D. aurait pu négocier dans le cadre d’une négociation normale ;

Considérant que l’expert judiciaire a donc estimé la valeur marchande du fonds de commerce à partir du chiffre d’affaires toutes taxes comprises des années 2002 à 2005 ; qu’en appel, Christiane D. ne produit pas ses bilans pour les années 2006 et 2007, ce qui peut s’expliquer, l’expert ayant relevé une baisse du chiffre d’affaires depuis le début de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction; qu’elle ne prétend pas, d’ailleurs, que la valeur de son fonds, issue, de cette méthode d’évaluation, atteindrait un montant supérieur à celui fixé par Sylvie B. R. ;

Considérant que l’expert a estimé, en conséquence, la valeur du fonds, à 199 080 euros, en appliquant à la moyenne des chiffres d’affaires des années 2002 à 2005, soit à la somme de 331800 euros, un coefficient de 60 %, pris dans la fourchette de 45 à 75 % du dernier barème de Francis L. ( 4 ème édition avril 2005), compte tenu des éléments de plus value qu’elle a retenu, à savoir un chiffre d’affaires moyen mais élevé pour la surface réduite d’exploitation, un emplacement commercial exceptionnel, un loyer faible et des prix élevés de vente de fonds de commerce dans la commune de SAINT TROPEZ, supérieurs à la moyenne nationale ;

Considérant que cette estimation, amplement justifiée, sera prise en compte ;

Mais considérant que la valeur vénale d’un fonds ne saurait être inférieure à la valeur du droit au bail ; que pour rechercher la valeur du fonds de Christiane D. , il convient de retenir la plus élevée des deux valeurs, celle du fonds ou celle du droit au bail ;

Considérant que c’est encore justement que Sylvie B. R. a calculé la valeur du droit au bail par la méthode de l’évaluation au m2 de surface par référence à des prix de cession pratiqués dans le secteur du commerce de Christiane D. ;

Que cette méthode a été retenue par l’expert judiciaire de préférence aux méthodes du coefficient multiplicateur de loyer ou du différentiel, en raison de la situation du fonds concerné dans un micro secteur économique où les emplacements commerciaux sont rares et très recherchés et de la qualification tous commerces (sauf restauration) du bail ;

Que cette analyse et la méthode adoptée ne peuvent qu’être approuvées tout en rappelant que, même avec les autres méthodes susvisées, la valeur du droit au bail n’est pas la valeur locative, celle ci étant affectée, selon la méthode, d’un coefficient entre 5 et 10 ou d’un coefficient entre 2,5 et 8 pour un local rare, ce dernier coefficient de situation étant appliqué à la différence annuelle entre le loyer qui aurait été effectivement payé, si le bail avait été renouvelé, loyer en l’espèce non encore connu puisqu’égal à la valeur locative à compter du 01.04.2001, et le loyer à payer, s’il fallait retrouver au prix du marché un local équivalent ;

Considérant que la valeur au m2 a été obtenue par l’expert, à partir de 5 références pertinentes dans la rue Gambetta, citées dans son rapport, en adaptant les prix des ventes à la valeur 2007 et en tenant compte de ce que la rue Gambetta bénéficie d’un achalandage constant, étant un axe. incontournable du vieux village de SAINT TROPEZ et d’un étalage sur rue plus important que la rue Georges C. , ce qui l’a conduite à minorer la valeur moyenne 2007 à 8 000 euros le m2 pondéré ;

Considérant que les références prises par l’expert ne sont pas critiquables ; que celles qu’elle a écartées, n’étaient pas précises ou pertinentes ; qu’il en est de même de la citation d’un terme de comparaison concernant une boutique Lord J. , 4 rue C. , dont le droit au bail ou le fonds , ce qui n’est pas précisé, par l’appelante , dans ses dernières conclusions, aurait été cédé récemment de 550 000 euros ; qu’aucune pièce justificative n’est produite concernant cet élément;

Considérant ainsi que la valeur du droit au bail des locaux loués à la SCI LA GARONNE , s’établit à 352 000 euros, soit 44 m2 X 8 000 euros ;

Que c’est, en conséquence, à ce montant que sera fixée l’indemnité principale due par la SCI LA GARONNE à Christiane D. ;

Considérant que s’agissant des indemnités accessoires, il y a lieu, tout d’abord, de constater que Christiane D. ne sollicite pas d’indemnité pour trouble commercial, l’expert judiciaire ayant émis l’avis qu’elle ne pouvait être accordée, Christiane D. n’entendant pas se réinstaller ;

Qu’ensuite, les frais et droits de mutation à payer pour une fonds de même valeur, qualifiés d’indemnité de remploi, ont été évalués à 42 240 euros par l’expert judiciaire, soit 12 % de l’indemnité principale ;

Que la bailleresse conteste le principe de l’octroi d’une indemnité de remploi mais non son montant ; que l’indemnité de remploi étant considérée comme due même si le preneur ne se réinstalle pas, il sera alloué à Christiane D. 42 240 euros au titre de cette indemnité ;

Considérant que l’indemnité pour licenciement de l’employée de Christiane D. et l’indemnité

pour liquidation de stocks, dans des conditions préjudiciables, suite à la cessation d’activité, seront payées par la SCI LA GARONNE sur justificatifs comptables produits par Christiane D. ; que l’indemnité pour déménagement ne se justifie pas, la locataire n’ayant pas l’intention de se réinstaller ;

Considérant qu’en conséquence, qu’il convient de fixer à la somme totale de 394 240 euros, l’indemnité d’éviction que la SCI LA GARONNE devra verser à Christiane D. ;

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que l’expert judiciaire a calculé la valeur locative des locaux, loués à la SCI LA GARONNE , au 01.04.2001, à 420 euros le m2 pondéré l’an, moyenne de la valeur métrique l’an de trois éléments de comparaison : Place aux Herbes (Sénéquier), 473,12 euros, 14 rue Gambetta 334 euros et 24 rue Gambetta, 452 euros ;

Considérant que ces termes de comparaison sont pertinents ;

Que c’est, en revanche, avec justesse que l’expert n’a pas retenu le loyer du sous bail de la Tarte Tropézienne, 36 rue Georges C. , dont le montant très supérieur, inclut d’autres éléments que le loyer lui même ; qu’il n’y a pas lieu, non plus, de prendre en considération le loyer des Galeries Tropeziennes, communiqué le 28.02.2008, ce loyer étant le résultat d’un accord amiable d’avril 2004 pour des locaux comprenant, outre un local commercial, un appartement ;

Considérant que cette valeur métrique annuelle du 420 euros apparaît pertinente ; qu’il y a lieu de fixer, ainsi, la valeur locative des locaux occupés par Christiane D. au 01.04.2001 à la somme de 18 480 euros l’an (soit 420 euros X 44 m2 ) et à celle de 1540 euros par mois, charges et taxes en sus ;

Que néanmoins, l’indemnité d’occupation subira un abattement de précarité de 10 %, l’expert ayant noté une baisse des chiffres d’affaire précités par rapport aux années antérieures pendant la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction alors que l’activité commerciale à SAINT TROPEZ est en plein essor ;

Que, par ailleurs, pour l’année 2007, c’est correctement que l’expert judiciaire a proposé un abattement de 20 %, les travaux en façade et au dessus du local commercial effectués par le bailleur, comme le montrent les photos prises en novembre 2007 par la locataire, ayant perturbé l’activité commerciale de Christiane D. , même si son fonds est resté ouvert et achalandé;

Que pour l’année 2007, Christiane D. sera donc redevable d’une indemnité d’occupation de 1 232 euros par mois, charges et taxes en sus et pour les autres années, d’une indemnité d’occupation de 1 386 euros par mois, la Cour relevant que, par la suite d’une erreur matérielle, l’appelante a, dans ses dernières écritures, sollicité que l’indemnité d’occupation soit fixée à 1540 euros par mois, tout en réclamant les abattements proposés par l’expert ;

Sur les autres demandes

Considérant que Christiane D. sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour un préjudice moral, qui ne découle pas selon ses propres affirmations du défaut de renouvellement du bail, mais d’une abstention prétendument fautive d’informations commise par la bailleresse au sujet des travaux ; que cette faute n’est pas caractérisée , ni la relation de cause à effet avec le préjudice dont se plaint l’appelante ;

Considérant que la SCI LA GARONNE sera elle même déboutée de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et supportera tous les dépens de première instance et

d’appel , en ce, inclus les frais de l’expertise judiciaire ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant en audience publique, contradictoirement

— Reçoit l’appel.

— Ecarte des débats les conclusions signifiées le 02.04.2008 et la pièce communiquée (n° 7) le 02.04.2008 par Christiane D. comme tardives.

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a mis à la charge de Christiane D. les frais de l’expertise judiciaire de Sylvie B. R. .

Évoquant,

— Fixe à la somme de 394 240 euros l’indemnité d’éviction due par la SCI LA GARONNE à Christiane D. pour les locaux loués 17 rue Georges CLémenceau à SAINT TROPEZ , en vertu d’un bail commercial en date du 06.05.1983 :

indemnité principale 352 000 euros

indemnité de remploi 42 240 euros

indemnité de licenciement sur justificatifs comptables

indemnité de liquidation de stocks sur justificatifs comptables

— Condamne en conséquence la SCI LA GARONNE à verser à Christiane D. la somme de 394 240 euros au titre de ladite indemnité d’éviction et ce, dans un délai de trois mois à compter de la date du commandement extrajudiciaire prévu par l’article L 145-30 du Code de Commerce.

— Dit que le commandement extrajudiciaire prévu par l’article L 145-30 du Code de Commerce ne devra être délivré qu’à l’expiration du délai de quinzaine prévu par l’article L 145-58 du Code de Commerce dans l’hypothèse où le bailleur n’use pas, pendant ce délai, de son droit de repentir.

Vu les articles L 145-28 et suivants du Code de Commerce,

— Dit que Christiane D. ne pourra être tenue de quitter les lieux avant d’avoir reçu paiement de l’indemnité d’éviction et aura droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’audit paiement, sauf le montant de l’indemnité.

— Condamne Christiane D. à payer à la SCI LA GARONNE une indemnité mensuelle d’occupation de 1 386 euros par mois, à compter du 01.04.2001, jusqu’à son départ définitif des lieux, sauf pour l’année 2007, pendant laquelle cette indemnité sera réduite à 1 232 euros par mois, charges et taxes en sus dans tous les cas.

— Dit que cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des loyers versés par Christiane D. depuis le 01.04.2001.

— Dit que les lieux devront être remis au bailleur pour le premier jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité entre les mains du locataire

lui même ou, éventuellement, d’un séquestre désigné, à défaut d’accord des parties, par simple ordonnance sur requête.

— Dit que, le cas échéant, l’indemnité sera versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

— Dit qu’à défaut de remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retiendra 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamne la SCI LA GARONNE aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise de Sylvie B. R. . Admet la SCP DE SAINT FERREOL TOUBOUL, avoués, au bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT