COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 03 OCTOBRE 2017

A.V

N° 2017/

Rôle N° 16/02266

Z X

A B épouse X

C/

C D divorcée Y

Grosse délivrée

le :

à :M^e Alvarez

M^e Drevet de Treteigne

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 07 Janvier 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/00195.

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française, […]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Amina BENLEBNA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

Madame A B épouse X

née le […] à TEBESSA

de nationalité Française, […] représentée par M^e Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Amina BENLEBNA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

INTIMEE

Madame C D divorcée Y

née le […] à […]

r e p r é s e n t é e p a r M e M i c h e l i n e D R E V E T D E T R E T A I G N E , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Septembre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame E F.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2017,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame E F, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte d’huissier en date du 29 novembre 2013, M. Z X et M^me A B épouse X ont fait assigner M^me C D devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour obtenir sa condamnation à leur restituer la somme de 48.500 euros qu’ils disent lui avoir remise, invoquant pour ce faire les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation relatives au droit de rétractation de l’acquéreur et celles de l’article

1371 du code civil au titre de l’enrichissement sans cause et faisant valoir que leurs discussions concernant l’acquisition de son appartement n’ont pas abouti et que la venderesse ne peut se prévaloir d’un accord de vente verbal. M^me C D a conclu au rejet des demandes et à la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 42.000 euros en réparation du préjudice résultant de la dépréciation de son bien.

Par jugement du 7 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Draguignan a débouté M. Z X et M^me A B épouse X de toutes leurs demandes et a débouté M^me C D de ses prétentions, laissant à chacune des parties la charge de ses frais et dépens. Il a retenu que l’attestation du 23 avril 2010 ne valait pas accord sur la chose et sur le prix mais s’analysait en une promesse unilatérale de vente et a considéré que les sommes versées par les futurs acquéreurs devaient être considérées, non pas comme des arrhes, mais comme une indemnité d’immobilisation correspondant au prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Il a donc rejeté la demande de restitution des fonds versés par M. et M^me X et la demande de C D en réparation de son préjudice, suffisamment réparé par le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 9 février 2016.

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M. et M^me X, suivant leurs dernières conclusions signifiées le 11 août 2016, demandent à la cour, au visa des articles 1589-1 et 1589-2 du code civil, de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles 1371 et suivants et 1341 et suivants du code civil, de déclarer leur appel recevable et bien fondé et de :

— infirmer le jugement déféré, notamment en ce qu’il a retenu l’existence d’une promesse unilatérale de vente, sans pour autant la déclarer nulle au visa des articles 1589-1 et 1589-2 du code civil,

— rejeter les demandes incidentes de M^me C D comme mal fondées,

— constater l’absence d’accord écrit sur la chose et sur le prix pouvant valoir vente entre eux et M^me C D et l’absence de tout acte sous seing privé purgé du droit de rétractation de M. et M^me X,

— constater que si l’attestation du 23 avril 2010 devait être qualifiée de promesse unilatérale de vente, cette promesse est nulle et de nul effet au visa des articles 1589-1 et 1589-2 du code civil,

— constater que M. et M^me X ont procédé au versement de la somme de 48.500 euros au profit de M^me C D, que cette somme a été illégalement perçue par M^me C D au titre de la prétendue vente de son appartement et que, tout au plus, cette somme pourrait être qualifiée en un prêt d’argent dont M. et M^me X sont légitimement fondés à demander la restitution,

— en conséquence, ordonner la restitution par M^me C D de cette somme de 48.500 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la demande, avec anatocisme dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

A titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à retenir qu’il y avait versement d’une indemnité d’immobilisation,

— dire que cette indemnité ne peut en aucune façon être fixée à la somme de 48.500 euros en l’absence d’accord contractuel entre les parties sur un tel montant et sur une quelconque indemnité et a fortiori en l’absence d’un quelconque préjudice avéré et établi par M^me C D,

— constater que M^me C D ne justifie pas avoir immobilisé son bien, qu’aucun congé avec offre de vente régulièrement signifié à son locataire de l’époque, dont la date butoir était le 31 juillet 2009, n’est versé aux débats, que la preuve d’un quelconque préjudice du fait de la prétendue immobilisation fait défaut de même que la preuve d’une quelconque immobilisation au profit de M. et M^me X, le bien ayant toujours été loué,

— condamner M^me C D à payer à M. et M^me X la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive en réparation du préjudice subi, outre 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Ils font valoir l’argumentation suivante :

— aucun acte n’a été signé concernant la vente de l’appartement de M^me C D que celle-ci leur avait fait miroiter pour obtenir le paiement de diverses sommes de leur part, en juin 2009 puis entre décembre 2009 et avril 2010, hors l’attestation du 23 avril 2010 par laquelle M^me C D reconnaît les versements en les qualifiant d’avances sur la vente de son appartement ;

— le tribunal a justement retenu que cet acte, en ce que le prix de l’appartement n’y était pas mentionné, ne valait pas accord sur la chose et sur le prix, mais il s’est trompé en retenant qu’il y avait une promesse unilatérale de vente en violation de l’article 1589-1 du code civil qui prohibe tout versement d’argent au profit de celui qui s’engage et de l’article 1589-2 qui prévoit que l’acte sous seing privé doit être, à peine de nullité, enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire ;

— en tout état de cause, M. et M^me X doivent bénéficier des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, or l’accord verbal de vente de l’appartement ne permet pas de purger le délai légal de rétractation ;

— la preuve du versement de la somme de 48.500 euros est rapportée et dès lors que la promesse de vente est nulle, les sommes versées doivent être restituées pour que les parties soient replacées dans leur état antérieur ; en tout état de cause, M^me C D ne peut prétendre à l’existence d’une indemnité d’immobilisation fondée sur un acte nul ; enfin, dès lors que l’acte en vertu duquel les sommes ont été versées est annulé, le versement opéré n’a plus de cause, ce qui justifie la restitution pour enrichissement sans cause.

Ils contestent la demande d’indemnisation de M^me C D au titre de la dépréciation de son bien immobilier en soulignant qu’elle n’établit pas que ce sont eux qui ont renoncé à l’acquisition et qu’elle s’est trouvée, par leur fait, obligée de vendre seulement en 2014 ; elle n’a d’ailleurs pas produit le congé délivré à son locataire avant le 31 juillet 2009, condition nécessaire de la vente aux époux X en 2010 et a reloué l’appartement après le départ volontaire du locataire, en août 2010, ce qui prouve l’absence de volonté effective de vendre.

M^me C D, en l’état de ses écritures signifiées le 14 juin 2016, conclut, sur le fondement des articles 1315, 1134, 1147 et 1356 du code civil :

— à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. et M^me X de toutes leurs prétentions, constatant que les versements avaient une cause, à savoir un accord transactionnel concernant l’acquisition de M^me C D en contrepartie de la vente de leur studio et du versement d’une soulte,

— à sa réformation, sur appel incident, pour le surplus, et à la condamnation solidaire de M. et M^me X à lui verser la somme de 42.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la dépréciation de son bien immobilier entre 2009 et 2014, ainsi que la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 3.000 euros, outre les dépens.

Elle prétend que M. et M^me X voulaient acquérir son appartement de type F4 en échange de leur studio, sans recourir à un prêt à intérêts, interdit dans la religion musulmane, de sorte qu’il a été convenu qu’ils versent des acomptes à hauteur du montant de la soulte, à la suite de quoi la vente serait régularisée chez le notaire ; qu’il y a bien eu accord verbal sur la chose et sur le prix (210.000 euros pour l’appartement et 100.000 euros pour le studio) sur lequel il y a un aveu judiciaire des appelants dans leur assignation, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre que les versements n’auraient pas de cause ; qu’il y avait donc une promesse synallagmatique de vente sur laquelle M. et M^me X sont ensuite revenus, sans raison, de sorte qu’ils doivent laisser la somme qu’ils ont versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Elle considère le débat sur les articles 1589-1 et 1589-2 du code civil sans intérêt, à défaut de toute promesse unilatérale de vente et soutient, au cas où la cour jugerait qu’il y a une promesse unilatérale, que les sommes versées doivent être qualifiées d’indemnité d’immobilisation, la demande en nullité devant être écartée.

Elle conteste avoir reçu la somme de 3.000 euros, objet de la reconnaissance de dette non signée et affirme n’avoir reçu que 45.500 euros. Elle ajoute que la rétractation de M. et M^me X qui n’ont pas respecté leur engagement d’acquérir justifie le rejet de leur demande de restitution de cette somme, ajoutant que la demande ne peut prospérer sur l’enrichissement sans cause dès lors que les versements ont été faits en toute connaissance de cause dans le cadre de la vente et que la condition de l’appauvrissement des époux X n’est pas remplie dès lors que celui-ci est dû à leur faute. Elle indique en outre que ceux-ci ne lui ont adressé aucune mise en demeure avant de l’assigner.

Elle réclame paiement d’une somme de 42.000 euros en indiquant que le bien, évalué entre 214.000 et 224.700 euros en 2006, n’a été vendu en 2014 qu’au prix de 178.000 euros, et que cette perte de valeur est la conséquence de l’immobilisation de l’immeuble pendant bientôt 5 ans, les époux X ayant renoncé à l’acquisition et refusé la location-vente proposée par M^me C D qui, dès lors, l’a donné en location en août 2010, ce qui a été une catastrophe car la locataire n’a plus payé les loyers et a dû être expulsée. Elle sollicite également la réparation d’un préjudice moral en indiquant qu’elle avait besoin d’argent pour aider sa soeur et que le manquement de M. et M^me X à leur engagement l’a contrainte à 'casser’ son PEA.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 juin 2017.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’il ressort la lecture de l’acte sous seing privé du 23 avril 2010 signé par M^me A X et par M^me C D, que cette dernière reconnaît avoir reçu de M. et M^me X une somme totale de 45.500 euros, en plusieurs versements échelonnés entre le mois de juillet 2009 et le 23 avril 2010, l’acte précisant : « Ces sommes correspondent à une avance sur la vente de mon appartement, […], résidence […] à M. et M^me X. » ;

Qu’il est également constant que la vente prévue ne s’est pas réalisée, sans que la cour soit informée des raisons et circonstances de cette non réalisation ;

Que M. et M^me X réclament la restitution des fonds versés, contestant l’existence d’une promesse synallagmatique de vente telle que revendiquée par M^me C D ou d’une promesse unilatérale de vente telle que retenue par le tribunal et soutenant que les versements sont privés de cause ce qui justifie leur demande de restitution ;

Attendu qu’il convient de constater que, même si l’existence de discussions entre les parties pour l’acquisition par M. et M^me X de l’appartement de M^me C D n’est pas discutée, l’acte du 23 avril 2010 ne peut être analysé comme une promesse de vente, synallagmatique ou unilatérale, à défaut de tout engagement pris par les parties de vendre ou d’acheter le bien en cause et à défaut de tout accord sur le prix de vente de ce bien ;

Que, dès lors qu’il n’y a eu aucun engagement d’acquérir de la part de M. et M^me X et que la vente ne s’est pas réalisée, les versements, qualifiés dans l’acte d’avances sur le prix, n’ont plus de cause et que M. et M^me X, auxquels il est vainement reproché une faute puisque les raisons de l’échec de l’opération projetée ne sont pas déterminées, sont bien fondés à en demander la restitution sur le fondement de l’enrichissement sans cause à hauteur de leur appauvrissement et de l’enrichissement corrélatif de M^me C D ;

Attendu au demeurant que si l’acte du 23 avril 2010 devait être analysé comme une promesse synallagmatique de vente, il aurait dû être notifié aux acquéreurs pour leur permettre d’exercer leur droit de rétractation et qu’à défaut le délai n’a pas couru, de sorte que M. et M^me X pouvaient renoncer à l’acquisition à tout moment sans que cette renonciation soit fautive et qu’ils doivent obtenir restitution des fonds versés ;

Quant à la qualification de promesse unilatérale de vente, outre qu’elle n’est revendiquée par aucune des parties et ne correspond en aucune manière à la lettre et à l’esprit de l’acte du 23 avril 2010, à défaut de tout engagement de vendre de la part de M^me C D, il convient d’ajouter, comme le soulignent les appelants, qu’elle serait nulle à défaut d’avoir été enregistrée conformément aux dispositions de l’article 1589-2 du code civil , de sorte que les fonds versés en exécution de cet acte doivent en tout état de cause être restitués ;

Que le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande en restitution de la somme de 45.500 euros versée à M^me C D dans le cadre des pourparlers de vente de l’appartement de cette dernière ;

Attendu que M. et M^me X réclament le paiement, outre la somme de 45.500 euros, d’une somme de 3.000 euros, produisant pour ce faire un acte du 7 juin 2009 ainsi libellé : « Je soussignée C D déclare avoir reçu la somme de 3.000 € trois mille euros de M. et M^me X ce jour du 7 juin 2009. » ;

Mais que cet acte n’est pas signé et qu’en outre il ne comporte aucun engagement de remboursement de la part de M^me C D ;

Que la demande en paiement de la somme de 3.000 euros sur laquelle le tribunal n’a pas statué sera donc rejetée par la cour ;

Attendu que M^me C D réclame des dommages et intérêts contre M. et M^me X à hauteur du préjudice qu’elle dit avoir subi à raison de leur rétractation fautive ;

Mais qu’il a été vu plus haut que M. et M^me X n’avaient souscrit aucun engagement d’acquérir le bien et que les circonstances de la non réalisation de la vente n’étaient pas connues, de sorte que M^me C D est mal fondée à invoquer un comportement fautif des appelants dans l’échec de l’opération envisagée entre eux ;

Que le jugement sera confirmé en conséquence en ce qu’il a débouté M^me C D de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice matériel et pour préjudice moral ;

Attendu qu’il n’est pas établi qu’en se défendant en justice sur la demande de restitution présentée contre elle par M. et M^me X, M^me C D aurait commis une faute équipollente au dol ou aurait manifesté une intention de nuire justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ; que le jugement sera également confirmé sur ce point ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement, contradictoirement,

et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me C D de sa demande en dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériel et moral ;

Le confirme également en ce qu’il a rejeté la demande de M. et M^me X en paiement de dommages et intérêts contre M^me C D pour résistance abusive ;

L’infirme pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me C D à payer à M. Z X et M^me A B son épouse, ensemble, une somme de 45.500 euros correspondant à la restitution des fonds avancés par eux sur le prix de vente de l’immeuble de M^me C D à Fréjus qui ne s’est pas réalisée ;

Déboute M. et M^me X de leur demande en paiement de la somme de 3.000 euros complémentaire au titre de l’acte du 7 juin 2009 ;

Condamne M^me C D à payer à M. et M^me X une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens de première instance et aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT