COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 28 OCTOBRE 2011

N° 2011/441

Rôle N° 10/08827

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE SHAKESPEARE

C/

S.C.I. CANNES-MILTON-

CARNOT

Grosse délivrée

le :

à :la S.C.P. MAYNARD – SIMONI

l

a S.C.P. BLANC-CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de B en date du 12 mars 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 05/05967.

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier LE SHAKESPEARE, demeurant 20/XXX et XXX, pris en la personne de son syndic en exercice Cabinet A.I.A Groupe ALLIANCE GESTION – XXX – XXX

représenté par la S.C.P. MAYNARD SIMONI, avoués à la Cour, plaidant par par M^e Claude LAUGA, avocat au barreau de B

INTIMÉE

S.C.I. CANNES-MILTON-CARNOT, XXX – XXX

représentée par la S.C.P. BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par M^e Bernard ROSSANINO, de la SELAFA FIDAL, avocats au barreau de B

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 29 septembre 2011 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président, et Monsieur André FORTIN, Conseiller,

Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2011.

Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Se plaignant que la construction d’un immeuble voisin ait causé des préjudices à l’ensemble des copropriétaires, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE à CANNES a assigné la société CANNES MILTON CARNOT en paiement de dommages et intérêts ; les époux X, copropriétaires, sont intervenus volontairement aux débats pour réclamer l’indemnisation de leurs préjudices personnels ;

Par jugement du 12 mars 2010 le Tribunal de grande instance de B a statué ainsi.:

'Dit que le syndicat de copropriété le Shakespeare n’a pas qualité pour agir en indemnisation du préjudice résultant d’une moins-value des appartements ;

Déboute le syndicat de copropriété demandeur de toute demande au titre du préjudice collectif pour trouble anormal de voisinage subi pendant la durée du chantier ;

Déboute les époux X de leurs demandes ;

Déboute la S.C.I. Cannes Milton Carnot de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne le syndicat de copropriété le Shakespeare à payer à la S.C.I. Cannes Milton Carnot la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ;

Condamne le syndicat demandeur aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE’ ;

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE a relevé appel de cette décision le 10 mai 2010 ;

Au terme de conclusions du 15 juillet 2011 qui seront tenues pour les dernières pour les motifs ci-après et qui sont tenues pour intégralement reprises ici, il formule les demandes suivantes :

'Vu l’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les rapports C D et Z,

Vu les Procès-verbaux de constat du 19 septembre 2001, 19 février, 9 août et 4 octobre 2002,

Vu les autres pièces versées aux débats,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE SHAKESPEARE en son appel et LE DIRE bien fondé.

REFORMER le Jugement rendu par le Tribunal de grande instance de B le 12 mars 2010 en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

A titre liminaire.

Vu l’article 237 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE,

DIRE ET JUGER que le rapport d’expertise judiciaire établi par l’Expert A le 20 décembre 2004 ne satisfait pas aux exigences de cet article, et qu’il y aura donc lieu de ne pas l’homologuer.

Au fond.

CONSTATER que durant la construction du PALAIS MILTON, l’ensemble des copropriétaires de la Résidence LE SHAKESPEARE a subi des troubles anormaux de voisinage, liés à l’émission de poussière, au bruit provenant des installations, des engins de chantier et du passage incessant des camions, une destruction de la végétation des jardins du fait du béton coulé dans le sol, une privation d’ensoleillement ainsi qu’une privation de vue.

CONSTATER qu’après l’édification du PALAIS MILTON, il subsiste de manière définitive une perte d’ensoleillement, de luminosité, de vues, un préjudice esthétique ainsi que des nuisances sonores et un vis-à-vis entraînant une perte manifeste de la valeur vénale de l’ensemble des appartements de la Résidence LE SHAKESPEARE.

En conséquence.

DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE SHAKESPEARE est fondé à agir en vertu du préjudice collectif subi par l’ensemble des copropriétaires.

EVALUER et FIXER l’indemnisation du préjudice collectif subi par l’ensemble des copropriétaires de la Résidence LE SHAKESPEARE durant les 17 mois de construction du PALAIS MILTON à la somme de 100 000 € soit 94,11 € par mois et par appartement.

XXX à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE SHAKESPEARE ladite somme à titre de dommages et intérêts.

EVALUER et FIXER l’indemnisation du préjudice collectif subi par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble LE SHAKESPEARE du fait du caractère permanent des nuisances générées par l’édification à la somme forfaitaire de 500 000 € euros, ce qui correspond en moyenne à une moins-value de 10 000 € par appartement.

XXX à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE SHAKESPEARE ladite somme à titre de dommages et intérêts.

XXX à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE SHAKESPEARE la somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du rapport A, distraits au profit de la S.C.P. MAYNARD SIMONI, Avoués, aux offres de droit’ ;

Au terme de dernières conclusions du 11 août 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société CANNES MILTON CARNOT formule les demandes suivantes :

'Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de B en date du 12 mars 2010 ;

En toute hypothèse ;

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence «LE SHAKESPEARE» n’a manifestement pas qualité pour agir pour les troubles dont il demande réparation qui ne peuvent lui être personnels, ni ne concernent l’ensemble des copropriétaires, ni ne leur porte préjudice de la même façon ;

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence «LE SHAKESPEARE» a manifestement mal dirigé son action qui devait éventuellement l’être à l’encontre du propriétaire actuel de l’immeuble «MILTON CARNOT», de sorte que la S.C.I. CANNES MILTON CARNOT n’a plus, actuellement, qualité pour défendre ;

Déclarer en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence «LE SHAKESPEARE» irrecevable en son action, sans examen au fond, par application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile ;

Subsidiairement ;

Dire et juger de toutes les façons que le syndicat des copropriétaires de la résidence «LE SHAKESPEARE» n’administre nullement la preuve de troubles anormaux, excédant les inconvénients habituels du voisinage, ni même d’une faute pouvant être retenue à l’encontre de la S.C.I. CANNES MILTON CARNOT, ni encore d’un préjudice certain pouvant être indemnisé ;

Le déclarer en conséquence mal fondé en son action ;

Le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Ajoutant au jugement déféré ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence «LE SHAKESPEARE» à verser à la S.C.I. CANNES MILTON CARNOT une indemnité de 10 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d’appel ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence «LE SHAKESPEARE » aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, en allouant à la S.C.P. PHILIPPE BLANC et ROMAIN CHERFILS, avoués constitués aux offres de droit, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les dépens d’appel’ ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2011 ;

Le 31 août 2011 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE avait signifié de énièmes conclusions responsives et récapitulatives ; la société CANNES MILTON CARNOT en demande le rejet ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ; les énièmes conclusions responsives et récapitulatives signifiées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE deux jours francs seulement avant la clôture de l’instruction ne permettaient pas à la société CANNES MILTON CARNOT d’en prendre connaissance et d’y répondre si elle le jugeait nécessaire ; elles seront donc écartées des débats ;

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d’en relever d’office l’irrégularité ;

Nul ne doit causer à autrui un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage.; le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes ; la société CANNES MILTON CARNOT, maître de l’ouvrage, ne peut donc prétendre n’encourir aucune responsabilité du seul fait que la construction a été réalisée conformément à un permis de construire et qu’elle a depuis revendu le bien ;

L’immeuble 'Le Shakespeare’ comporte 59 appartements, du studio au 4 pièces, répartis sur six étages ; sa façade Est donne sur la rue Shakespeare, où il possède une entrée, et sa façade Ouest sur le boulevard Carnot, auquel il est relié par une allée ; l’immeuble 'Le Milton’ est situé à l’XXX, au Sud-ouest du précédent ;

S’agissant de la conduite des travaux, les photographies produites aux débats montrent un chantier bien tenu et propre à limiter au maximum la gêne inhérente à l’opération de construction.; les 'dégradations survenues dans les jardins mitoyens’ ont déjà donné lieu les 12 et 21 novembre 2003 à la signature d’un protocole d’accord transactionnel au terme duquel le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE a 'renonc(é) à toute action (et) réclamation’ à ce titre ; or il n’est pas démontré que les travaux auraient privé entièrement ou partiellement la collectivité des copropriétaires de la jouissance d’autres parties communes ; le syndicat sera donc débouté de ses demandes concernant un trouble anormal de voisinage qui aurait été subi collectivement pendant la durée du chantier ;

Tous les autres chefs de préjudice invoqués, à les supposer établis, soit ne concernent pas l’ensemble des copropriétaires, ainsi que le souligne justement l’expert privé du syndicat lui-même (cf. le rapport de Mr C D : 'L’édification de la Résidence Le Milton, à proximité de la Résidence «Le Shakespeare», a entraîné une perte incontestable de la valeur vénale du m2 construit et habitable de cette dernière. La perte de la vue qui existait au moment de l’acquisition dés appartements du Shakespeare, la perte de la luminosité naturelle qui permettait aux appartements de bénéficier du petit jardin situé sur la partie principale de l’immeuble, du côté du Boulevard Carnot … En revanche, le préjudice subi ne peut concerner que la partie façade principale du bâti, ce qui exclue en conséquence toute la façade arrière de l’immeuble «Le Shakespeare» ainsi que les appartements situés sur cette partie arrière', cette observation valant aussi pour le 'préjudice esthétique'), soit ne les concerne pas uniformément, ainsi qu’il ressort de l’analyse même d’un autre expert privé du syndicat (cf. le rapport de Mrs Z et E-F, à propos du 'dommage visuel', de la perte 'd’ensoleillement', du 'dommage en matière de luminosité’ et des 'nuisances sonores’ : 'Le tableau ci-dessous recense et caractérise les dommages en fonction de la situation des appartements de la Résidence «Le Shakespeare» (NOTA : il ne semble pas qu’il soit fait ici de distinction particulière entre ceux situés à l’avant de l’immeuble et ceux situés à l’arrière, qui paraissent pourtant pas ou peu exposés). Chaque dommage sera évalué sur un échelle de 1 à 5, la note 1 caractérisant un préjudice faible et la note 5 un préjudice fort') ; le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE n’a donc pas qualité pour en demander réparation à la place de ces derniers, dont on ignore au surplus s’ils occupent effectivement les lieux ;

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé ;

Il n’y a pas lieu d’allouer à la société CANNES MILTON CARNOT, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, d’autre somme que la juste indemnité déjà accordée par le premier juge ;

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE qui succombe doit supporter les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,

Déclare irrecevables les conclusions signifiées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE le 31 août 2011 ;

Reçoit l’appel du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE, mais le déclare mal fondé et en conséquence l’en déboute ;

Confirme le jugement entrepris ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble LE SHAKESPEARE aux dépens, et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par la S.C.P. BLANC CHERFILS conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. AUDOUBERT J-P. ASTIER