COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2014

N° 2014/48

Rôle N° 13/02152

SA GROUPAMA MEDITERRANEE VENANT AUX DROITS DE LA CAIS SE REGIONALE ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES

C/

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

XXX

SIMONI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarascon en date du 10 Janvier 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/01022.

APPELANTE

SA GROUPAMA MEDITERRANEE VENANT AUX DROITS DE LA CAIS SE REGIONALE ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis XXX, XXX – XXX

représentée par M^e Jean-rémy XXX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Bénédicte PEIGNE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

XXX Représentée par son gérant, domicilié es-qualitéau dit dont le siège social est sis

dont le siège social est sis XXX

représentée par M^e Corine SIMONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par la SELARL P.L.M. C, avocat au barreau de Nîmes

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Anne CAMUGLI, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Anne CAMUGLI, Conseiller

M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me X Y.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2014,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me X Y, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 27 février 2002, la SCI 33 CLÉMENCEAU a donné à bail professionnel à la CAISSE RÉGIONALE D’ASSURANCES ALPES MÉDITERRANÉE des locaux constitués de 2 parties dans un immeuble situé 33 boulevard Clémenceau en Arles soit 149 m² au rez-de-chaussée et 88 m² environ en sous-sol dénommé lot numéro 4 représentant les 600 000/millièmes de la copropriété.

La SCI 33 CLÉMENCEAU a fait assigner la SAGROUPAMA MÉDITERRANÉE venue aux droits du preneur devant le tribunal de grande instance de Tarascon pour obtenir, suivant ses dernières conclusions, sa condamnation à lui payer la somme de 18.973,69 euros correspondant à la quote-part du locataire des frais engagés pour l’entretien du système de climatisation et de chauffage relevant selon elle des réparations locatives et d’entretien et non des grosses réparations, outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 25 février 2011 et 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAGROUPAMA MÉDITERRANÉE répliquait qu’elle n’avait pas à supporter le remplacement du dispositif existant, que les travaux s’analysaient en de grosses réparations à la charge du baillleur en l’absence au surplus de tout dysfonctionnement et de preuve d’un défaut d’entretien.

Par jugement contradictoire du 10 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Tarascon a

— condamné la SAGROUPAMA MÉDITERRANÉE à payer à la SCI 33 CLÉMENCEAU la somme de 18.973,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2011 outre la somme de 800 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré que les travaux effectués s’analysaient comme des réparations de maintenance et d’entretien de sorte que l’article 4 du contrat de bail devait trouver application.

La SAGROUPAMA MÉDITERRANÉE a relevé appel de la décision le 30 janvier 1013.

Par conclusions récapitulatives déposées et notifiées le 19 juillet 2013, elle conclut à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et au rejet des demandes de la SCI 33 CLÉMENCEAU ainsi qu’à sa condamnation au paiement d’une somme de 6.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle considère :

Que le tribunal a fait d’une mauvaise interprétation de l’article 4 du bail professionnel , le preneur ayant la charge des réparations locatives d’entretien et le bailleur des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, que le preneur n’a par le contrat, la charge des réparations locatives que lorsqu’elles sont nécessités par son défaut prolongé d’entretien ou par suite des dégradations qu’il aurait commises;

Que le remplacement du système de chauffage ne constitue en l’espèce ni une opération d’entretien ni une opération de maintenance , de telles opérations supposant que le système de chauffage ne soit justement pas remplacé, que la dépense ne présente dès lors aucun caractère locatif.

Subsidiairement, que la clause selon laquelle le bailleur n’est tenu qu’aux grosses réparations de l’article 606 n’implique pas a contrario que le preneur doive supporter la charge des travaux non inclus dans l’article en question, que le contrat est à cet égard lacunaire.

Elle fait valoir que :

— Trois types de travaux résultent de la rédaction du bail:

les réparations locatives et d’entretien qui sont à la charge de preneur

les réparations incombant au bailleur qui se décomposent de la manière suivante.

— ceux qui ne relèvent pas de la liste de l’article 606 du Code civil : le preneur ne peut exiger du bâilleur de les exécuter

— ceux qui relèvent de cette liste : le preneur peut exiger du bâilleur de les exécuter.

— Les travaux en litige font partie de cette catégorie intermédiaire, le fait de ne pouvoir obliger le propriétaire a réaliser les travaux qui lui incombent n’impliquant pas que le preneur doive en assumer le coût en l’absence de stipulation le prévoyant expressément.

— Le tribunal a commis une erreur d’appréciation en considérant qu’il n’existerait que les travaux de l’article 606 du Code civil incombant au bailleur et les autres travaux incombant au preneur, qu’il a improprement qualifié ces travaux de travaux de maintenance et d’entretien en retenant pour critères qu’ils n’intéressaient pas la structure et la solidité générale de l’immeuble, que le remplacement d’un système aéroréfrigérant par une pompe à chaleur ne répond pas à la notion d’entretien et de maintenance .

Subsidiairement , elle soutient que le bailleur tente de faire supporter au preneur une dépense d’amélioration dès lors que les travaux en litige ne constituent pas une réparation mais un remplacement du système de chauffage correspondant à un choix unilatéral de gestion du bailleur, que dans les hypothèses ou le locataire doit supporter les charges incombant normalement au propriétaire, il convient d’interpréter strictement le contrat , que le changement opéré n’est pas un système propre au lot occupé par le preneur mais concerne l’immeuble en son entier et constitue un élément essentiel d’une habitation au même titre que le clos et le couvert.

Par conclusions récapitulatives déposées et notifiées le 5 novembre 2013, la SCI 33 CLÉMENCEAU conclut à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation du preneur au paiement de la somme de 5000 EUR à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre la somme de 6000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle considère que l’article 4 du bail ne souffre aucune difficulté d’interprétation de sorte que le tribunal n’a pu en dénaturer les termes dont il ressort que le bailleur n’a à sa charge que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, le preneur ayant, a contrario, la charge de toutes les autres réparations

que le tribunal a justement défini les travaux réalisés sur la climatisation comme n’entrant pas dans la définition de l’article 606 du Code civil mais constituant des réparations de maintenance et d’entretien, que seule une petite partie de l’installation générale a été remplacée, que compte tenu du coût des interventions de maintenance et de réparation en 2008 et 2009 (9.567,71 euros) il devenait urgent de prendre les dispositions qui s’imposaient, que le coût de remplacement de la totalité du système dépasserait les 100.000 EUR.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2013

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’article 4 relatif à « l’Entretien »du contrat de bail liant les parties stipule :

« le preneur aura la charge des réparations locatives et entretien. Il devra rendre les lieux en bonnes état desdites réparations à l’expiration du bail, le bailleur n’étant tenu qu’à l’exécution des grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du Code civil. Le preneur devra faire entretenir et remplacer si besoin est tout ce qui concerne les installations à usage personnel ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, les vitres, parquet, carrelage, revêtements, menuiserie’ ».

L’article 4 du contrat liant les parties ne met donc à la charge du bailleur que les travaux de l’article 606 du Code civil . Dénué à cet égard de toute ambiguïté, il n’impose aucunement le recours aux subdivisions supplémentaires qu’ invoque le preneur.

Le jugement déféré a justement rappelé que les travaux litigieux ont consisté dans le remplacement de la centrale d’eau glacée du local technique en sous-sol et de la tour de refroidissement située en terrasse par une pompe à chaleur réversible air/eau à installer en haut de l’immeuble, et non dans le remplacement de l’intégralité du système de chauffage de climatisation. Il a par ailleurs exactement rappelé que ce remplacement d’une partie de l’installation répondait à la nécessité de remédier aux dysfonctionnements répétés de celle-ci, dysfonctionnements démontrés par la succession d’interventions réalisées au cours des 2 années (2008 et 2009) précédant les travaux , pour un montant total supérieur à 9.500 EUR soit 30 % des travaux effectués.

Il a justement retenu que ces réalisations ont permis de maintenir le bon état de l’immeuble sans pour autant intéresser, au sens requis par l’article 606 précité du Code civil, la structure et la solidité générale de l’immeuble et qu’elles répondaient par conséquent à la définition de travaux de maintenance et d’entretien incombant contractuellement au preneur.

Le jugement déféré sera des lors confirmé en ce qu’il a condamné celui-ci à payer à la SCI 33 CLÉMENCEAU la somme de 18.973,69 euros correspondant à sa part des frais engagés avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2011.

La SCI 33 CLÉMENCEAU ne démontre pas la réalité du préjudice qu’elle allègue à l’appui de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

Celle-ci sera par conséquent rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

La somme complémentaire de 2.000 EUR sera allouée à la SCI 33 CLÉMENCEAU sur le même fondement en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant.

Condamne la SA GROUPAMA MÉDITERRANÉE à payer à la SCI 33 CLÉMENCEAU la somme de 2.000 EUR, en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.

Condamne la SA GROUPAMA MÉDITERRANÉE aux dépens..

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT