COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 14 FEVRIER 2017

O.B

N° 2017/ Rôle N° 15/13226

SNC TAPIVER

C/

SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION RESIDENTIEL

Grosse délivrée

le :

à:

M^e SIMON THIBAUD

SELARL CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 30 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/06051.

APPELANTE

SNC TAPIVER

immatriculée au RCS de Cannes sous le n°478.759.061, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant XXX

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE, plaidant,

INTIMEE

SOCIETE BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION RESIDENTIEL Venant aux droits de la Sté BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENTIEL PROMOTION, poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, XXX de Stalingrad – XXX représentée par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’ AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Bernard ROSSANINO, avocat au barreau de GRASSE, plaidant,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Olivier BRUE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Brigitte NADDEO

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2017,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

**

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 9 novembre 2012, par laquelle la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel a fait citer la SNC Tapiver, devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Vu le jugement rendu le 30 juin 2015, par cette juridiction, ayant constaté que la condition suspensive relative à l’absence de prescription archéologique préventive ne s’était pas réalisée, dit que cette défaillance n’est pas imputable à la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel, dit qu’aucune faute ne lui peut être imputée dans la défaillance de la condition suspensive, condamné la SNC Tapiver à payer à la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel, la somme de 450'000 €, versée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, soit le 9 novembre 2012, outre celle de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Vu la déclaration d’appel du 20 juillet 2015, par la SNC Tapiver.

Vu les conclusions transmises le 10 février 2016, par l’appelante

Vu les conclusions transmises, le 29 novembre 2016, par la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 13 décembre 2016.

SUR CE

Attendu que, par acte notarié du 19 novembre 2010, la SNC Tapiver a accordé au profit de la SAS BNP Paribas Immobilier Résidentiel Promotion Méditerranée une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives, portant sur une propriété située à Vallauris (Alpes Maritimes), sur laquelle sont édifiés plusieurs bâtiments destinés à la démolition, à l’exception d’une halle;

Attendu qu’elle était consentie pour une durée expirant un mois après la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard, le 31 mars 2012 ;

Attendu que le bénéficiaire de la promesse a versé un dépôt de garantie de 450'000 € à valoir sur l’indemnité d’immobilisation susceptible d’être dévolue au promettant en cas de défaut de levée de l’option ;

Attendu qu’exposant que la non réalisation de la condition suspensive d’absence de prescription archéologique préventive ne lui est pas imputable, la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel, venant aux droits de SAS BNP Paribas Immobilier Résidentiel Promotion Méditerranée, réclame la condamnation de la SNC Tapiver à lui payer la somme de 450'000 €, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en remboursement de l’indemnité d’immobilisation versée par cette dernière ;

Attendu que la promesse de vente comporte, dans la rubrique des conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer, en sa page 9, une clause intitulée 'absence de prescription archéologique préventive’rédigée dans les termes suivants : «absence de prescription archéologique préventive formulée dans le cadre de la réglementation en vigueur pouvant entraîner la modification de la consistance du projet du bénéficiaire et tel que défini par son dossier de demande de permis de construire » ;

Attendu qu’il est stipulé en page 6 de la promesse de vente que l’indemnité d’immobilisation devra être restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulte de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives, après que le promettant en ait été informé par lettre recommandée avec avis de réception ;

Que cette clause a expressément été souscrite dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire de la promesse de vente et qu’il peut seul y renoncer ;

Attendu que la SNC Tapiver soutient que cette condition suspensive revêt un caractère potestatif, compte tenu de la possibilité de son bénéficiaire de saisir, à sa seule initiative, les services du préfet sur ce point ;

Mais attendu que cette faculté, ne peut constituer à elle seule une clause purement potestative, dès lors que la décision en matière d’archéologie appartient aux seules autorités administratives compétentes en la matière et que le bénéficiaire de la promesse n’a aucune prise sur celle-ci ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de l’annuler dans les conditions prévues par l’article 1174 ancien du code civil et qu’elle doit recevoir application dans le cadre de l’exécution de la convention librement conclue entre les parties ;

Attendu que la SNC Tapiver estime que la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel aurait dû, comme le prévoit l’article R523-12 du code du patrimoine, saisir le préfet d’une demande tendant à savoir si le projet peut donner lieu à des prescriptions archéologiques avant de déposer une demande pour obtenir les autorisations requises par les lois et règlements ;

Qu’elle rappelle qu’un permis de construire déposé le 7 avril 2005 avait précisé qu’aucune prescription archéologique ne s’imposait sur le site ;

Qu’elle affirme que le bénéficiaire de la promesse s’est abstenu de faire cette demande à ce stade pour se ménager la possibilité de renoncer à un projet qui ne l’intéressait plus ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1175 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la convention litigieuse, toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu’elle le fût ;

Attendu que selon l’article 1178 du Code civil ancien, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette conditions qui en a empêché l’accomplissement;

Attendu cependant qu’en l’espèce, la clause susvisée ne donne pas obligation à la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel d’interroger le service compétent en matière d’archéologie et ne fixe aucun délai pour réaliser cette démarche ;

Attendu que si la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel ne justifie pas avoir saisi le préfet avant l’obtention du permis de construire, le 1^er juillet 2011, elle produit un courrier adressé à celui-ci, dès le 11 août 2011, afin d’être informée sur une éventuelle décision relative à la recherche de vestiges archéologiques ;

Attendu qu’aux termes de l’article 2 de la loi du 17 janvier 2001, les personnes qui projettent de réaliser des aménagements, ouvrages ou travaux doivent saisir l’État afin qu’il examine si leur projet est susceptible de donner lieu à diagnostic archéologique ;

Que si l’État fait connaître la nécessité d’un diagnostic, l’aménageur peut en demander la réalisation anticipée par l’établissement public ou un service territorial ;

Attendu que par courrier du 6 octobre 2011, le préfet a proposé à la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel, une auto saisine, afin de bénéficier de la procédure accélérée de réalisation anticipée du diagnostic ;

Que cette demande a été transmise au préfet le 10 octobre 2011, par le bénéficiaire de la promesse ;

Attendu que cette démarche ne peut être considérée comme la volonté du candidat acquéreur de voir la condition suspensive non réalisée, alors que la promesse unilatérale de vente mentionne en sa page 17 qu’en vertu de la loi du 17 janvier 2000 et du décret du 16 janvier 2002, le préfet peut demander l’établissement d’un diagnostic sur l’archéologie préventive;

Attendu que le courrier électronique du 22 septembre 2011, en réponse à une demande téléphonique de son responsable, par lequel les services de la commune de Vallauris ont rappelé à la SNC Tapiver que le terrain d’assiette du projet est situé en dehors de la zone de présomption de prescription archéologique, invoqué par la SNC Tapiver , ne peut ainsi suffire pour qu’il soit acquis qu’à cette date, la condition suspensive sur ce point était déjà levée ; Attendu que par arrêté du 17 octobre 2011, le préfet de région a prescrit un diagnostic archéologique ;

Qu’il précise qu’en raison de leur nature et de leur localisation, les travaux envisagés sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologique et que le projet est situé dans une zone archéologique sensible à proximité d’une voie naturelle desservant le littoral;

Que le courrier de notification de la prescription mentionne qu’il est également notifié à l’institut national de recherches archéologiques préventives INRAP à Nîmes, précisant qu’il prendra contact avec la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel prochainement, pour mettre au point les modalités de réalisation de l’opération ;

Que cette décision a été notifiée au promettant par lettres recommandées avec avis de réception des 27 et 28 octobre 2011, avec une demande d’autorisation de réaliser des travaux, des sondages devant être réalisés aux frais du bénéficiaire, après la démolition des bâtiments existants ;

Attendu que la SNC Tapiver fait valoir que la promesse de vente du 19 novembre 2010 prévoyait une autorisation générale de réaliser à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol et ou prélèvements et analyses et que la société bénéficiaire de la promesse avait donc la possibilité de les faire réaliser dès l’origine alors que toutes les autorisations nécessaires lui avaient été données par le propriétaire ;

Mais attendu que cette autorisation ne peut être considérée comme suffisante pour réaliser les démolitions et fouilles avec creusement de tranchées rendus nécessaires par le diagnostic archéologique ;

Qu’il en est de même pour le courrier adressé le 8 novembre 2011 par la SNC Tapiver réitérant toutes ses autorisations de travaux de sondage telles que définies en page huit de la promesse de vente ;

Que par cette correspondance, le promettant a en effet estimé que la demande d’autorisation de travaux préparatoires au diagnostic archéologique s’analysait en une prise de possession par anticipation pouvant parfaitement s’opérer à la suite de la signature des actes authentiques portant réitération de la vente, les conditions suspensives étant, selon lui, remplies dans les termes et délais de la convention ;

Attendu que ces faits ont été constatés lors d’une convocation intervenue, le 15 novembre 2011, en présence des représentants des deux parties chez le notaire qui a dressé un procès-verbal de difficultés ;

Attendu que le courrier adressé ensuite par le promettant le 25 novembre 2011 précisait :

« votre demande de vous autoriser à faire procéder à vos frais sous votre responsabilité au désamiantage et à la démolition concernée par le diagnostic, résulte de votre entière responsabilité, sans qu’il soit besoin d’une quelconque autorisation complémentaire à la promesse de vente » ;

Qu’il ne pouvait en ces termes constituer une autorisation de ce chef ;

Attendu la SNC Tapiver n’a finalement expressément autorisé le bénéficiaire à pénétrer dans l’immeuble pour faire procéder aux travaux de désamiantage et de démolition des ouvrages existants que par courrier du 14 décembre 2011, reçu le 16 décembre 2011 ;

Attendu que le bénéficiaire de la promesse de vente immobilière expose, à juste titre que la délivrance tardive de cette autorisation, à l’approche des fêtes de fin d’année, ne lui a pas permis de trouver des entreprises disponibles pour une réalisation immédiate des travaux comportant le creusement d’importantes tranchées ;

Attendu que par courrier du 8 mars 2012, l’Institut National de Recherches Archéologiques Préventives a informé le bénéficiaire de la promesse de vente que des travaux préparatoires n’ayant pu être effectués pour le 6 février 2012, comme cela était prévu dans le planning initial, l’opération archéologique ne pourrait être réalisée avant le 21 mai 2012, pour s’achever le 18 juin 2012, en vue de la remise d’un rapport final au plus tard le 6 août 2012;

Attendu que le promettant n’ayant pas accepté de proroger le délai de réalisation de la promesse, celle-ci est devenue caduque depuis le 31 mars 2012 ;

Attendu que le lancement de la pré commercialisation et la souscription d’un contrat d’assurance annoncés par le bénéficiaire de la promesse dans son courrier du 12 juillet 2011 ne démontrent pas la renonciation à toute condition suspensive postérieurement à l’obtention du permis de construire, mais son intention de mener l’opération à son terme ;

Attendu qu’il n’apparaît pas, au vu de ces éléments, que le promettant rapporte la preuve qui lui incombe du fait que la non réalisation de la condition suspensive liée à l’absence de prescription archéologique est imputable à la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel au bénéfice de laquelle elle avait été stipulée ;

Attendu que, dans ces conditions, le bénéficiaire de la promesse est bien fondé à réclamer la restitution de la somme de 450'000 € versée à titre de dépôt de garantie de l’indemnité d’immobilisation ;

Attendu qu’il résulte des motifs développés ci-dessus qu’aucune faute contractuelle ne peut être reprochée à la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel et que la demande subsidiaire reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la SNC Tapiver est, en conséquence, rejetée ;

Attendu que le jugement est confirmé ;

Attendu qu’il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SNC Tapiver à payer à la SAS BNP Paribas Immobilier Promotion Résidentiel, la somme de 2 500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SNC Tapiver aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT